某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。此题为判断题(对，错)。

题目

某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。

此题为判断题(对，错)。

相似考题

1.某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。 该厂房装饰装修改造后的总价值为（　　）万元。A、 2240 B、 2000 C、 1785.71 D、 1760

2.甲公司承租了一栋建筑面积为 10000㎡的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/㎡，以后每年递增 3％。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5％。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40％，甲公司目标收益率为 10％，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2 年平均每个摊位的最低年租金。

3.甲公司承租了一栋建筑面积为5000m2的旧商业大楼，承租期为10年，租金保持不变，每年为1000元/m2。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有200个摊位的专业市场，装修改造费用共500万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增3%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的30%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。

4.(三) 某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。 10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。A.装修部分不宜列入估价范围 B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算 C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算 D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

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  • 第1题：

    某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。
    请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）


    答案：
    解析：
    　（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
    　　A1=840×20000×（1－10%）×（1－30%）/10000=1058.40（万元）。
    　　（2）该公司装修前半年的投入为：
    　　A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。
    　　（3）该公司装修后半年的投入为：
    　　A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。
    　　（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
    　　A4=240×20000/10000=480（万元）。
    　　（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：

  • 第2题：

    适合采用假设开发法进行估价的情况包括（　）。

    A、在建工程
    B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
    C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
    D、可供开发建设的土地
    E、市场交易活跃的房地产

    答案：A,C,D
    解析：
    考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。

  • 第3题：

    如何杜绝装修中电路改造的安全隐患？改造不好有无失火触电的危险？有相关规范吗？


    正确答案: 有规范杜绝电路改造的安全隐患，必须严格遵守相关施工规范；
    改造不好，如管内的接头或接头、接地没处理好，还有就是如果线材质量不达标或是假冒伪劣产品，在功率超载的情况下就有发生短路或触电的危险；可以查看相关GB类规范。

  • 第4题：

    （）主要包括：现有办公场所（综合楼、办公楼等）装修改造，现有周转房装修改造，办公设备和办公家具购置，公务用车购置，以及教育培训基地、物资仓库改造等项目。

    • A、生产技改
    • B、营销技改
    • C、其他技改
    • D、技改项目

    正确答案:C

  • 第5题：

    认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

    • A、大于
    • B、小于
    • C、等于
    • D、其他

    正确答案:A

  • 第6题：

    当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（　）为前提进行估价

    • A、保持现状
    • B、装饰装修改造
    • C、转换用途
    • D、重新利用

    正确答案:C

  • 第7题：

    旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费。（）


    正确答案:错误

  • 第8题：

    下列适合使用假设开发法评估的是（）。

    • A、清真寺
    • B、在建工程
    • C、可装修改造的旧房
    • D、可改变用途的旧房
    • E、学校

    正确答案:B,C,D

  • 第9题：

    判断题
    旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    下面的情况，应如何理解：房屋产权人将房屋出租给承租人后，承租人依据约定对该房屋进行装修改造（房屋面积15000平方米），承租人通过招标，与一家装修公司签订了装修施工合同，并约定由装修公司垫资施工。在装修中，因承租人违约被房屋产权人解除了租房合同，承租人未支付装修费并人间蒸发。请问：装修公司能否以对装修物享有物权为由向房屋产权人主张权利？能否参照司法解释第26条的规定执行？或者该案有其它的处理思路，请详述。

    正确答案： 在司法实践中已出现多起类似案件，各地法院处理不尽相同，《司法解释》对此未作针对性解释。我认为这问题也与《司法解释》第26条的规定内容不尽相同。本人认为，本案的关键是装修公司在签订装修合同时房屋产权人是否明知，以及产权人与承租人的租赁合同对添附的装修物是如何约定的，如果产权人同意装修合同，则装修人可以要求以《司法解释》第26条规定直接起诉产权人，即产权人是真正的发包人；而如产权人不知道或不同意装修合同，根据合同相对性原则装修公司不能直接起诉产权人。如果产权人与承租人的租赁合同对添附的装修物归属未作约定，装修公司尚可以物权对价的原理向产权人主张权利，由于我国《物权法》尚未生效，能否成功，有待法官的自由裁量；而如果产权人与承租人的租赁合同对添附的装修物约定在承租人违约时作为损失赔偿的话（实践中很多此类合同作如此约定），则装修公司则难以向产权人主张权利。
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    有一个写字楼租赁的项目，需要先期投入装修改造费用300万元，预计装修改造期为1年，费用于开始装修改造时一次投入。装修改造后，开始对外出租，租期10年，租金自开始租赁日起按年收取，每年金额均为128万元，每年还需发生付现管理成本8万元。该租赁的净现值为（）。
    A

    440.4

    B

    1105.2

    C

    400

    D

    1105


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    问答题
    承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？

    正确答案： 承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
    承租人确需改变房屋用途或进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以（　）为前提进行估价。

    A、维持现状
    B、装饰装修改造
    C、改变用途
    D、重新利用

    答案：C
    解析：
    考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。

  • 第14题：

    某企业进行厂房的更新改造，合同规定，该企业将按照花费的装修材料和改造后的厂房所属标准来支付给装修公司费用。为了确定支付给装修人员的费用是否正确，内部审计师应该选择下列哪些材料来予以核对：①厂房完成后，由专业部门出具的质量评价标准②记录该企业向装修公司付款情况的应付账款记录③装修公司员工的工资登记表④装修材料采购的采购单和发票

    A.②③④
    B.①③④
    C.①②④
    D.①②③④

    答案：B
    解析：
    因为是核对支付给装修人员的费用，就要将装修人员的收入与该企业的费用进行核对，该企业将按照花费的装修材料和改造后的厂房所属标准来支付给装修公司费用，所以应该选用由专业部门出具的质量评价标准和装修公司员工的工资登记表来比较。

  • 第15题：

    承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？


    正确答案: 承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
    承租人确需改变房屋用途或进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

  • 第16题：

    有一个写字楼租赁的项目，需要先期投入装修改造费用300万元，预计装修改造期为1年，费用于开始装修改造时一次投入。装修改造后，开始对外出租，租期10年，租金自开始租赁日起按年收取，每年金额均为128万元，每年还需发生付现管理成本8万元。该租赁的净现值为（）。

    • A、440.4
    • B、1105.2
    • C、400
    • D、1105

    正确答案:A

  • 第17题：

    如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

    • A、保持现状
    • B、装修改造
    • C、转换用途
    • D、重新利用

    正确答案:D

  • 第18题：

    某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

    • A、维持现状
    • B、改变用途
    • C、重新装修
    • D、重新开发

    正确答案:B

  • 第19题：

    当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）


    正确答案:错误

  • 第20题：

    判断题
    某旧商业综合楼，装修改造完成后的租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假设报酬率为10%，则承租人应选择第二种方案。( )(2011年试题)
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析：

  • 第21题：

    单选题
    当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（　）为前提进行估价
    A

    保持现状

    B

    装饰装修改造

    C

    转换用途

    D

    重新利用


    正确答案： A
    解析： 参见教材P161

  • 第22题：

    单选题
    认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。
    A

    大于

    B

    小于

    C

    等于

    D

    其他


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    判断题
    当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。 ( )
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析：

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