某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。A、51.75B、30.75C、89D、71.25

此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物的折旧问题。该宗房地产相对于空地的减价颇为 [(300-50)×250]元＝62 500元 解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。

1.1——2楼面积 3 000×2=6 000(平方米)
2.3——5层面积 1 900×3=5 700(平方米)
3.6层及6层以上面积25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年总收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000+3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年总费用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)


8.建筑费用3 000×25000=75 000 000(元)
9.专业费用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.开发商利润
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地价
=21 875 000+0.25×地价

=0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地价+5 222 095.75
12.地价
地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×地价-0.1576×地价-5 222 095.75
地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)

计算取得费利息 100×［（1+6%）2－1］=12.36
计算开发费利息 150×［（1+6%）－1］=9
计算开发商利润 （100+150）×10%=25
土地单价求取 （100+150+12.36+9+25）×（1+12%）=331.9232
求取土地总价 331.9232×1000=331923元

⑴评估技术路线
①比较宗地开发方案；
②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。
⑵比较开发方案
①计算开发住宅的地价
卖楼价＝2000×4×4000＝32000000（元）
注意：卖楼价的计算没有扣除销售。
建筑费＝2000×4×1800＝14400000（元）
专业费用＝14400000×10%＝1440000（元）
利息＝地价×[（1＋6%）^2－1]＋（14400000＋1440000）×[（1＋6%）^1－1]
＝0.1236×地价＋15840000×0.06
＝0.1236地价＋950400
利润＝（地价＋14400000＋1440000）×15%
＝0.15地价＋2376000

销售税费＝32000000×3%＝960000（元）
建设中的税费＝32000000×4%＝1280000（元）
地价＝ 32000000－14400000－1440000－0.1236地价－950400－0.15地价－2376000－960000－1280000
1.2736地价＝10593600
地价＝ 8317839

②计算开发公寓的地价
建成后第一年净租金＝2000×4×350×0.9×（1－5%）＝2394000（元）
净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值
总租金净收入（出租实现的楼价）
＝2394000/（8%－2%）×{1－[（1＋2%）/（1＋8%）] 68}
＝39900000×（1－0.0205）
＝39900000×0.9795
＝39082050（元）
建筑费＝2000×4×2000＝16000000（元）
专业费用＝16000000×10%＝1600000（元）

利息＝地价×[（1＋6%） 2－1]＋（16000000＋1600000）×[（1＋6%） 1－1]
＝0.1236×地价＋17600000×0.06
＝0.1236地价＋1056000
利润＝（地价＋16000000＋1600000）×15%
＝0.15地价＋2640000
建设中的税费＝39082050×4%＝1563282（元）
地价＝39082050－16000000－1600000－0.1236地价－1056000－0.15地价－2640000－1563282
1.2736地价＝ 16 222 768
地价＝ 12 737 726.13（元）

(3)评估结论及其说明
评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。