（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1

题目

（四）

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

3. 专业费用为建筑费用的10%；

4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

7. 房地产综合资本化率为8%；

8. 每年按365天计算：

9. 本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

相似考题

1.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（ ）万元。A．189B．25lC．377D．404

2.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3．专业费用为建筑费用的10%； 4．预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7．房地产综合资本化率为8%； 8．每年按365天计算： 9．本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

3.待估宗地为一块商业用途的空地,评估人员收集一项交易实例作比较参照物,待估宗地的剩余使用年限为30年,交易实例所列土地的剩余使用年限为35年,其他情况与待估宗地一样,假设折现率为8%,求该交易实例的使用权年限修正系数()。A、0.9659B、1.0325C、0.9432D、0.8956

4.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。A.189B.25lC.377D.404

更多“(四) 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为 ”相关问题

  • 第1题：

    现有xx市xx区xx大道xx号xx大厦的一宗住宅用地，属于xx市住宅用地Ⅱ级地段。采用基准地价系数修正法进行评估。与该宗地同等级的基准地价为5200元/平方米，若住宅用地法最高出让年限为70年，该宗地可使用年限为50年，土地资本化率为6%，宗地使用年限修正系数为（　）。（计算结果保留2位小数）

    A.0.85
    B.0.96
    C.1.05
    D.1.15

    答案：B
    解析：
    该宗地使用年限修正系数

  • 第2题：

    评估对象宗地是位于xx市xx区xx大道xx号xx大厦的一宗住宅用地，位于xx市住宅用地E级地段。采用基准地价系数修正法进行评估，该市住宅用地E级基准地价为4730元/平方米。若住宅用地法定最高出让年限为70年，该宗地可使用年限为60年，土地资本化率为6%，已知期日修正系数为0.96、容积率修正系数为1.5、其他因素修正系数为0.95，请计算该被估宗地的地价。


    答案：
    解析：

  • 第3题：

    被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。

    A189

    B251

    C377

    D404


    B
    略

  • 第4题：

    评估对象宗地A的具体资料如下：
    ⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。
    ⑵评估对象基本情况：
    宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。
    ⑶宗地开发情况：
    不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

    ⑷市场调研情况：
    评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。
    评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
    “建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。

    【要求】
    根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值；
    (1)写出评估思路或技术路线；
    (2)写出评估步骤和评估结果；
    (3)对评估结论作出必要的说明。


    答案：
    解析：
    ⑴评估技术路线
    ①比较宗地开发方案；
    ②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。
    ⑵比较开发方案
    ①计算开发住宅的地价
    卖楼价＝2000×4×4000＝32000000（元）
    注意：卖楼价的计算没有扣除销售。
    建筑费＝2000×4×1800＝14400000（元）
    专业费用＝14400000×10%＝1440000（元）
    利息＝地价×[（1＋6%）^2－1]＋（14400000＋1440000）×[（1＋6%）^1－1]
    ＝0.1236×地价＋15840000×0.06
    ＝0.1236地价＋950400
    利润＝（地价＋14400000＋1440000）×15%
    ＝0.15地价＋2376000

    销售税费＝32000000×3%＝960000（元）
    建设中的税费＝32000000×4%＝1280000（元）
    地价＝ 32000000－14400000－1440000－0.1236地价－950400－0.15地价－2376000－960000－1280000
    1.2736地价＝10593600
    地价＝ 8317839

    ②计算开发公寓的地价
    建成后第一年净租金＝2000×4×350×0.9×（1－5%）＝2394000（元）
    净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值
    总租金净收入（出租实现的楼价）
    ＝2394000/（8%－2%）×{1－[（1＋2%）/（1＋8%）] 68}
    ＝39900000×（1－0.0205）
    ＝39900000×0.9795
    ＝39082050（元）
    建筑费＝2000×4×2000＝16000000（元）
    专业费用＝16000000×10%＝1600000（元）

    利息＝地价×[（1＋6%） 2－1]＋（16000000＋1600000）×[（1＋6%） 1－1]
    ＝0.1236×地价＋17600000×0.06
    ＝0.1236地价＋1056000
    利润＝（地价＋16000000＋1600000）×15%
    ＝0.15地价＋2640000
    建设中的税费＝39082050×4%＝1563282（元）
    地价＝39082050－16000000－1600000－0.1236地价－1056000－0.15地价－2640000－1563282
    1.2736地价＝ 16 222 768
    地价＝ 12 737 726.13（元）

    (3)评估结论及其说明
    评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。

  • 第5题：

    被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
    评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
    1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
    2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
    3. 专业费用为建筑费用的10%；
    4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
    5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
    6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
    7. 房地产综合资本化率为8%；
    8. 每年按365天计算：
    9. 本项目不考虑所得税因素。
    根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。


    答案：
    解析：
    解一：
    1. 1——2楼面积 3000×2=6000（平方米）　　（0.3分）
    2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米）　　（0.3分）
    3. 6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）　　（0.2分）
    4. 年总收入（元）
    6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
    =12000000十3744900+10922625　　（3分）
    =26667525
    5. 年总费用（元）
    26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
    6. 年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）　　（0.2分）

    解二：
    1. 1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米）　　（0.3分）
    2. 3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）　　（0.3分）
    3. 6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）　　（0.2分）
    4. 年总收入（万元）
    0. 6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9　　（3分）
    =2666.75
    5. 年总费用
    2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
    6. 年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）　　（0.2分）

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