（二）被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万

题目

（二）

被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

相似考题

1.银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的( )。A．0.5B．0.6C．0.7D．0.8

2.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

3.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。 评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。 要求： 评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

4.银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的()。A:50% B:60% C:70% D:80%

参考答案和解析
正确答案：

（二）
1．客观收益年限=40-2-2=36（年）
2．判断现有合同是否能够违约：
目前已有祖赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：
2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×l000=21500（元）
2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×l000=13015（元）
2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×l000=4545.15（元）
这些违约多获得的收益现值之和=21500×(l+10%) -1+13015×(1+10%) -2+
4545.15×(1+10%) -3=33716.49（元）
违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
3．现有合同的收益现值=(110+10+10)×10001(1+10%)+140×10001(1+10%) 2+150×10001(1+10%)3=346581.52（元）
4．合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：
客观收益年限=40-2-5=33（年）
基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15（元）
收益现值=154545.15／10%×[1-1／(1+l0%)3]／(1+10%)3=1111126.49（元）
5．最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01（元）


更多“(二)被评估房地产A是~幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在200 ”相关问题

  • 第1题：




    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。


    要求：


    评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。




    答案：
    解析：

    1.客观收益年限=40-2-2=36(年)


    2.判断现有合同是否能够违约：


    目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。


    如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：


    2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)


    2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×1000=13015(元)


    2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×1000=4545.15(元)


    这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49(元)


    违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。


    3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)2+150×10001(1+10%)3=346581.52(元)


    4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：


    客观收益年限=40-2-5=33(年)


    基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元)


    收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)3]/(1+10%)3=1111126.49(元)


    5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)



  • 第2题：

    银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的( )。

    A.50%
    B.60%
    C.70%
    D.80%

    答案：B
    解析：

  • 第3题：

    运用市场法时，要求参照物与被评估资产尽可能可比。可比性要求评估居住用房地产的价值时，应当选择（）作为参照物。

    A．居住用房地产

    B．商业用房地产

    C．通用性房地产

    D．工业用房地产


    BD

  • 第4题：

    下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（　）。

    A.代建房
    B.房地产评估增值
    C.转让国有土地使用权
    D.个人之间互换自有居住用房地产

    答案：C
    解析：
    选项AB不涉及到产权转移，不是土地增值税征收范围；选项D免征土地增值税。

  • 第5题：

    银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的(　　) 。

    A.50%
    B.60%
    C.70%
    D.80%

    答案：B
    解析：

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