被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评

题目
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
　　要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

相似考题

1.（二）被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

2.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A．180B．196C．200D．300

3.下列关于房地产抵押权的设定规则的表述，不正确的是()。A:以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 B:以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C:预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 D:以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同应解除（名师解读：原租赁合同继续有效）

4.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为()。A、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元

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  • 第1题：

    下列关于房地产租金的描述正确的有（　　）。

    A.租金一般由出租人和承租人协商议定
    B.租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的钱款
    C.居住房地产的租金一般按面积计价
    D.商业房地产的租金一般按套计价
    E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额

    答案：A,B
    解析：
    AB两项，租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定后，在房地产租赁合同中体现。CD两项，居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。E项，房屋租赁中，租赁双方要讲清楚租金的内涵，是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用，承租人除支付租金外还要承担哪些费用，以免发生纠纷。

  • 第2题：

    某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（ ）万元。

    A.39.36
    B.45.00
    C.131.22
    D.170.58

    答案：A
    解析：
    本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为5－2＝3（年），承租人权益价值＝[（65－50）/7%]×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。P99。

  • 第3题：

    某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7％，该承租人权益价值为（　　）万元。

    A．39.36
    B．45.00
    C．131.22
    D．170.58

    答案：A
    解析：
    承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值

    （万元）。

  • 第4题：


    某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。


    要求：


    根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。




    答案：
    解析：

    1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)


    2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)


    专业费=48000000×10%=4800000(元)


    3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)


    销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)


    4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000


    5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)2-1]=0.1236×地价+3168000


    6.求地价：


    地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000


    地价=323776690.7(元)


    7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)


    楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)


  • 第5题：

    关于房地产抵押的一般规定，下列说法错误的有（　　）。

    A.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
    B.正在建造的建筑物不能用于抵押
    C.以已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同无效
    D.以享受国家优惠政策购买获得的房地产可全额抵押
    E.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

    答案：B,C,D
    解析：
    B项，正在建造的建筑物可以申请在建工程抵押。C项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。D项，以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

  • 第6题：

    在房地产交易中，下列属于三级市场的是（）

    • A、土地使用权的出让
    • B、土地使用权出让后的转让、抵押、租赁
    • C、土地使用权出让后的房地产开发经营
    • D、投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁

    正确答案:D

  • 第7题：

    以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过（）

    • A、抵押当事人在抵押合同中约定的期限
    • B、土地最高使用年限
    • C、土地使用权出让合同规定的使用年限
    • D、土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

    正确答案:D

  • 第8题：

    某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

    • A、457.40
    • B、476.98
    • C、686.10
    • D、715.48

    正确答案:C

  • 第9题：

    某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为（　）万元.

    • A、964．4
    • B、977．9
    • C、1000
    • D、3500

    正确答案:A

  • 第10题：

    多选题
    下列房地产抵押的一般规定中错误的是（   ）。
    A

    以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

    B

    违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押

    C

    以已出租的房地产设定抵押的，原租赁合同无效

    D

    以享受国家优惠政策购买获得的房地产可全额抵押

    E

    以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限


    正确答案： B,A
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明（）。
    A

    土地使用权取得的时间

    B

    房地产权利人的权利与义务的转移

    C

    土地使用权取得的方式

    D

    房地产产权证明


    正确答案： C
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
    A

    457. 40

    B

    476. 98

    C

    686.10

    D

    715.48


    正确答案： D
    解析：

  • 第13题：

    某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（　）万元 。

    A.37.30
    B.41.03
    C.284.22
    D.285.98

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。

  • 第14题：

    某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（　）万元。

    A.39.36
    B.45.00
    C.131.22
    D.170.58

    答案：A
    解析：
    本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。承租人权益价值＝（65－50）/7%×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36万元。参见教材P99。

  • 第15题：

    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。 评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
    要求：
    评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。


    答案：
    解析：
    1.客观收益年限=40－2－2 =36 （年）
    2.判断现有合同是否能够违约：
    目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
    如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：
    2009 年：[150x (1+1%) － (110 +20) ] x 1 000 = 21 500 （元）
    2010 年：[150x (1 +1% )2 － (110+30)] x 1 000 = 13 015 （元）
    2011 年：[150 x (1 +1%)3－ (110+40)] xl 000 =4 545. 15 （元）
    这些违约多获得的收益现值之和=21 500 x (1 + 10%)-1 + 13 015 x (1 + 10% ) -2 + 4 545. 15 x (1 +10%) -3 =33 716.49 （元）
    违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
    3.现有合同的收益现值=(110 + 10 + 10) x 1 000/ ( 1 + 10% )1 + 140 x 1 000/(1 10% )2 + 150 x 1 000/ (1 + 10% )3 =346 581. 52 （元）
    4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：客观收益年限=40－2－5 =33 （年）
    基准曰三年后未来年租金收益=150 x 1 000 x (1 +1% )3 = 154 545. 15 （元）
    收益现值= 154 545. 15/10% x [1－1/ (1 +10% )3] / (1 +10% )3 =1 111 126.49 （元）
    5.最佳转让价值=346 581.52 +1 111 126.49 =1 457 708.01 （元）

  • 第16题：




    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。


    要求：


    评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。




    答案：
    解析：

    1.客观收益年限=40-2-2=36(年)


    2.判断现有合同是否能够违约：


    目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。


    如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：


    2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)


    2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×1000=13015(元)


    2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×1000=4545.15(元)


    这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49(元)


    违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。


    3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)2+150×10001(1+10%)3=346581.52(元)


    4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：


    客观收益年限=40-2-5=33(年)


    基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元)


    收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)3]/(1+10%)3=1111126.49(元)


    5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)



  • 第17题：

    某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少？

    略

  • 第18题：

    A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是（）。

    • A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
    • B、按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元
    • C、取得了该房地产项目的土地使用权证书
    • D、实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%。以上
    • E、实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上

    正确答案:A,C,E

  • 第19题：

    某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

    • A、180
    • B、196
    • C、200
    • D、300

    正确答案:B

  • 第20题：

    以（　）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

    • A、土地使用权出让
    • B、房地产出租
    • C、房地产转让
    • D、房地产抵押

    正确答案:C

  • 第21题：

    单选题
    在房地产交易中，下列属于三级市场的是（）
    A

    土地使用权的出让

    B

    土地使用权出让后的转让、抵押、租赁

    C

    土地使用权出让后的房地产开发经营

    D

    投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    单选题
    以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过（）
    A

    抵押当事人在抵押合同中约定的期限

    B

    土地最高使用年限

    C

    土地使用权出让合同规定的使用年限

    D

    土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    以（　）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
    A

    土地使用权出让

    B

    房地产出租

    C

    房地产转让

    D

    房地产抵押


    正确答案： B
    解析： 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

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