甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。 已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投资价值
题目
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
A.承租人权益价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
相似考题
参考答案和解析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
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第1题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 -
第2题：
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值
B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 -
第3题：
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（ ）。A.位置
B.教育配套设施
C.环境质量
D.设施与设备答案：D解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。 -
第4题：
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权答案：B解析：业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。 -
第5题：
业主王某在某小区购买了四套住宅，其中两套自住，一套给父母居住，一套给儿子居住。业主大会中王某拥有的业主投票权数是（）票。A．1
B．2
C．3
D．4答案：A解析：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。上述专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。应当认定为专有部分的情况有：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有使用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，业主大会中王某拥有的业主投票权数是1票。 -
第6题：
某住宅组团占地20000m2，共建住宅楼10幢，总建筑面积为62832m2。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为5712m2，则该组团住宅楼的平均层数是（ ）层。A.11.0
B.11.5
C.11.6
D.12.0答案：A解析：住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。因此，该组团住宅楼的平均层数是：62832÷5712=11（层）。 -
第7题：
共用题干
李小姐看中了一处住宅，面积为50㎡，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。假设使用5年后，该住宅附近修建了一条高速公路，导致环境恶化，则可能产生的污染有( )。
A:大气污染
B:水体污染
C:噪声污染
D:辐射污染答案：A,C解析： -
第8题：
某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（ ）年。A．38
B．40
C．58
D．60答案：A解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10=38（年）。 -
第9题：
住宅按照层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中1-3层的住宅为低层住宅，4-6层的住宅为多层住宅，7-9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。
正确答案:正确 -
第10题：
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
正确答案: 1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。 -
第11题：
单选题某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主每人一套;已销售但未交付住宅60套;未销售住宅60套。该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（ ）人。A299
B359
C360
D420
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅公有住房的，开发建设单位应当按照（）分摊维修和更新、改造费用。A尚未售出商品住宅的建筑面积
B已售出商品住宅的建筑面积
C拥有物业建筑面积
D拥有物业使用面积
正确答案： A解析： -
第13题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（ ）。A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 -
第14题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
该评估所得的估价结果是（ ）。A、买方出价
B、现状价值
C、投资价值
D、市场价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。 -
第15题：
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用（ ）进行估价。A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.假设开发法答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。 -
第16题：
业主王某在同一住宅小区内以自己的名义购买了四套住宅，其中一套自住，一套给父母住，一套给儿子住，一套出租。业主大会上王某拥有的业主投票权数是()票。A.1
B.2
C.3
D.4答案：A解析：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。所以，业主大会上王某拥有的业主投票权数为1票。 -
第17题：
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（ ）。(2012年真题)A.购买其中五套住宅
B.以自己的名义与购房人签订买卖合同
C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某
D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
E.经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销答案：B,D解析：根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如，代理他人与自己订立合同。②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。” -
第18题：
共用题干
李小姐看中了一处住宅，面积为50㎡，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。假设李小姐购买此住宅仍用于出租，预期最高收益率为9%，则用收益法可估算出房地产的价格为( )元。
A:101150
B:89632
C:92803
D:90692答案：D解析： -
第19题：
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（ ）。A、购买其中五套住宅
B、以自己的名义与购房人签订买卖合同
C、将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某
D、将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
E、经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销答案：B,D解析：根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如，代理他人与自己订立合同。②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。” -
第20题：
某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（ ）年。A.38
B.40
C.58
D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50－2－10＝38年。 -
第21题：
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某住宅小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售。乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（）。
- A、购买其中五套住宅
- B、以自己的名义与购房人签订买卖合同
- C、将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友刘某
- D、将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
- E、经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理销售
正确答案:A,C,D,E -
第22题：
多选题甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（）。A购买其中五套住宅
B以自己的名义与购房人签订买卖合同
C将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某
D将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
E经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销
正确答案： C,E解析： -
第23题：
单选题某企业拥有一套高档住宅，现对外出售，无特定交易目标人群，现委托M评估机构评估该住宅的价值，已知当地该住宅的市场交易情况活跃，则M评估机构应选择的价值类型是（ ）。A投资价值
B市场价值
C清算价值
D在用价值
正确答案： D解析：
市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额，且本题中该交易无特定交易目标人群，有活跃交易市场，因此选择市场价值，即B项正确。