（2017年真题）某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用

＜1> 、①建（构）筑物评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值；
②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本× 建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；
估价对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
＜2> 、 土建工程造价＝3883（万元）；
安装工程造价＝675（万元）；
建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；
期间费用＝（91.16＋4558）×5%＝232.46（万元）；
利润＝（91.60＋4558＋232.46）×3.5%＝170.87（万元）；
重置成本＝91.60＋4558＋232.46＋170.87＝5052.93（万元）。
＜3> 、 年限法成新率＝1－5/50＝0.9＝90%；
打分法成新率＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100＝91.20%；
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
＜4> 、评估值＝重置成本×成新率＝5052.93×90.72%＝4584.02（万元）

(1)
①建(构)筑物评估值=重置成本-实体性贬值一功能性贬值-经济性贬值
②建(构)筑物评估值=单位面积重置成本×建筑面积×成新率=重置成本×成新率
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建筑安装工程综合造价。
(2)土建工程造价=3883(万元)安装工程造价=675(万元)
建安工程造价=3883+675=4558(万元)
前期费用=4558×2%=91.16(万元)
期间费用=(91.16+4558)×5%=232.46(万元)
利润=(91.16+4558+232.46)×3.5%=170.86(万元)
重置成本=建安工程造价+前期费用+期间费用+利润=4558+91.16+232.46+170.86=5052.48(万元)
(3)年限法成新率=(50-5)÷50×100%=90%
打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)÷100×100%=91.20%
综合成新率=90%×O.4+9l.20%×O.6=90.72%
(4)委估厂房的评估值=重置成本×成新率=5052.48×90.72%=4583.61(万元)

（一）
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

（二）
　　土地使用权评估单价＝基准地价×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×期日修正系数＝1500×1×0.9499×1.0500×1.04＝1555.94（元/平方米）
　　（三）
　　年限法成新率＝（1－9/40）×100%＝ 77.5%
　　打分法成新率＝（90×0.7＋60×0.2＋85×0.1）/100＝83.5%
　　综合成新率＝77.5%×0.4＋83.5%×0.6＝81.1%
　　（四）
　　不动产评估值＝厂房价值＋土地使用权价值
　　＝厂房重置成本×综合成新率＋土地使用权价值
　　＝（1136×4650）×81.1%＋ 2500×1555.94
　　＝8173876.4（万元）

（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
　　（2）【土地】
　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
　　根据内插法计算，容积率修正系数
　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
　　＝1.0276
　　详细计算思路补充


土地使用权评估单价
　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
　　＝1327.1454（元/平方米）
　　（3）【建筑物】
　　年限法成新率
　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
　　＝（40－6）/40＝85%
　　综合成新率
　　＝85%×0.4＋78%×0.6
　　＝80.8%
　　（4）【土地＋建筑物】
　　建筑物评估
　　＝3500×4650×80.8%
　　＝13150200（元）
　　资产评估值
　　＝13150200＋1327.1454×2500
　　＝16468063.5（元）

应该选择功能价值类比法，又叫类比估价法。资产价值与其功能呈线性关系的情形下，通常使用生产能力比例法。
A厂房价值＝参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力＝800×120/150＝640（万元）。

B厂房价值＝参照物资产交易价格×（1＋评估基准日同类资产定基价格变动指数）/（1＋参照物交易日同类资产定基价格变动指数）＝（1＋5.6%）/（1＋2.7%）×1200＝1233.89（万元）

资产评估市场法包括直接比较法和间接比较法，价格指数法属于直接比较法。

应该选择规模经济效益指数法。
资产价值与其功能呈指数关系的情形，通常被称作规模经济效益指数法。其计算公式为：
评估资产价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）功能价值指数。

资产评估的市场法包括直接比较法和间接比较法。直接比较法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。

1. 评估报告使用人是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。
除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
2. 资产评估机构不需要对此承担责任。
因为在评估委托合同上没有约定D公司为评估报告使用人，国家法律、行政法规也没有明确规定D公司是评估报告的法定使用人，资产评估机构和资产评估专业人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。

（1）采用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的（3年以内）

（2）数据不全，按照考后同学们反馈，有几个地方需要注意：
一是容积率修正系数：
容积率修正系数=被估对象容积率修正系数/参照物的容积率修正系数
容积率修正系数，用容积率在对照表中查。如果查不到就用插值法。比如容积率为1.84，我们能够查到容积率为1.8 的容积率修正系数是1.0042，容积率为1.9 的容积率修正系数是1.0403，根据插值法的计算原理（我在中级和注册会计财务管理中都有讲解），得到：
(1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x)
1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84)
1.0042-x=-0.01444，从而有：x=1.0042+0.01444=1.01864
一是宗地地价修正公式（4-36）中的个别系数要注意：
宗地地价＝（适用的基准地价·K1·（1＋ ΣK））·K2·K3·K4·K5×容积率修正系数±开
发水平差异修正（4-36）
式中，K1—期日修正系数；ΣK—影响地价各种因素修正系数之和；K2—土地使用年期修
正系数； K3—面积修正系数；K4—形状修正系数；K5—建筑物朝向修正系数。
【注意】ΣK—影响地价各种因素修正系数之和，一般各个系数是连乘，但是这里K—K5 外的系数是加的关系。
年期修正很多人还说不会，按说已经说非常清楚了

（3）数据不全，按照考后同学们反馈，说重置成本就是用物价指数调整。

（4）数据不全，按照考后同学们反馈，用年限法和打分法分别算贬值率，然后算综合贬值率（注意比例，一般年限法权数取0.4，打分法权数取0.6）

（5）这问不难，就是先用成本法求房的价值，然后房和地的价值求和得出房地产的评估值。

　（1）确定重置成本
　　前期费用＝建安综合造价*2%＝（3785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8万元
　　期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5万元
　　利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
　　＝（4490＋224.5）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.4467万元
　　利润＝（建安工程造价＋期间费用＋前期费用）×利润率
　　＝（4490＋224.5＋89.8）×5%＝240.215万元
　　重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
　　＝4490＋89.8＋224.5＋106.4467＋240.215＝5150.962万元
　　（2）成新率的计算
　　①年限法成新率的确定
　　成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
　　②打分法成新率的确定
　　成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
　　＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%＝89.5%
　　③加权平均综合成新率的确定
　　综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
　　（3）评估值计算
　　评估值＝重置成本×综合成新率＝5150.962×88.1%＝4537.998万元

（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
　　（2）【土地】
　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
　　根据内插法计算，容积率修正系数
　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
　　＝1.0276
　　详细计算思路补充


土地使用权评估单价
　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
　　＝1327.1454（元/平方米）
　　（3）【建筑物】
　　年限法成新率
　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
　　＝（40－6）/40＝85%
　　综合成新率
　　＝85%×0.4＋78%×0.6
　　＝80.8%
　　（4）【土地＋建筑物】
　　建筑物评估
　　＝3500×4650×80.8%
　　＝13150200（元）
　　资产评估值
　　＝13150200＋1327.1454×2500
　　＝16468063.5（元）

<1>、釆用基准地价修正法的前提条件是：
①当地政府已公布基准地价；
②可以取得基准地价修正体系；
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。
<2>、本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^50]/[1－1/（1＋6%）^50]＝1
土地使用权评估单价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
＝650×1×（2.46/1.3）×1×1.0500
＝1291.5000（元/平方米）
<3>、年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）× 100%
＝（40－6）/40
＝80%
综合成新率＝80%×0.4＋78%×0.6＝78.8%
<4>、建筑物评估值＝3500×4650×78.8%＝3500×4650×78.8%＝12824700（元）
资产评估值＝12824700＋1291.5000×2500＝16053450（元）

在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。