某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，

题目
某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。
　　资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。
　　按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本要求：
　　（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
　　（2）计算委估厂房的重置成本。
　　（3）计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
　　（4）计算委估厂房的评估值。

相似考题

1.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

2.甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。 A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估 B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值 C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估 D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

3.某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、 70、 90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。 要求： ＜1> 、列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。 ＜2> 、计算委估厂房的重置成本。 ＜3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。 ＜4> 、计算委估厂房的评估值。

4.某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为 2017 年 6 月 30 日，采用重置成农去。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面积 6000 平方米，经济使用年限 5O 年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分 100 分），分值分别为 94、70、90，修正系数分别为 80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3883 万元，安装工程造价为 67S 万元。前期费用的综合费率为 2%，期间费用率为 5%。假设利润率为 3.5%，不考虑资金成本。要求：(1)列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。(2)计算委估厂房的重置成本。(3)计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6)。(4)计算委估厂房的评估?。

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  • 第1题：

    甲公司委托某评估机构拟对其拥有的某工业厂房建筑面积4650平方米，以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2008年6月30日取得，取得成本为XXXXX元，评估基准日为2018年6月30日。参照物选了三个同区域土地的基准地价，分别为A,B,C，期日修正系数均为2.0322，均为2012年6月评测得出土地价格，容积率均为2.0，参照土地均为具有50年使用年限，其他因素的修正系数均为1.0500。
    容积率的对应系数如下表（记不得了，假设一下）：



    已知条件还包括国债到期收益率，房屋建筑物的市场单价，专家打分情况，建筑物耐用年限等，数字记不得了。
    求：（1）基准地价体系运用的前提条件是什么 ?
    （2）甲公司拥有的工业用地评估值是多少（元/平） ?
    （3）厂房建筑物的重置成本 ?
    （4）厂房建筑物的综合成新率 ?
    （5）房地产总体评估值 ?


    答案：
    解析：
    （1）采用基准地价修正法的前提条件是：①当地政府已公布基准地价；②可以取得基准地价修正体系；③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的（3年以内）

    （2）数据不全，按照考后同学们反馈，有几个地方需要注意：
    一是容积率修正系数：
    容积率修正系数=被估对象容积率修正系数/参照物的容积率修正系数
    容积率修正系数，用容积率在对照表中查。如果查不到就用插值法。比如容积率为1.84，我们能够查到容积率为1.8 的容积率修正系数是1.0042，容积率为1.9 的容积率修正系数是1.0403，根据插值法的计算原理（我在中级和注册会计财务管理中都有讲解），得到：
    (1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x)
    1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84)
    1.0042-x=-0.01444，从而有：x=1.0042+0.01444=1.01864
    一是宗地地价修正公式（4-36）中的个别系数要注意：
    宗地地价＝（适用的基准地价·K1·（1＋ ΣK））·K2·K3·K4·K5×容积率修正系数±开
    发水平差异修正（4-36）
    式中，K1—期日修正系数；ΣK—影响地价各种因素修正系数之和；K2—土地使用年期修
    正系数； K3—面积修正系数；K4—形状修正系数；K5—建筑物朝向修正系数。
    【注意】ΣK—影响地价各种因素修正系数之和，一般各个系数是连乘，但是这里K—K5 外的系数是加的关系。
    年期修正很多人还说不会，按说已经说非常清楚了

    （3）数据不全，按照考后同学们反馈，说重置成本就是用物价指数调整。

    （4）数据不全，按照考后同学们反馈，用年限法和打分法分别算贬值率，然后算综合贬值率（注意比例，一般年限法权数取0.4，打分法权数取0.6）

    （5）这问不难，就是先用成本法求房的价值，然后房和地的价值求和得出房地产的评估值。

  • 第2题：

    某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
    　　该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
    　　资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
    　　按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
    　　要求：
    　　计算该办公楼的评估值。


    答案：
    解析：
    　（1）确定重置成本
    　　前期费用＝建安综合造价*2%＝（3785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8万元
    　　期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5万元
    　　利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
    　　＝（4490＋224.5）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.4467万元
    　　利润＝（建安工程造价＋期间费用＋前期费用）×利润率
    　　＝（4490＋224.5＋89.8）×5%＝240.215万元
    　　重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
    　　＝4490＋89.8＋224.5＋106.4467＋240.215＝5150.962万元
    　　（2）成新率的计算
    　　①年限法成新率的确定
    　　成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
    　　②打分法成新率的确定
    　　成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
    　　＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%＝89.5%
    　　③加权平均综合成新率的确定
    　　综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
    　　（3）评估值计算
    　　评估值＝重置成本×综合成新率＝5150.962×88.1%＝4537.998万元

  • 第3题：

    （2018年真题）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
    　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
    　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
    　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
    　　表一：

    影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
    　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
    　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
    　　（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
    　　（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。


    答案：
    解析：
    （1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
    　　①当地政府已公布基准地价；
    　　②可以取得基准地价修正体系；
    　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
    　　（2）【土地】
    　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
    　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
    　　根据内插法计算，容积率修正系数
    　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
    　　＝1.0276
    　　详细计算思路补充


    土地使用权评估单价
    　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
    　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
    　　＝1327.1454（元/平方米）
    　　（3）【建筑物】
    　　年限法成新率
    　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
    　　＝（40－6）/40＝85%
    　　综合成新率
    　　＝85%×0.4＋78%×0.6
    　　＝80.8%
    　　（4）【土地＋建筑物】
    　　建筑物评估
    　　＝3500×4650×80.8%
    　　＝13150200（元）
    　　资产评估值
    　　＝13150200＋1327.1454×2500
    　　＝16468063.5（元）

  • 第4题：

    生产型企业甲打算并购乙企业的两个厂房，其中A厂房每年生产能力为120吨，该类厂房行业参照资产年生产能力为150吨，评估基准日参照资产的市场价格为800万元。B厂房该类房地产2017年上半年各月月末的价格同2016年年底相比，分别上涨了 2 % 、3.5% 、2.7% 、4.3 % 、3% 和5.6 % ，行业参照资产在2017年3月底成交价格是1200万元，评估日是2017年6月30日：
    ＜1> 、如果A厂房价值与其功能呈线性关系，关于A厂房的评估，应选择哪种方法 使用该方法计算A厂房价值。
    ＜2> 、如果运用价格指数法对B厂房进行评估，则B厂房价值为多少
    ＜3> 、关于B厂房的评估方法，属于市场法的哪个分类
    ＜4> 、如果A类厂房资产价值与其功能呈指数关系，则评估A类厂房资产价值应使用哪种方法 请列示该方法对应的计算公式。
    ＜5> 、请简述市场法下的资产评估方法主要包括哪些


    答案：
    解析：
    应该选择功能价值类比法，又叫类比估价法。资产价值与其功能呈线性关系的情形下，通常使用生产能力比例法。
    A厂房价值＝参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力＝800×120/150＝640（万元）。

    B厂房价值＝参照物资产交易价格×（1＋评估基准日同类资产定基价格变动指数）/（1＋参照物交易日同类资产定基价格变动指数）＝（1＋5.6%）/（1＋2.7%）×1200＝1233.89（万元）

    资产评估市场法包括直接比较法和间接比较法，价格指数法属于直接比较法。

    应该选择规模经济效益指数法。
    资产价值与其功能呈指数关系的情形，通常被称作规模经济效益指数法。其计算公式为：
    评估资产价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）功能价值指数。

    资产评估的市场法包括直接比较法和间接比较法。直接比较法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。

  • 第5题：

    2018年6月，A公司拟将其拥有的某厂房转让给B公司，委托C评估机构进行了评估。评估报告载明的评估委托人是A公司，报告使用人为A公司和B公司，评估目的是为A公司和B公司之间的交易确定厂房的价值。在上述经济行为实施过程中，出现一家D公司因业务扩展，也想购买该厂房，并借用了评估机构C出具的评估报告。但是在资产评估委托合同上没有约定D公司为评估报告使用人，国家法律、法规也没有明确规定应当将D公司作为评估报告的使用人。
    <1>?、何谓“评估报告使用人”？“评估报告使用人”的范围包括什么？
    <2>?、如果D公司在使用资产评估报告的过程中出了任何纰漏，资产评估机构C需要对此承担责任吗？为什么？


    答案：
    解析：
    1. 评估报告使用人是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。
    除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
    2. 资产评估机构不需要对此承担责任。
    因为在评估委托合同上没有约定D公司为评估报告使用人，国家法律、行政法规也没有明确规定D公司是评估报告的法定使用人，资产评估机构和资产评估专业人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。

  • 第6题：

    某企业以一栋厂房抵押向银行借款100万元5年期。但到期时，该企业无法偿还贷款和利息。银行要求对该厂房进行评估，此时应采用清算价格法。

    A对

    B错


    对
    略

  • 第7题：

    某企业以一栋厂房抵押向银行借款100万元5年期。但到期时，该企业无法偿还贷款和利息。银行要求对该厂房进行评估，此时应采用清算价格法。


    正确答案:正确

  • 第8题：

    单选题
    位于市区的某工业企业转让一幢10年前购置的厂房，签订转让合同，取得收入300万元；该厂房购置原价为180万元，另支付相关税费5万元，已提折旧90万元。经房地产评估机构评估，该厂房的重置成本价为320万元，成新度折扣率为七成。则该企业转让厂房应缴纳土地增值税（）万元。
    A

    0

    B

    22.8

    C

    20.78

    D

    20.82


    正确答案： C
    解析： （1）评估价格=320×70%=224（万元）；
    （2）允许扣除的税金=（300-180）×5%×（1+7%+3%）+300×0.5‰=6.6+0.15=6.75（万元）；
    （3）扣除项目金额合计=224+6.75=230.75（万元）；
    （4）增值额=300-230.75=69.25（万元）：
    （5）增值率=69.25÷230.75×100%=30.01%，适用税率30%；
    （6）应纳土地增值税=69.25×30%=20.78（万元）。

  • 第9题：

    单选题
    某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是（　）。
    A

    企业土地抵押时按评估工业用途评估

    B

    土地抵押时企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估

    C

    企业改制时按评估工业用途评估

    D

    企业改制(出售)时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    近几年来，D企业的公司业务发展迅猛，与D企业业务可形成经济协同效应的C企业经过内部会议决定，收购D企业5%的股权。现C企业委托M评估机构对D企业的股权进行评估，并于2019年3月10日提交资产评估报告。资产评估合同中约定，资产评估机构以2019年2月1日为价值评估时点，采用收益法对委托资产进行评估，由委托方向评估机构提供企业相关资料。　　要求：　　（1）请说明该评估业务的评估基准日以及评估报告日；　　（2）资产评估机构专业人员应选择何种价值类型，并说明理由；　　（3）委托合同中对评估方法的约定是否恰当？请说明理由；　　（4）不考虑其他因素，资产评估机构应使用何种评估方法？

    正确答案：
    (1)该评估业务的评估基准日为2019年2月1日,评估报告日为2019年3月10日。
    (2)选择投资价值类型。理由:由于C企业与D企业的业务可形成经济协同效应,因此,C企业收购D企业存在协同效应,并且这种协同属于经营协同。因此对于这种明显存在协同效应的评估,资产评估机构专业人员可以在与委托人商议后,选择投资价值作为价值类型。
    (3)委托合同中对评估方法的约定不恰当。理由:①在委托合同中不约定具体的评估方法。②资产评估专业人员在选择评估方法时,应当考虑选择评估方法的影响因素。
    (4)《资产评估法》规定,除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外,应当选择两种以上评估方法,经综合分析,形成评估结论。该评估业务的评估目的是股权转让,价值类型根据交易双方的实际情况选择投资价值,因此评估方法选择市场法和收益法,但是通常不适用成本法。
    解析： 详见答案。

  • 第11题：

    单选题
    评估人员对某企业采用资产基础法进行评估，评估结果为厂房1000万元、机器设备700万元、流动资产200万元、土地使用权价值2000万元、商标、专利等无形资产1000万元，该企业对ABC公司投资了200万元，评估时ABC公司的净资产为负50万元，该企业的负债为500万元。该企业的评估值应为（）。
    A

    4900万元

    B

    4500万元

    C

    4400万元

    D

    4000万元


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    问答题
    国内A企业计划收购总部在香港的B企业集团下属的权属子公司C，子公司C注册地在美国。X资产评估机构接受委托进行资产评估，在资产评估合同中约定资产评估机构采用持续使用假设，运用收益法对委托资产进行评估，由委托方向评估机构提供企业的历史经营数据预测未来盈利。　　要求：　　（1）确定评估对象和评估范围；　　（2）委托合同中对评估方法的约定是否恰当，并说明理由；　　（3）可否采用持续使用假设并说明理由；　　（4）应选择何种价值类型并说明理由；　　（5）X资产评估机构应使用何种评估方法？

    正确答案：
    (1)评估对象为公司C的股权,评估范围为公司C的全部资产和负债,包括可辨识的资产和不可辨识的资产,如商誉等。
    (2)委托合同中对评估方法的约定不恰当。不得在委托合同中约定具体的评估方法。
    (3)采用持续使用假设不恰当。公司C作为B企业集团的一个子公司,其历史经营中很可能与集团之间存在某些关联交易;或者是集团为了追求协同效应而有意安排的一些经营业务。但是一旦该企业集团将其转让出集团,这些关联交易,或者有意安排的业务都将可能不能持续。因此,此时完全按照现状持续经营假设参考标的企业的历史数据预测未来,是不符合未来实际情况的,也是依据不充分的。
    (4)因为C公司是美国注册的公司,其母公司为香港公司,从理论上说,可以在美国市场上转让该公司股权,也可以在香港市场上转让其股权,并且这两种转让方式都有可能。因此选择市场价值比较合理,在选择C公司的市场价值时,应该选择C公司在美国市场和在香港市场两个市场中的最有利市场,也就是说应该选择C公司在美国市场和香港市场上最有利市场的市场价值。
    (5)该评估业务的评估目的是股权转让,价值类型应需要根据交易双方的实际情况选择市场价值,评估方法应与评估目的与价值类型相适应,因此评估方法首选市场法,在无法使用市场法的前提下,选用收益法。成本法一般不太适用。
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置戚本法。该企业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成井投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分)，分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价675万元，前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金戚本。
    要求:
    (1)列出使用重置成本法评估建(构)筑物的计算公式，并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
    (2)计算委估厂房的重置成本。
    (3)计算委估厂房的年限法成新率、打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6)。
    (4)计算委估厂房的评估值。


    答案：
    解析：
    (1)
    ①建(构)筑物评估值=重置成本-实体性贬值一功能性贬值-经济性贬值
    ②建(构)筑物评估值=单位面积重置成本×建筑面积×成新率=重置成本×成新率
    一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建筑安装工程综合造价。
    (2)土建工程造价=3883(万元)安装工程造价=675(万元)
    建安工程造价=3883+675=4558(万元)
    前期费用=4558×2%=91.16(万元)
    期间费用=(91.16+4558)×5%=232.46(万元)
    利润=(91.16+4558+232.46)×3.5%=170.86(万元)
    重置成本=建安工程造价+前期费用+期间费用+利润=4558+91.16+232.46+170.86=5052.48(万元)
    (3)年限法成新率=(50-5)÷50×100%=90%
    打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)÷100×100%=91.20%
    综合成新率=90%×O.4+9l.20%×O.6=90.72%
    (4)委估厂房的评估值=重置成本×成新率=5052.48×90.72%=4583.61(万元)

  • 第14题：

    某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
    　　该工业房地产情况如下：
    　　（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。
    　　（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。
    　　影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。
    　　从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。
    　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
    　　容积率修正系数表


    要求：
    　　（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
    　　（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）
    　　（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
    　　（四）计算建筑物评估值。


    答案：
    解析：
    （一）
    　　①当地政府已公布基准地价；
    　　②可以取得基准地价修正体系；
    　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

    （二）
    　　土地使用权评估单价＝基准地价×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×期日修正系数＝1500×1×0.9499×1.0500×1.04＝1555.94（元/平方米）
    　　（三）
    　　年限法成新率＝（1－9/40）×100%＝ 77.5%
    　　打分法成新率＝（90×0.7＋60×0.2＋85×0.1）/100＝83.5%
    　　综合成新率＝77.5%×0.4＋83.5%×0.6＝81.1%
    　　（四）
    　　不动产评估值＝厂房价值＋土地使用权价值
    　　＝厂房重置成本×综合成新率＋土地使用权价值
    　　＝（1136×4650）×81.1%＋ 2500×1555.94
    　　＝8173876.4（万元）

  • 第15题：

    某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
    建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
    房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表
    表一



    该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
    表二
    2012－2018年地价指数表



    影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
    要求：
    <1>、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
    <2>、计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
    <3>、若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。
    <4>、计算建筑物评估值，委估资产评估值。


    答案：
    解析：
    <1>、釆用基准地价修正法的前提条件是：
    ①当地政府已公布基准地价；
    ②可以取得基准地价修正体系；
    ③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。
    <2>、本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^50]/[1－1/（1＋6%）^50]＝1
    土地使用权评估单价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
    ＝650×1×（2.46/1.3）×1×1.0500
    ＝1291.5000（元/平方米）
    <3>、年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）× 100%
    ＝（40－6）/40
    ＝80%
    综合成新率＝80%×0.4＋78%×0.6＝78.8%
    <4>、建筑物评估值＝3500×4650×78.8%＝3500×4650×78.8%＝12824700（元）
    资产评估值＝12824700＋1291.5000×2500＝16053450（元）

  • 第16题：

    下列各项中，属于资产评估中的资产的有（　）。

    A、被评估企业的厂房
    B、被评估企业的存货
    C、被评估企业拥有的土地使用权
    D、被评估企业租赁的设备
    E、被评估企业母公司的固定资产

    答案：A,B,C,D
    解析：
    在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。

  • 第17题：

    某企业评估人员决定采用成本法评估企业价值，逐项评估了企业的可确值资产，评估结果为：机器设备2200万元，厂房700万元，流动资产1400万元，土地使用权价值400万元，商标权100万元，负债1800万元。则企业价值为多少？


    答案：
    解析：
    企业价值＝2200＋700＋1400＋400＋100－1800＝3000(万元）

  • 第18题：

    评估人员对某企业采用资产基础法进行评估，评估结果为厂房1000万元、机器设备700万元、流动资产200万元、土地使用权价值2000万元、商标、专利等无形资产1000万元，该企业对ABC公司投资了200万元，评估时ABC公司的净资产为负50万元，该企业的负债为500万元。该企业的评估值应为（）。

    • A、4900万元
    • B、4500万元
    • C、4400万元
    • D、4000万元

    正确答案:D

  • 第19题：

    某企业以一栋厂房作抵押向银行借款100万元，5年期。但到期时，该企业无法偿还贷款和利息。银行要求对该厂房进行评估，此时应采用清算价格法。


    正确答案:正确

  • 第20题：

    单选题
    在资产评估中，对一企业的某栋厂房进行评估，属于（　）。
    A

    单项资产评估

    B

    部分资产评估

    C

    长期投资评估

    D

    整体资产评估


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    单选题
    甲企业于1999年3月5日委托某资产评估机构对其资产进行评估，用于向银行抵押贷款。评估基准日为1999年3月10日。但由于种种原因，贷款一直未成功，直至2000年5月1日，甲企业欲再次向银行申请贷款，则（）。
    A

    可以使用原资产评估报告书

    B

    原资产评估报告书无效

    C

    原资产评估报告书仍然有效

    D

    不能委托原评估机构再次评估


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    判断题
    某企业以一栋厂房抵押向银行借款100万元5年期。但到期时，该企业无法偿还贷款和利息。银行要求对该厂房进行评估，此时应采用清算价格法。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    判断题
    某企业以一栋厂房作抵押向银行借款100万元，5年期。但到期时，该企业无法偿还贷款和利息。银行要求对该厂房进行评估，此时应采用清算价格法。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析： 暂无解析

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