“ 国际评估准则410— 开发性不动产”对“开发性不动产”评估方法规定，除了基本准则中的三种基本评估途径，开发性不动产的估值主要使用的两种方法是（　）。A、复制法和资本化法 B、市场法和复制法 C、市场法和剩余法 D、剩余法和复制法

题目
“ 国际评估准则410— 开发性不动产”对“开发性不动产”评估方法规定，除了基本准则中的三种基本评估途径，开发性不动产的估值主要使用的两种方法是（　）。

A、复制法和资本化法
B、市场法和复制法
C、市场法和剩余法
D、剩余法和复制法
相似考题

1.（2017年真题）《国际评估准则105——评估途径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（　）。 A.交易案例比较法和上市公司比较法 B.直接比较法和间接比较法 C.价值比率法和加和法 D.现行市价法和市价折扣法

2.关于国际评估准则不动产权益评估说法错误的是()。A.收益法是不动产权益评估的主要方法 B.采用收益途径评估不动产权益价值的具体评估方法包括收入资本化法和现金流折现法 C.如果评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该反映其所要求的收益率或者加权资本戚本 D.不动产权益评估特殊考量主要考虑权益等级和租金

3.2019年修订后发布的《国际评估准则》，增加了（　）。 A.IVS104——价值类型 B.IVS220——非金融负债 C.IVS105——评估途径和方法 D.IVS410——开发性不动产

4.国际评估准则中开发性不动产的估值主要使用的两种方法是()。A.复制法 B.资本化法 C.市场法 D.剩余法 E.戚本法

参考答案和解析
答案：C
解析：
“国际评估准则410— 开发性不动产”对评估方法的要求表明，基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估，但是，开发性不动产的估值主要使用两种主要方法：市场法和剩余法。
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  • 第1题：

    下列关于“国际评估准则105——评估途径和方法”准则的说法中，错误的是（　）。

    A.市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法
    B.收益途径包括折现现金流（DCF）法、戈登（Gordon）增长模型/固定增长模型、市场途径/退出价值法和残值/处置成本法
    C.成本途径包括更新重置成本法、复原重置成本法和资产加和法
    D.国际评估准则要求评估师使用两种以上的评估方法

    答案：D
    解析：
    国际评估准则不要求评估师使用超过一种的评估方法，但应该考虑并可以使用多种途径或方法。

  • 第2题：

    《国际评估准则105——评估路径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（　）。

    A.交易案例比较法和上市公司比较法
    B.直接比较法和间接比较法
    C.价值比率法和加和法
    D.现行市价法和市价折扣法

    答案：A
    解析：
    市场途径包括交易案例比较法和上市公司比较法。

  • 第3题：

    关于国际评估准则中不动产权益说x法错误的是()。

    A.特定区域土地的最高权益的所有者拥有土地和地上附着物的全部权益
    B.市场法是不动产权益评估的主要方法
    C.采用收益途径评估不动产权益价值的具体方法包括收入资本化法和现金流量折现法
    D.如果评估结果是市场价值，折现率应该反映其所要求的收益率或者加权资本成本

    答案：D
    解析：
    如果评估结果是市场价值，折现率应该参考市场中不动产权益的收益率

  • 第4题：

    下列关于开发性不动产剩余法说法正确的是()。

    A.剩余法结合了戚本法和市场法
    B.剩余法是利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值
    C.利用完成后的总开发价值减去开发戚本，得到该开发性不动产的剩余价值
    D.利用完成后的总开发价值减去开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值

    答案：B
    解析：

  • 第5题：

    下列不属于国际资产评估准则基本准则的是()。

    A.国际评估准则101工作范围
    B.国际评估准则200-企业及企业权益
    C.国际评估准则105-评估途径和方法
    D.国际评估准则410-开发性不动产
    E.国际评估准则210-无形资产

    答案：B,D,E
    解析：
    BDE项属于国际评估准则资产准则。

  • 第6题：

    在宗地地价评估方法中，没有理论基础但比较实用、方便的方法是（）

    • A、市场比较法和收益还原法
    • B、市场比较法和剩余法
    • C、基准地价系数修正法和剩余法
    • D、基准地价系数修正法和市场比较法

    正确答案:D

  • 第7题：

    采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。

    • A、市场比较法
    • B、成本逼近法
    • C、假设开发法
    • D、收益还原法

    正确答案:A,D

  • 第8题：

    商业用地评估不宜使用的评估方法是（）。

    • A、市场比较法
    • B、成本逼近法
    • C、收益还原法
    • D、剩余法

    正确答案:B

  • 第9题：

    单选题
    在宗地地价评估方法中，没有理论基础但比较实用、方便的方法是（）
    A

    市场比较法和收益还原法

    B

    市场比较法和剩余法

    C

    基准地价系数修正法和剩余法

    D

    基准地价系数修正法和市场比较法


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    下列关于国际评估准则资产准则的说法，不正确的是（　　）。
    A

    开发性不动产的评估特殊考量主要是对剩余法、拟议项目、担保贷款、财务报告的特殊考虑

    B

    采用市场途径评估不动产权益时考虑被评估资产的权益类型、各自的地理位置、土地的质量或者房屋的使用年限和规格、每项资产的授权使用范围、交易环境、价值类型和交易时间

    C

    开发性不动产是指以现在用途使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益

    D

    采用收益途径评估不动产权益价值的具体评估方法包括收入资本化法和现金流折现法


    正确答案： B
    解析：
    开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益。

  • 第11题：

    问答题
    试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

    正确答案： 剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
    式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    多选题
    采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。
    A

    市场比较法

    B

    成本逼近法

    C

    假设开发法

    D

    收益还原法


    正确答案： C,A
    解析： 对开发完成后的不动产价格进行评估的方法有市场比较法、收益还原法。

  • 第13题：

    在“国际评估准则400——不动产权益”中，采用收益途径评估不动产权益价值的具体评估方法包括（　）。

    A.交易案例比较法和上市公司比较法
    B.直接比较法和间接比较法
    C.收入资本化法和现金流折现法
    D.现行市价法和市价折扣法

    答案：C
    解析：

  • 第14题：

    《国际评估准则105——评估路径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（　）。

    A.可比交易法和上市公司比较法
    B.直接比较法和间接比较法
    C.价值比率法和加和法
    D.现行市价法和市价折扣法

    答案：A
    解析：
    市场途径包括可比交易法和上市公司比较法。

  • 第15题：

    下列关于国际评估准则中资产准则的说法中，错误的是（　）。
    　

    A.通常，非金融负债评估采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，评估师必须了解和遵从评估基准日与这些价值类型相关的规定、案例法和其他解释性指引
    B.采用市场途径评估金融工具时，对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常需要对价格信息作出调整
    C.不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利
    D.开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益，评估主要采用市场法和剩余法

    答案：B
    解析：
    采用市场途径评估金融工具时，对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常是不需要做任何调整的。如果观察到的金融工具与被评估资产不相似，或者如果由于信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必要对价格信息作出调整。

  • 第16题：

    《国际评估准则105——评估途径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（　）。

    A.交易案例比较法和上市公司比较法
    B.直接比较法和间接比较法
    C.价值比率法和加和法
    D.现行市价法和市价折扣法

    答案：A
    解析：
    市场途径包括交易案例比较法和上市公司比较法。

  • 第17题：

    从估价目的和估价结果的形式看，市场比较法除了可以用于评估不动产价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可应用于其它方法中有关参数的求取。


    正确答案:正确

  • 第18题：

    试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。


    正确答案: 剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
    式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

  • 第19题：

    采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

    • A、市场比较法
    • B、收益还原法
    • C、成本法
    • D、标准法

    正确答案:A

  • 第20题：

    交通运输外部性的评估方法包括（）。

    • A、实际发生法
    • B、替代市场法
    • C、间接方法
    • D、支付意愿法
    • E、行政强制法

    正确答案:A,B,C,D

  • 第21题：

    多选题
    下列关于国际评估准则资产准则的说法，正确的是（　　）。
    A

    收益途径是最常用的评估无形资产的方法，包括超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法

    B

    有些机器设备价值中包含无形资产，而且无形资产对机器设备的价值有重要影响，机器设备评估需要考虑这些无形资产的价值

    C

    机器设备评估中与资产有关的因素包括实际或者潜在的资产获利能力、影响机器设备产品需求的宏观或微观经济因素、可以获得更多利益的资产其他潜在用途

    D

    机器设备评估需要考虑的特别考量主要是融资安排

    E

    采用市场途径评估不动产权益时，准则指出尽管资产权益存在着非同质性特征，然而市场法仍是不动产权益评估的主要方法


    正确答案： A,B,D,E
    解析：
    机器设备评估中与资产有关的因素包括资产的技术规格、剩余物理寿命、资产状况、运输成本、辅助资产的任何可能损失。

  • 第22题：

    单选题
    下列关于国际资产评估准则资产准则的说法，正确的是（　　）。
    A

    评估师利用市场途径评估时，对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常是需要做调整的

    B

    采用剩余法评估开发性不动产的市场价值考虑资产完工价值、建筑成本、咨询费用、营销成本、时间计划、资金成本、利润以及折现率

    C

    利用收益途径评估时，金融工具的现金流是固定的

    D

    采用收益途径评估不动产权益价值时对于折现率的选择，如果评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该参考市场中不动产权益的收益率


    正确答案： A
    解析：
    A项，评估师利用市场途径评估时，对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常不需要做任何调整；C项，利用收益途径评估时，合约的具体内容决定了现金流的形式，金融工具的现金流可能是固定的，也可能是变化的；D项，对于折现率的选择，如果评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该反映其所要求的收益率或者加权资本成本。

  • 第23题：

    单选题
    “国际评估准则410—开发性不动产”对“开发性不动产”评估方法规定，除了基本准则中的三种基本评估途径，开发性不动产的估值主要使用的两种方法是（）。
    A

    复制法和资本化法

    B

    市场法和复制法

    C

    市场法和剩余法

    D

    剩余法和复制法


    正确答案： B
    解析： “国际评估准则410— 开发性不动产”对评估方法的要求表明，基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估，但是，开发性不动产的估值主要使用两种主要方法：市场法和剩余法。

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