背景材料：拟建某写字楼，两年后建成交付使用，资金来源为自有，营业期l0年，出租率为l00%。基本数据如下：①固定资产投资45 000万元(第一年投入25 000万元，第二年投入20 000万元，均为自有资金投入)；②第三年注入流动资金5 000万元(为自有资金投入)；③预测年营业收入20 000万元；④预计年税金及附加比率为17．5%；⑤预计年经营成本为营业收入的10%；⑥年所得税税率为25%；⑦回收固定资产余值5 000万元。要求：请编制该项目全部投资现金流量表，并计算该项目所得税后的投资回收期。
题目
背景材料：拟建某写字楼，两年后建成交付使用，资金来源为自有，营业期l0年，出租率为l00%。基本数据如下：
①固定资产投资45 000万元(第一年投入25 000万元，第二年投入20 000万元，均为自有资金投入)；②第三年注入流动资金5 000万元(为自有资金投入)；③预测年营业收入20 000万元；④预计年税金及附加比率为17．5%；⑤预计年经营成本为营业收入的10%；
⑥年所得税税率为25%；⑦回收固定资产余值5 000万元。
要求：请编制该项目全部投资现金流量表，并计算该项目所得税后的投资回收期。
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第1题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。A、600
B、720
C、860
D、1200答案：A解析：收益法的计算。100*12*90%-100*12*40%=600元/平方米。 -
第2题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。A、6000
B、7267
C、7500
D、9000答案：B解析：由题可知：i=8%，A=600n=50-3-2=45，V=A/i*[1-1/(1+i)n]=7267。 -
第3题：
背景材料：拟建某写字楼，两年后建成交付使用，资金来源为自有，营业期10年，出租率为100%。基本数据如下：
①固定资产投资45000万元(第一年投入25000万元，第二年投入20000万元，均为自有资金投入);②第三年注人流动资金5000万元(为自有资金投入);③预测年营业收入20000万元;④预计年税金及附加比率为17.5%;⑤预计年经营成本为营业收入的10%;⑥年所得税税率为25%;⑦回收固定资产余值5000万元。
要求：请编制该项目全部投资现金流量表，并计算该项目所得税后的投资回收期。
答案：解析：
投资回收期=6+2500/(2500+9375)=6.21(年)
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第4题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
求取某写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。A、累加法
B、成本法
C、市场提取法
D、直线法答案：A,C解析：报酬率的求法。求取报酬率的方法有两种：累加法和市场提取法。 -
第5题：
共用题干
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为()元/平方米。
A:3000
B:3450
C:3633
D:4500答案：C解析：应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。