M大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业，入住之初，物业管理处从业主的角度出发，考虑到业主乔迁初期开支较多，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式，入住满一年后，管理处考虑到小区的经济运营状况，开始据实收取户内维修费用。然而，这本来合情合理的做法，在运行起来却遇到了不少的麻烦。 问题： 请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？ 假如我是项目经理，我会采取以下措施： (1)管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围
题目
M大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业，入住之初，物业管理处从业主的角度出发，考虑到业主乔迁初期开支较多，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式，入住满一年后，管理处考虑到小区的经济运营状况，开始据实收取户内维修费用。然而，这本来合情合理的做法，在运行起来却遇到了不少的麻烦。
问题：
请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？
假如我是项目经理，我会采取以下措施：
(1)管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。
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第1题：
住宅小区前期物业服务合同的签订时间是在（）。A．住宅小区业主入住后
B．建设单位出售物业后
C．住宅小区业主入住前
D．建设单位出售住宅前答案：D解析：前期物业服务合同与物业服务合同的区别包括：①合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲方选聘的物业服务企业；物业服务合同的甲方是业主委员会（代表业主大会），乙方是物业服务企业。②合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前；物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后。③合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，时间尚具有不确定性；物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，一般为3～5年，时间上具有确定性。 -
第2题：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理，全部业主于2011年5月入住。入住的当年10月，该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业服务公司重新签订了物业服务合同。2012年3月，顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
根据上述资料，回答下列问题：
下列物业管理服务中，按服务的性质和提供的方式分类，属于专项服务的是（ ）。A.电梯设备管理
B.虫害防治管理
C.开设小型商场
D.车辆停放管理答案：C解析：专项服务是物业服务企业面向广大业主和物业使用人，为满足其中一些业主和物业使用人的一定需要而提供的各项服务。专项服务的内容主要包括日常生活服务、商业服务、文教卫体服务、社会福利服务、房地产中介服务和金融服务等。其中商业服务是指物业服务企业提供的各项商业经营服务项目，包括商业网点的开设与管理以及服务经营活动的开展，如开设小型商场、美容美发店、修理店等。选项A，是设施设备管理；选项B，是环境管理；选项D，是公共秩序维护管理。 -
第3题：
某新建住宅小区选聘甲物业服务企业管理。王某以45万元在该小区购买了一套商品房，该商品房的当地建筑安装工程造价为30万元，王某按照相关规定缴纳了住宅专项维修资金。
甲物业服务企业进驻后，应当从事的活动和提供的服务包括（ ）。A.对该小区物业的承接查验
B.办理业主入住手续
C.规范业主、物业使用人的装饰装修行为
D.进行小区物业设备安装答案：A,B,C解析：选项D，小区物业设备安装是建设单位需要完成的工作，而物业服务企业应提供的服务是在早期介入阶段提供设施、设备的设置、选型及服务方面的改进意见。 -
第4题：
某业主1年来都没入住小区，其房屋处于空置状态，业主认为没有入住所以没有享受到物业服务，不应交纳物业费，你应怎么向业主解释？
正确答案:收取物业管理费目的主要就是要维持，并保证小区建筑物共用部分的正常运行，使用，维护和保养。业主的建筑物专有部分的空置并不意味着物业公司减少了物业服务的工作量，设备的维护，保养，电梯，高低压配电设备，共用照明，水泵，消防设施等仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养保安的值勤，巡逻，安全检查等工作量不会减少，清洁卫生、环境绿化等物业服务工作量一样也不会因部分业主的建筑物空置而有所减少。同样的也不会因为部分业主的建筑物空置而减少物业人员的配额；虽然业主物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值与增值的经济效果；房屋本身也不是因为质量问题而不能入住，那么空置房的责任不在开发商也不在于物业公司，根据业主签订的《前期物业服务协议》的约定，业主应按时足额的缴纳物业费。 -
第5题：
在物业管理机构更迭时管理工作移交内容的物业资料中，对于业主入住资料来说，业主入住资料包括（）。
- A、入住通知书
- B、综合竣工验收资料
- C、装修验收表
- D、设备维修记录
- E、身份证复印件、相片
正确答案:A,E -
第6题：
物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。（）
正确答案:正确 -
第7题：
单选题住宅小区公共收益归入住宅专项维修资金账户后，可以用于（ ）。[2013年真题]A补贴物业服务费用
B支付业主委员会的工作经费
C共有设备的日常养护和维修
D共有部分的更新和改造
正确答案： B解析：
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。 -
第8题：
判断题物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。（）A对
B错
正确答案： 错解析： 暂无解析 -
第9题：
多选题以下关于专项维修资金的描述中，错误的是（ ）。A由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳
B该专项维修资金属物业管理公司所有
C专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造
D由城市物业维修资金管理机构统一管理
E由小区物业管理处负责管理
正确答案： B,C解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。问题敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元一定的经济赔偿？正确答案： 敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。
1）屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的，为了查明责任，必须进行技术鉴定。
2）如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不需为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
3）如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的，物业管理公司应承担责任，负责修复并赔偿损失。解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。A售房单位
B房地产主管部门
C已入住的业主
D物业服务企业
正确答案： B解析： 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 -
第12题：
多选题物业项目前期筹备工作是指（ ）进行的人、财、物及其他运营方面的准备工作。A物业服务企业在新承接项目入住前
B物业销售开始至物业办理入住为止
C物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止
D物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业前
正确答案： B,D解析：
物业项目前期筹备工作是指物业服务企业在新承接项目入住前进行的人、财、物及其他运营方面的准备工作，包括筹备工作计划编制、组织机构设立、人力资源筹备、财务事务筹备、物资装备筹备、物业服务方案策划、物业承接查验以及成品保护、保洁开荒、公共关系建立、客户档案建立等。 -
第13题：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理，全部业主于2011年5月入住。入住的当年10月，该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业服务公司重新签订了物业服务合同。2012年3月，顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
根据上述资料，回答下列问题：
物业管理公共服务的对象是（ ）。A.物业建设单位
B.业主和物业使用人
C.业王大会
D.业主委员会答案：B解析：物业管理公共服务是物业服务企业根据物业服务合同约定，面向所有业主和物业使用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。因此，物业管理公共服务的对象是业主和物业使用人。 -
第14题：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理，全部业主于2011年5月入住。入住的当年10月，该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业服务公司重新签订了物业服务合同。2012年3月，顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
根据上述资料，回答下列问题：
业主大会如果解聘房地产开发公司聘请的甲物业服务企业，则必须经全体业主所持投票权（）通过。A.100%
B.1/2以上
C.2/3以上
D.1/3以上答案：B解析：业主大会的职责包括：①决定有关制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 -
第15题：
新建住宅自（）之日起，应当执行建筑工程保修的有关规定，（）届满后，自用部位、设施、设备，由（）负责维修、养护；共用部位、设施、设备的日常维修、养护由（）负责。
- A、正式入住；保修期限；业主；物业管理企业
- B、正式入住；保修期限；业主；开发商
- C、验收接管；保修期限；业主；物业管理企业
- D、验收接管；保修期限；开发商；物业管理企业
正确答案:C -
第16题：
物业服务企业在业主入住中应当准备的资料包括（）。
- A、《前期物业服务协议》
- B、《入住通知书》
- C、《业主入住房屋验收表》
- D、《业主（住户）手册》
- E、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
正确答案:B,C,D,E -
第17题：
有关入住服务的表述，正确的是（）。
- A、物业入住操作的模式是以物业管理单位为主体，物业建设单位相配合
- B、对业主而言，入住仅是物业管理有关业务的办理
- C、入住的实质是物业服务企业向业主交付物业的过程
- D、入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主
正确答案:D -
第18题：
业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。
- A、售房单位
- B、房地产主管部门
- C、已入住的业主
- D、物业服务企业
正确答案:B -
第19题：
问答题A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法。却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理。你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？正确答案： （1）管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
（2）说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了"交了物业管理费，管理处就应包办一切"的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
（3）针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。
（4）要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。（5）管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。解析： 暂无解析 -
第20题：
单选题有关入住服务的表述，正确的是（）。A物业入住操作的模式是以物业管理单位为主体，物业建设单位相配合
B对业主而言，入住仅是物业管理有关业务的办理
C入住的实质是物业服务企业向业主交付物业的过程
D入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题案例四 某小区5号楼601室业主在2012年5月办理完入住手续，同年7月，在申请装修并经过小区物业管理处的同意后，该业主开始进行装修工作。后601业主在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业服务企业检查时及时发现，责令其停止施工、限期恢复。601业主则认为这并不影响物业使用，因此，迟迟不予理睬。于是物业服务企业向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。无奈，物业服务企业要求601业主写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书，并向其收取3000元罚款之后，就此作罢，并未做其他处置。 【问题】 1．业主装修是否需要物业服务企业的审查？ 2．601业主是否可以改动供暖管道位置？ 3．物业服务企业是否可以向业主收取罚款？正确答案： 1.(1)业主装修需要物业服务企业的审查。
(2)原因:按建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定,物业管理处装修责任人应依据相关法规要求和本项目装修审批要求对《装修登记表》进行审查,对有违规行为的不予登记。
2.(1)601业主可以改动供暖管道位置。
(2)原因:但601业主须提交供暖管理单位的批准文件方可改动供暖管道位置。601业主不能提交供暖管理单位的批准文件,物业服务企业应当制止装修行为继续进行,向主管部门报告,并按装修管理协议追究601业主违约责任。
3.(1)物业服务企业不可以向业主收取罚款。
(2)原因:物业服务企业向主管部门报告后,主管部门迟迟不做处理,其他业主和物业服务企业可以催促或告政府部门行政不作为。物业服务企业的装修管理不是行政管理,不能向业主收取罚款,应由房地产行政主管部门给予警告,或予以处罚款处分。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。问题为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？正确答案： 房屋的维修养护技术管理工作包括：
A配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。
B定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。
C建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。
D制定技术管理制度，确定责任人。
E监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。
F监督施工过程中安全生产制度的执行情况。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题环亚公司取得S市H区九乐大厦底层、二层房屋的产权，建筑面积共1500平方米，虽已入住3年但尚未支付上述房屋的专项维修资金和物业费用。2018年9月，九乐大厦小区业主大会经表决决定由业主大会代表业主提起追讨专项维修费用，物业服务企业丰瑞公司欲起诉追讨物业费。下列说法哪个是正确的？（ ）A环亚公司有权以其并非签订物业服务合同的当事人为由拒绝交付物业费
B若专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主同意，业主大会可以作出使用专项维修资金的决定
C因物业服务企业为业主大会选聘，物业服务企业应当以业主大会为被告追讨物业费
D业主大会向环亚公司追偿专项维修资金的请求权不受诉讼时效的限制
正确答案： C解析：
A项，《物业服务纠纷解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本题中，环亚公司虽非签订物业服务合同当事人，但仍应当履行物业服务合同交付物业费。
B项，《物权法》第76条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由此可见，业主大会或业主委员会决议适用双重多数决，面积和人数都要达到相应的比例。
C项，《物业服务纠纷解释》第8条第2款规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。本题中，物业服务企业应当向欠缴业主追讨物业费，而无权以业主大会为被告起诉。
D项，专项维修资金是为了全体业主利益而设，业主要承担缴纳的法定义务，不属于债权请求权性质，故不受诉讼时效限制。