某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租

第1题：

第2题：

答案：

解析：

（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表

第3题：

答案：

解析：

设月最低租金为A元。
第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。

(2)净现值=0，可求最低月租金水平：



ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。

第4题：

第5题：

某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）

第6题：

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标方式取得一宗国有建设用地使用权，土地用途为商业，因开发商自身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。乙企业取得建设用地使用权年限最高为（）年。

• A、36
• B、37
• C、46
• D、47

第7题：

某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（　）年。

• A、37
• B、40
• C、43
• D、50

第8题：

某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为（　）万元。

第9题：

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标方式取得一宗国有建设用地使用权，土地用途为商业，因开发商自身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。甲企业转让给乙企业的标的为（）。

• A、建设用地使用权
• B、房屋承租权
• C、房屋所有权
• D、土地所有权

第10题：

下列关于建设用地使用权出租的说法，错误的是（）。

• A、建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭
• B、通过转让方式取得的国有建设用地使用权可以出租
• C、通过出让方式取得的国有建设用地使用权可以出租
• D、国有建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人

第11题：

第12题：

第13题：

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
　　自有资金现金流量表（此表题中给出）

答案：

解析：

本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
　　1.设月租金为A元
　　1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000＝320（万元）
　　2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800＝468（万元），年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
　　3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A，年末运营成本为7200A×30%＝2160A
　　或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
　　4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A，年末运营成本为8400A×30%＝2520A
　　或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
　　5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A，年末运营成本为9600A×30%＝2880A
　　或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
　　6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A，年末运营成本为10800A×30%＝3240A
　　或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
　　自有资金现金流量表




　　根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
　　可以计算净现值指标，净现值＝0时，可求出最低租金水平
　　

第14题：

答案：

解析：

第15题：

答案：

解析：

第16题：

划拨建设用地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人因此失去建设用地使用权。

第17题：

出租人将土地使用权出租给承租人使用一定年限，出租人并不因此失去土地使用权，指的是划拨（）。

• A、国有建设用地凭借权转让
• B、国有建设用地使用权出租
• C、国有建设用地地上权出租
• D、国有建设用地地役权转让

第18题：

经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。

• A、开发期
• B、开发经营期
• C、建设期
• D、出租率
• E、出租经营期的起始点

第19题：

计算题：一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。 第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。 第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

第20题：

土地承租期届满面建设用地使用权期未届满时，出租人有权收回建设用地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。

第21题：

下列哪种情况建设用地使用权不得出租（）。

• A、建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记
• B、建设用地使用权出租必须签订租赁合同
• C、按照出让合同规定的期限和条件进行出租的
• D、领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准的

第22题：

第23题：

第24题：