某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800 元/㎡。项目竣工时，开发商决定

题目

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800 元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）

相似考题

1.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）A．2．0B．3．0C．4．0D．5．0

2.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A．2.0B．3.0C．4.0D．5.0

3.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为 5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。A．2.0B．3.0C．4.0D．5.0

4.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权．拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发’’的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

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  • 第1题：

    某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
    　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
    　　自有资金现金流量表（此表题中给出）



    答案：
    解析：
    本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
    　　1.设月租金为A元
    　　1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000＝320（万元）
    　　2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800＝468（万元），年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
    　　3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A，年末运营成本为7200A×30%＝2160A
    　　或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
    　　4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A，年末运营成本为8400A×30%＝2520A
    　　或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
    　　5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A，年末运营成本为9600A×30%＝2880A
    　　或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
    　　6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A，年末运营成本为10800A×30%＝3240A
    　　或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
    　　自有资金现金流量表




    　　根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
    　　可以计算净现值指标，净现值＝0时，可求出最低租金水平
    　　

  • 第2题：

    某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
    　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
    自有资金现金流量表（此表题中给出）



    答案：
    解析：
    本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
    　　1.设月租金为A元
    　　1）第1年：年初自有资金投入200万元
    　　　　　　　年末销售收入400×8000＝320（万元）
    　　2）第2年：年初自有资金投入400万元
    　　　　　　　年末销售收入600×7800＝468（万元）
    　　　　　　　年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
    　　3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A
    　　　　　　　年末运营成本为7200A×30%＝2160A
    　　　　　　　或者直接计算出第3年末的净经济收入：
    　　　　　　　1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
    　　4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A
    　　　　　　　年末运营成本为8400A×30%＝2520A
    　　　　　　　或者直接计算出第4年末的出租净收入：
    　　　　　　　1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
    　　5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A
    　　　　　　　年末运营成本为9600A×30%＝2880A
    　　　　　　　或者直接计算出第5年末的出租净收入：
    　　　　　　　1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
    　　6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A
    　　　　　　　　　年末运营成本为10800A×30%＝3240A
    　　　　　　　　　或者直接计算出第6年末的出租净收入：
    　　　　　　　　　1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
    自有资金现金流量表




    　根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
    　　可以计算净现值指标
    　　净现值＝0时，可求出最低租金水平



    　【本题易错点说明】
    　　■自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；
    　　■设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；
    　　■前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；
    　　■在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。

  • 第3题：

    某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为1000平方米的宾馆需要征收，该宾馆目前市场价为3000元／平方米，八成新。
    该企业应采用（　　）出让的方式，获得该地的土地使用权。

    A.挂牌
    B.拍卖
    C.招标
    D.协议

    答案：B,C
    解析：
    《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。土地属于娱乐经营用地，因而应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

  • 第4题：

    一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）


    答案：
    解析：
    （1）设月最低租金为A元
    第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
    第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
    年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
    第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
    第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
    第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
    第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
    （2）净现值=0可求最低月租金水平：
    ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
    则：A=86.45（元／㎡）。

  • 第5题：

    某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)





    答案：
    解析：
    设月最低租金为A元。
    第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
    第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
    第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
    第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
    第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
    第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。

    (2)净现值=0，可求最低月租金水平：



    ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。

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