某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0．8万元/㎡。2002年8月1日王某以1．1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11．5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6．5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/㎡，此后租金按每年2%的比率

第1题：

第2题：

答案：

解析：

　　一、现金流入项目
　　（1）租金收入
　　A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
　　以后每年上涨2%
　　（2）转售收入：设为A万元
　　二、现金流出项目：
　　（1）定金：5万元
　　（2）追加首付款11.5万元
　　（3）借款还本付息：
　　总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）
　　i=6%，n=10



　（4）运营费用：3万元
　　（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表



　三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。　
　　（1）租金收入的现值



　　（2）转售收入的现值



　　（3）先求出现金流出之和，再折现。



　四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入
　　NPV=0.322A+54.6765-66.24=0
　　A=35.927

第3题：

答案：

解析：

（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表



<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日
（1）现金流入折现
1）租金的折现值



2）设转售收入为F万元，转售收入的现值



（2）现金流出的折现
1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）
2）追加首付款：13万元（无须折现）
3）还本付息款的折现：



4）经营成本（运营费用）的折现：



5）装修费用的折现：



6）现金流出的折现之和：
11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）
（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）
67.12＋0.2697F－102.43＝0
0.2697F＝35.31
F＝130.92（万元）

第4题：

答案：C

解析：

复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：

第5题：

某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。若用成本法对本项投资作出估价，则采用的开发利润率为（）。

• A、30%
• B、25%
• C、27.5%
• D、视销售情况而定

第6题：

某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（）万元

• A、120
• B、80
• C、60
• D、100

第7题：

某房地产开发商拟开发建设商品住宅项目，市场预测售价为6000元/㎡，变动成本为2550元/㎡，固定成本为1800万元，综合营业税金为450元/㎡。该开发商保本开发商品住宅面积是（）。

• A、3000㎡
• B、3540㎡
• C、4850㎡
• D、6000㎡

第8题：

一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说（　）。

• A、比售价优惠
• B、不如售价优惠
• C、与售价一样
• D、难以判定是否给予了优惠

第9题：

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

第14题：

答案：

解析：

（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表

第15题：

答案：C

解析：

复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：



（万元）。

第16题：

第17题：

某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）

第18题：

某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10％，则用成本法评估工地时的利息为（）

• A、200万元
• B、400万元
• C、700万元
• D、1000万元

第19题：

为购买住房，刘某向开发商提供一万元定金，但开发商并未交房，开发商应返还一万元。

第20题：

某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。假设各项费用在开发期内平均发生，银行的贷款年利率为8%，则投资利息为（）万元。

• A、61.18
• B、120.00
• C、163.97
• D、102.79

第21题：

第22题：

第23题：