某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%

第1题：

第2题：

第3题：

第4题：

答案：

解析：

（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表

第5题：

答案：

解析：

【第一问解答】
完成自有资金现金流量表
1.总购房款：1.2×10×80＝960（万元）
2.自有资金：960×40%＝384（万元）
3.贷款资金：960×60%＝576（万元）
4.购房代理费等相关费用：960×1.5%＝14.4（万元）
5.抵押贷款年还本付息额：P＝576（万元） i＝7.5%，n＝10
A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（万元）
6.办证费用及装修费用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（万元）
7.年毛租金收入：
第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（万元）
第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（万元）
第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（万元）
8.年运营成本：
第3年末—第10年初：192×25%＝48（万元）
第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（万元）
第16年末—第20年初：96×25%＝24（万元）
9.净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（万元）
第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（万元）
第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（万元）
自有资金现金流量表（表格项目已给定）

【第二问解答】

第6题：

第7题：

某开发商与李某签订买卖合同，将一套期房以80万元卖给李某。后来，房屋竣工后，开发商又以100万元将该房屋卖给了王某，并办理了预告登记。在交房之前，开发商将该房屋又以110万元卖给了沈某，并交付了房屋。此时，房屋的所有权属于（）。

• A、开发商
• B、李某
• C、王某

第8题：

王某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。王某的月还款额为（）元。

• A、3884
• B、5668
• C、7772
• D、9336

第9题：

为购买住房，刘某向开发商提供一万元定金，但开发商并未交房，开发商应返还一万元。

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

第14题：

第15题：

答案：

解析：

　　一、现金流入项目
　　（1）租金收入
　　A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
　　以后每年上涨2%
　　（2）转售收入：设为A万元
　　二、现金流出项目：
　　（1）定金：5万元
　　（2）追加首付款11.5万元
　　（3）借款还本付息：
　　总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）
　　i=6%，n=10



　（4）运营费用：3万元
　　（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表



　三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。　
　　（1）租金收入的现值



　　（2）转售收入的现值



　　（3）先求出现金流出之和，再折现。



　四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入
　　NPV=0.322A+54.6765-66.24=0
　　A=35.927

第16题：

答案：

解析：

（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表



<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日
（1）现金流入折现
1）租金的折现值



2）设转售收入为F万元，转售收入的现值



（2）现金流出的折现
1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）
2）追加首付款：13万元（无须折现）
3）还本付息款的折现：



4）经营成本（运营费用）的折现：



5）装修费用的折现：



6）现金流出的折现之和：
11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）
（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）
67.12＋0.2697F－102.43＝0
0.2697F＝35.31
F＝130.92（万元）

第17题：

第18题：

第19题：

王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。 如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金（）。

• A、2万元
• B、4万元
• C、6万元
• D、8万元

第20题：

某开发商向银行贷款1000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

• A、126
• B、226.07
• C、260
• D、268.24

第21题：

王某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。

• A、200606
• B、305200
• C、402011
• D、501233

第22题：

第23题：