问答题根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m2，可出租率为85%。 则所开发不动产的总价如何确定？

题目
问答题
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m2，可出租率为85%。 则所开发不动产的总价如何确定？
相似考题

1.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积l0元。甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。A．甲高于乙B．甲低于乙C．甲等于乙D．不可比

2.某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1．5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0．2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。

3.用收益还原法算题某临街店铺占地面积为300㎡，建筑物面积为600㎡，建筑物重置成本为1200元/㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1．5%，房产税为房屋原值的70%的1．2%，则房地产年房地纯收益为（　　）万

4.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：试评估该宗地地价。

更多“根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为”相关问题

  • 第1题：

    运用收益法评估不动产时，不动产总费用通常包括（　）。

    A.管理费+折旧费+保险费+税金
    B.管理费+折旧费+保险费+税金
    C.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金
    D.管理费+维修费+保险费+税金

    答案：D
    解析：
    用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。

  • 第2题：


    某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。


    要求：


    根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。




    答案：
    解析：

    1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)


    2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)


    专业费=48000000×10%=4800000(元)


    3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)


    销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)


    4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000


    5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)2-1]=0.1236×地价+3168000


    6.求地价：


    地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000


    地价=323776690.7(元)


    7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)


    楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)


  • 第3题：

    某房地产企业出租一宗房地产所取得的租金收入为20万元，管理费、维修费等支出为15万元，则应纳营业税为（）万元。

    A.0.50
    B.1.00
    C.1.60
    D.2.20

    答案：B
    解析：
    营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税收，其中，销售不动产的营业税税率为5%,该房地产企业应纳税额=营业额x适用税率=20x5%=1,00(万元）。

  • 第4题：

    有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
    要求
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：

  • 第5题：

    根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。

    • A、单位建筑面积月租金或年租金
    • B、不动产成本
    • C、不动产还原利率
    • D、可出租的净面积
    • E、不动产出租费用水平

    正确答案:A,C,D,E

  • 第6题：

    (1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少? (2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?


    正确答案: (1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)
    故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)
    (2)总价=18,000(万元)

  • 第7题：

    根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m2，可出租率为85%。 则所开发不动产的总价如何确定？


    正确答案: 400×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=14280（万元）

  • 第8题：

    开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为35000m2，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为（）万元。

    • A、23500
    • B、92500
    • C、94500
    • D、26500

    正确答案:C

  • 第9题：

    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。


    正确答案: 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）

  • 第10题：

    有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（　）。

    • A、甲高于乙
    • B、甲低于乙
    • C、甲等于乙
    • D、不可比

    正确答案:B

  • 第11题：

    多选题
    根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。
    A

    单位建筑面积月租金或年租金

    B

    不动产成本

    C

    不动产还原利率

    D

    可出租的净面积

    E

    不动产出租费用水平


    正确答案： A,B
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    问答题
    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。

    正确答案： 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    运用剩余法评估建筑物价值时，下列关于预测不动产售价的说法错误的是（　）。

    A、对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
    B、对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值
    C、对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
    D、对于出租的地下停车场，用市场法确定不动产出租的总开发价值

    答案：D
    解析：
    对于出售的不动产，如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。对于出租的不动产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后不动产总开发价值的确定，首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

  • 第14题：

    某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。
    要求：
    根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。


    答案：
    解析：
    1.计算开发房地产的楼价=200 x 12 x 12 000 x 2 x 95% x (P/A, 10% , 40) =535 112 352（元）
    2.建筑费=2 000 X 12 000 x2 =48 000 000 （元）
    专业费=48 000 000 X 10% =4 800 000（元）
    3.销售费用=535 112 352 x3% =16 053 370. 569 （元）
    销售税费= 535 112 352 X 8% =42 808 988. 16（元）
    4.利润=(地价+建筑费+专业费）X 15% =0. 15 X地价+7 920 000
    5.利息=地价 X [ (1 + 6% )2 - 1 ] + 52 800 000 x f (1 + 6%)2 - 1] = 0.1236 x 地价 +3 168 000
    6.求地价：
    地价=535 112 352 - 52 800 000 - 58 862 358. 72 - 0. 1236 x 地价-3 168 000 - 0. 15 x 地价-7 920 000地价=323 776 690. 7（元）
    7.单位地价=323776 690. 7/12 000 =26 981.40 （元）
    楼面地价=26 981. 40/1 = 13 490.7（元）

  • 第15题：

    有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。
    要求：
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：
    (1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
    (2)年总费用=3 650 000×2％+3 500×5 000×(1．5％+0．2％)+3 650 000×17．5％
    =1 009 250(元)
    (3)年净收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)

    (4)房地产总价=
    (5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10％)×5 000=19 250 000(元)
    (6)利息=地价X[(1+6％)2—1]+19 250 000×[(1+6％)－1]
    =0．1236×地价+1 155 000
    (7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20％=0．2×地价+3 850 000
    (8)地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
    =36 258 750－19 250 000－0．1236 X地价－1 155 000－0．2×地价－3 850 000 求得：地价=9 069 016(元)

  • 第16题：

    下列不是收益法评估必须的数据是（）。

    • A、出租房产租金收入
    • B、维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用支出
    • C、资本化率
    • D、市场交易价格

    正确答案:D

  • 第17题：

    根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。

    • A、9300
    • B、8900
    • C、9900
    • D、9941

    正确答案:D

  • 第18题：

    某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

    • A、23.8%
    • B、20.23%
    • C、19.70%
    • D、18.96%

    正确答案:B

  • 第19题：

    根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m2，可出租率为85%。 则所开发不动产的总价（设定为无限年期）如何确定？


    正确答案: 200×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=7140（万元）

  • 第20题：

    剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）。

    • A、不动产的总价
    • B、预付总资本
    • C、建筑费专业费
    • D、房地产售价
    • E、不动产的总价和建筑费

    正确答案:A,B

  • 第21题：

    开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为400元／m2，其中维修费、管理费等为35％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积30000m2，可出租率为85％，则所开发的不动产的总价可确定为（　）万元。

    • A、99450
    • B、117520
    • C、8994
    • D、9428

    正确答案:A

  • 第22题：

    单选题
    下列不是收益法评估必须的数据是（）。
    A

    出租房产租金收入

    B

    维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用支出

    C

    资本化率

    D

    市场交易价格


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。
    A

    23.8%

    B

    20.23%

    C

    19.70%

    D

    18.96%


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/平方米，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/平方米；运营费用率为租金收入的25%；该类不动产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　　）万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： A
    解析：
    确定收益时应该采取客观收益，年净收益＝500×120×12×（1－25%）/10000＝54（万元），商铺的价值＝（54/10%）×[1－1/（1＋10%）35]＝520.78（万元），约等于521万元。

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