问答题假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
题目
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第1题：
某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。
正确答案：
（1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
（2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
（3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
（4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
（5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
（6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
（7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
（8）熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一亩＝667平方 -
第2题：
待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万元/亩，拆迁费3万元/亩，其他费用（含税费）2万元/亩，开发费用2亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率3%，两年期利率为4%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为5%，试用重置成本法估算该地产的熟地价格。
（1）估算每平方米土地取得费、土地开发费及利息：土地出让金：80000/667=119.94（元/平方米）
拆迁费：30000/667=44.98（元/平方米）
其他费用：20000/667=30（元/平方米）
土地开发费：2亿元/100万平方米=200（元/平方米）
每平方米土地取得费、开发费合计：394.92（元）
利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571（元/平方米）
（2）计算利润：394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555（元/平方米）
（3）熟地价格=394.92+26.6571+34.555=456.13（元/平方米）
略 -
第3题：
某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
正确答案: 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
（2）计算土地开发费
土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
（4）计算投资利润
投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
（5）计算土地增值收益
土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
（6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
（7）计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。 -
第4题：
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
正确答案: 解题步骤：
（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
（2）土地开发费土地开发费=90元/m2
（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。 -
第5题：
待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，故采用成本逼近法进行评估，有关数据资料如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用（含税费）3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为l0％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，投资利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％。要求：试估算该地产的市场公平价值。
正确答案: 计算利息
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5=20.25（元）
第二期利息：270×1／4×9％×0.5=3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
计算利润.270×3／4×10％+270×10％=47（元）
计算土地成本：270+23.29+47=340.29（元／平方米）
计算待估土地公平市场价值：340.29×（1+10％）=374.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为374.32元／平方米，近似等于每平方米374元。 -
第6题：
某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。
- A、劳动力安置费
- B、土地平整费
- C、拆迁费
- D、征地费
正确答案:B -
第7题：
某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
正确答案: （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
（2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
（3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
（4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
（5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。 -
第8题：
某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格（注明：一亩＝667平方）
正确答案: （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
（2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
（3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
（4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
（5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
（6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
（7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
（8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米 -
第9题：
判断题若土地取得费为10万元／亩，开发费用为10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。（ ）A对
B错
正确答案： 错解析： 土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10×(1＋10％);开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半，10×(1＋10％)，答案错误。 -
第10题：
问答题假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价正确答案： 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
0.5-1]=37.09(元/平方米)
1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米)解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。正确答案： 解题步骤：
（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
（2）土地开发费土地开发费=90元/m2
（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万元/亩，拆迁费3万元/亩，其他费用（含税费）2万元/亩，开发费用2亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率3%，两年期利率为4%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为5%，试用重置成本法估算该地产的熟地价格。正确答案： （1）估算每平方米土地取得费、土地开发费及利息：土地出让金：80000/667=119.94（元/平方米）
拆迁费：30000/667=44.98（元/平方米）
其他费用：20000/667=30（元/平方米）
土地开发费：2亿元/100万平方米=200（元/平方米）
每平方米土地取得费、开发费合计：394.92（元）
利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571（元/平方米）
（2）计算利润：394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555（元/平方米）
（3）熟地价格=394.92+26.6571+34.555=456.13（元/平方米）解析： 暂无解析 -
第13题：
某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。答案：解析：该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
[提示]1亩=667平方米
(2)计算土地开发费。
土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
[提示]1平方干:米=100万平方米
(3)计算管理费用。
管理费用=220×10%=22元/平方米)
(4)计算投资利息。
土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
土地开发费及管理费用利息=(220+22)
×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
(5)计算开发利润。
开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
(6)计算销售税费。
销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
(7)计算土地价值。
土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。 -
第14题：
某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。
正确答案: 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2
（2）计算土地开发费为：2×108／106＝200元／km2
（3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25％为第一年投人，计息期为1.5年；另外75％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2
（4）计算投资利润：（75＋200）×25％＝68.75元／km2
（5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2
（6）则土地价格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2
因此，采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元／km2。 -
第15题：
某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/km2，其中第一年投入了40%第二年投入了60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为（）元/m2。
- A、48.60
- B、51.53
- C、53.99
- D、54.60
正确答案:A -
第16题：
若土地取得费为10万元／亩，开发费用为10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。（ ）
正确答案:错误 -
第17题：
某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元／米2。
- A、320.69
- B、342.58
- C、418.76
- D、360.50
正确答案:A -
第18题：
某土地的取得费为5.5万元/亩，开发费为200元/m2，土地开发周期平均为3年，第一年投资额为总开发费的40%，其余在第二、三年平均投入，贷款年利率为10%，投资回报率为12%，则土地投资的利息为（）元/m2。
- A、46.19
- B、56.09
- C、60.82
- D、68.10
正确答案:C -
第19题：
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
正确答案: 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
0.5-1]=37.09(元/平方米)
1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米) -
第20题：
问答题某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。正确答案： 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2
（2）计算土地开发费为：2×108／106＝200元／km2
（3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25％为第一年投人，计息期为1.5年；另外75％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2
（4）计算投资利润：（75＋200）×25％＝68.75元／km2
（5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2
（6）则土地价格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2
因此，采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元／km2。解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格（注明：一亩＝667平方）正确答案： （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
（2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
（3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
（4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
（5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
（6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
（7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
（8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米解析： 详见答案。 -
第22题：
问答题某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。正确答案： 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
（2）计算土地开发费
土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
（4）计算投资利润
投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
（5）计算土地增值收益
土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
（6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
（7）计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。正确答案： （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
（2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
（3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
（4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
（5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。解析： 暂无解析 -
第24题：
问答题待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，故采用成本逼近法进行评估，有关数据资料如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用（含税费）3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为l0％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，投资利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％。要求：试估算该地产的市场公平价值。正确答案： 计算利息
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5=20.25（元）
第二期利息：270×1／4×9％×0.5=3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
计算利润.270×3／4×10％+270×10％=47（元）
计算土地成本：270+23.29+47=340.29（元／平方米）
计算待估土地公平市场价值：340.29×（1+10％）=374.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为374.32元／平方米，近似等于每平方米374元。解析： 暂无解析