待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费用1.5亿元／平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3／4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。(一亩=667平方米)

题目
待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费用1.5亿元／平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3／4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。(一亩=667平方米)

相似考题

1.某宗地取得费用和开发费用每平方米300元，当地银行一年期贷款利率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资1/2，第二、三年投资各占总投资1/4，问该土地每平方米应负担利息为( )。A．51.75元B．30.75元C．99元D．71.25元

2.某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为30万元／亩,拆迁费50万元／亩,开发费3亿元元／平方公里,其他费用(包括税费)5万元／亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价格。()。A、14404.4万元B、14764.4万元C、14976.4万元D、142358.4万元

3.某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。

4.某块地是通过城镇土地出让取得的,出让金为10万元／亩,拆迁费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费3亿元／平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为9%,两年期为10%,开发周期为两年,第一年投资占总额的75%,利润为10%,计算熟地的价格?

参考答案和解析
参考答案：根据题意：估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000/667=75元/平方米
其他费用：30000/667=45元/平方米
土地开发费用：150,000,000/1,000,000=150元/平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米
计算利息：第一期利息：270*3/4*10%*2*0.5=20.25(元)
第二期利息：270*1/4*9%*1*0.5=3.0375(元)
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
计算利润：270*10%=27(元)
计算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)
计算待估土地公平市场价值：320.29*(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。
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  • 第1题：

    某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。


    正确答案：
    （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
    （2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
    （3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
    （4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
    每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
    （5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
    （6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
    （7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
    （8）熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
    注明：一亩＝667平方

  • 第2题：

    待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万元/亩，拆迁费3万元/亩，其他费用（含税费）2万元/亩，开发费用2亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率3%，两年期利率为4%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为5%，试用重置成本法估算该地产的熟地价格。
    （1）估算每平方米土地取得费、土地开发费及利息：土地出让金：80000/667=119.94（元/平方米）
    拆迁费：30000/667=44.98（元/平方米）
    其他费用：20000/667=30（元/平方米）
    土地开发费：2亿元/100万平方米=200（元/平方米）
    每平方米土地取得费、开发费合计：394.92（元）
    利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571（元/平方米）
    （2）计算利润：394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555（元/平方米）
    （3）熟地价格=394.92+26.6571+34.555=456.13（元/平方米）
    略

  • 第3题：

    待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，故采用成本逼近法进行评估，有关数据资料如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用（含税费）3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为l0％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，投资利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％。要求：试估算该地产的市场公平价值。
    计算利息
    第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5=20.25（元）
    第二期利息：270×1／4×9％×0.5=3.0375（元）
    每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
    计算利润.270×3／4×10％+270×10％=47（元）
    计算土地成本：270+23.29+47=340.29（元／平方米）
    计算待估土地公平市场价值：340.29×（1+10％）=374.32（元／平方米）
    每平方米土地公平市场价值为374.32元／平方米，近似等于每平方米374元。
    略

  • 第4题：

    某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。


    答案：
    解析：
    该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。
    (1)计算土地取得费。
    土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
    [提示]1亩=667平方米
    (2)计算土地开发费。
    土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
    [提示]1平方干:米=100万平方米
    (3)计算管理费用。
    管理费用=220×10%=22元/平方米)
    (4)计算投资利息。
    土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
    土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
    土地开发费及管理费用利息=(220+22)
    ×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
    投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
    (5)计算开发利润。
    开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
    (6)计算销售税费。
    销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
    (7)计算土地价值。
    土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
    土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
    评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。

  • 第5题：

    某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。

    A51.75

    B30.75

    C89

    D71.25


    C
    略

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