多选题根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。A单位建筑面积月租金或年租金B不动产成本C不动产还原利率D可出租的净面积E不动产出租费用水平

题目

多选题

根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。

单位建筑面积月租金或年租金

不动产成本

不动产还原利率

可出租的净面积

不动产出租费用水平

相似考题

1.台湾资产管理服务的具体内容有()。A:不动产代售服务B:不动产经营顾问服务C:不动产开发租赁服务D:不动产经纪服务E:不动产投资服务

2.预测不动产的售价时，对于出售的不动产可以采用（　）确定开发完成后的不动产总开发价值。 A.收益法 B.成本法 C.市场比较法 D.基准地价系数修正法

3.运用剩余法评估建筑物价值时，下列关于预测不动产售价的说法错误的是（　）。 A.对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 B.对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值 C.对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 D.对于出租的地下停车场，用市场法确定不动产出租的总开发价值

4.使用剩余法评估待开发不动产时，需要合理估计开发建设期，开发建设期的确定方法主要有（　）。 A.政府规定 B.根据之前所评估不动产的开发建设期确定 C.根据市场同类开发项目所需时间来确定 D.取其他所有待开发不动产开发建设期的平均值 E.开发商自己确定

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第1题：

运用剩余法评估建筑物价值时，下列关于预测不动产售价的说法错误的是（　）。

A、对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
B、对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值
C、对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
D、对于出租的地下停车场，用市场法确定不动产出租的总开发价值

答案：D
解析：
对于出售的不动产，如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。对于出租的不动产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后不动产总开发价值的确定，首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
第2题：

利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。
- A、弄清不动产最佳开发利用方式
- B、弄清政府的规划限制
- C、弄清土地权利状况
- D、弄清开发经营期
- E、弄清不动产的自然状况
正确答案:B,C,E
第3题：

根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。
- A、单位建筑面积月租金或年租金
- B、不动产成本
- C、不动产还原利率
- D、可出租的净面积
- E、不动产出租费用水平
正确答案:A,C,D,E
第4题：

根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m²，可出租率为85%。则所开发不动产的总价如何确定？

正确答案: 400×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=14280（万元）
第5题：

在运用公式“地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润”时，若不计入地价利息时，所求出的地价额为（　）。
- A、当前的地价值
- B、不动产开发完成时的地价额
- C、预期的地价
- D、以上均不对
正确答案:B
第6题：

开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为300元/m²，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为35000m²，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为（）万元。
- A、23500
- B、92500
- C、94500
- D、26500
正确答案:C
第7题：

有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m²，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。

正确答案: 选择评估方法：
该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）⁴⁸］=19746401（元）
（2）测算建筑费及专业费。
建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
（3）计算利息。
利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）²-1］+8000000×40%×［（1+12%）^1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）^0.5-1］=0.2544×地价+872792
（4）确定开发商利润。
利润=19746401×15%=2961960（元）
（5）确定税费。
由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
（6）测算地价。
地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）
第8题：

开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为400元／m2，其中维修费、管理费等为35％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积30000m2，可出租率为85％，则所开发的不动产的总价可确定为（　）万元。
- A、99450
- B、117520
- C、8994
- D、9428
正确答案:A
第9题：

多选题
以下适用剩余法评价的不动产有（　　）。
A
待开发不动产的评估
B
将生地开发成熟地
C
将门市出售
D
对已建成不动产中的房屋或土地的评估
E
将待拆迁改造的不动产再开发

正确答案： D,A
解析：
剩余法主要适用于下列不动产的评估：①待开发不动产的评估（假设开发）。②对已建成不动产中的房屋或土地的评估。③将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。④待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。C适用于市场法评估。
第10题：

多选题
下列关于运用剩余法评估不动产价值的说法正确的是（　　）。
A
开发建设周期是指从开始动工一直到不动产全部销售或出租完毕的时间
B
对于出售的不动产，可以采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值
C
计算续建成本的投资利息的基数是全部的预付资本，即使这些费用是自有资金，也要计算利息
D
估算待估不动产价格分为动态法和静态法两种方法，二者的区别为是否考虑资金时间价值
E
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算

正确答案： B,D
解析：
开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的时间。
第11题：

多选题
根据所开发不动产的类型，对于习惯出租的不动产，要综合采用（）来确定不动产总价。
A
市场比较法
B
成本逼近法
C
收益还原法
D
路线价法

正确答案： C,A
解析：暂无解析
第12题：

多选题
运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（）步骤来求取估价对象价格。
A
调查待估不动产基本情况
B
选择最佳的开发利用方式
C
估计开发经营期
D
预测开发完成后不动产总价格
E
估算成本费用及利税

正确答案： D,E
解析：暂无解析
第13题：

下列关于开发性不动产剩余法说法正确的是()。

A.剩余法结合了戚本法和市场法
B.剩余法是利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值
C.利用完成后的总开发价值减去开发戚本，得到该开发性不动产的剩余价值
D.利用完成后的总开发价值减去开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值

答案：B
解析：
第14题：

运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（）步骤来求取估价对象价格。
- A、调查待估不动产基本情况
- B、选择最佳的开发利用方式
- C、估计开发经营期
- D、预测开发完成后不动产总价格
- E、估算成本费用及利税
正确答案:A,B,C,D,E
第15题：

(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少? (2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

正确答案: (1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)
故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)
(2)总价=18,000(万元)
第16题：

根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为4000m²，可出租率为85%。则所开发不动产的总价（设定为无限年期）如何确定？

正确答案: 200×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=7140（万元）
第17题：

对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。（　）

正确答案:错误
第18题：

剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）。
- A、不动产的总价
- B、预付总资本
- C、建筑费专业费
- D、房地产售价
- E、不动产的总价和建筑费
正确答案:A,B
第19题：

根据所开发不动产的类型，对于习惯出租的不动产，要综合采用（）来确定不动产总价。
- A、市场比较法
- B、成本逼近法
- C、收益还原法
- D、路线价法
正确答案:A,C
第20题：

多选题
台湾资产管理服务的具体内容有（　　）。
A
不动产代售服务
B
不动产经营顾问服务
C
不动产开发租赁服务
D
不动产经纪服务
E
不动产投资服务

正确答案： A,D
解析：
台湾资产管理服务具体包括：①不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等；②不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等；③不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；④不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务；⑤其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。
第21题：

多选题
剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）。
A
不动产的总价
B
预付总资本
C
建筑费专业费
D
房地产售价
E
不动产的总价和建筑费

正确答案： B,C
解析：暂无解析
第22题：

单选题
在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。
A
假设开发法
B
基准地价系数修正法
C
路线价法
D
长期趋势法

正确答案： A
解析：暂无解析
第23题：

多选题
利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。
A
弄清不动产最佳开发利用方式
B
弄清政府的规划限制
C
弄清土地权利状况
D
弄清开发经营期
E
弄清不动产的自然状况

正确答案： E,D
解析：暂无解析

题目

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