单选题在零售商业物业租约制定中不需要对下列哪一项的内容作出具体的规定（）。A 营业时间B 关于每一独立成组单元的用途C 限制租户在一定地域范围内重复设店D 租户出售商品或服务的价格

制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还包括以下特殊问题的具体规定：(1)关于每一独立承租单元的用途；(2)限制经营内容相似的租户；(3)限制租户在一定地域范围内重复设店；(4)营业时间；(5)公用面积的维护；(6)广告、标志和图形；(7)折让优惠；(8)其他条款。

声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。

本题考核的知识点为物业维护的内容。零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块，其中，购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。维护工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。一般来说，承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由购物中心业主统筹管理。

租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。

本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争

像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。净租的形式一般有以下几种：(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项；(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

本题考核的知识点为零售商业物业选择租户时需考虑的因素。零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有：(1)声誉；(2)财务能力；(3)租户组合与位置分配；(4)租户需要的服务。

主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。也就是说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。

由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

业主保留对商业物业内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。

限制租户在一定地域范围内重复设店，这一条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内(通常为4～8km)，重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。