以下关于房产估价的说法，错误的是（）。A、以成本法进行估价时，土地成本中应考虑相关的土地增值税和营业税B、以成本法进行估价时，建筑物材料成本若有效大波动，应采用重置成本，而非历史成本C、以收益还原法进行估价时，房地产总价=房租/市场投资收益率，其中房租不应扣除相关的税费成本D、以市场比较法进行估价时，需在同地区同类型房屋价格的基础上依房龄、地段、楼层、议价系数等进行调整

题目

以下关于房产估价的说法，错误的是（）。

  • A、以成本法进行估价时，土地成本中应考虑相关的土地增值税和营业税
  • B、以成本法进行估价时，建筑物材料成本若有效大波动，应采用重置成本，而非历史成本
  • C、以收益还原法进行估价时，房地产总价=房租/市场投资收益率，其中房租不应扣除相关的税费成本
  • D、以市场比较法进行估价时，需在同地区同类型房屋价格的基础上依房龄、地段、楼层、议价系数等进行调整
相似考题

1.关于房地产估价的市场比较法，下列说法正确的是（ ）。 ①比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数 ②若以卖方开价面非成交价做比较基准，需依议价系数调整 ③不同楼层、街头街尾地段差异大，依地段用调整系数调整 ④估价标的物房价一同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数 A．①②③ B．①③④ C．②③④ D．①②③④

2.关于房地产估价的市场比较法,下列说法正确的是①比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数②若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整③不同楼层、街头街尾地段差异大，依地段用调整系数调整④估价标的物房价＝同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系列A①②③B①③④C②③④D①②③④

3.房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是( )。A．成本法通常用于已开发的房地产B．单价=(总成本+合理利润)/建筑物总平方米数C．新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同D．开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用 +资金利息+其他合理费用

4.按照成本法对房产进行估价，对估价产生影响的因素有( )。①.可比房屋的房租②.可比房屋的价格③.房产开发商的贷款利率④.土地取得成本⑤.建材价格A.③、④、⑤B.①、②、④、⑤C.①、③D.①、②、③

更多“以下关于房产估价的说法，错误的是（）。A、以成本法进行估价时，土地成本中应考虑相关的土地增值税和营业税B、以成本法进行估价时，建筑物材料成本若有效大波动，应采用重置成本，而非历史成本C、以收益还原法进行估价时，房地产总价=房租/市场投资收益率，其中房租不应扣除相关的税费成本D、以市场比较法进行估价时，需在同地区同类型房屋价格的基础上依房龄、地段、楼层、议价系数等进行调整”相关问题

  • 第1题：

    关于市场比较法，下列说法错误的是( )。

    A．估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数

    B．比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数

    C．若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整

    D．一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格


    参考答案：D
    解析：D项应为一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3～4个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。

  • 第2题：

    下列关于市场比较法的叙述正确的有( )

    ①估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数

    ②若以卖方开价而非成交价做比较基准,需依议价系数调整

    ③不同楼层、街头街尾地段差异大,依地段用调整系数调整

    ④一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法,选择3~4个案例与估价标的物作比较,再依上述系数调整说明,最后定出调整后的合理价格

    A．①②③④

    B．①③④

    C．①②③

    D．②③④


    参考答案：D

  • 第3题：

    本次估价背景情况如下：
    估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
    以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
    1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
    2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
    由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
    3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
    由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
    4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
    本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
    由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。


    答案：
    解析：
    1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。
    2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。
    3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。
    用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。
    4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。

  • 第4题：

    某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

    对该房改房进行估价时，表述不正确的是（　）。

    A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
    B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
    C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
    D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

    答案：B
    解析：
    本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

  • 第5题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（　）。

    A、应采用客观成本而不是实际成本
    B、应该采用实际成本而不是客观成本
    C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。

  • 第6题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（　）。

    A.应采用客观成本而不是实际成本
    B.应该采用实际成本而不是客观成本
    C.应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。

  • 第7题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（　　）。

    A．应采用客观成本而不是实际成本
    B．应采用实际成本而不是客观成本
    C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

  • 第8题：

    关于房地产估价方法的选用，下列说法错误的是（）。

    • A、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
    • B、有条件选用成本法进行估价的，应以成本法为主要估价方法
    • C、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
    • D、若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

    正确答案:B

  • 第9题：

    在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。

    • A、在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
    • B、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
    • C、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
    • D、在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

    正确答案:D

  • 第10题：

    判断题
    审核外部提交的估价报告，重点要审核使用的估价方法是否妥当，是否依次优先选择收益法、市场比较法、重置成本法和历史成本法进行评估。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
    A

    在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

    B

    在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

    C

    在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

    D

    在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润


    正确答案： C
    解析：

  • 第12题：

    多选题
    房地产评估中，估价方法的选用首先要以《房地产估价规范》的下列规定为准则（  ）。
    A

    对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价

    B

    根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由

    C

    有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法

    D

    收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法

    E

    在无市场依据的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法


    正确答案： C,B
    解析：

  • 第13题：

    审核外部提交的估价报告，重点要审核使用的估价方法是否妥当，是否依次优先选择收益法、市场比较法、重置成本法和历史成本法进行评估。()


    本题答案：错

  • 第14题：

    关于房地产估价方法的选用，下列说法错误的是（　　）。

    A.对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
    B.有条件选用成本法进行估价的，应以成本法为主要估价方法
    C.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
    D.若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

    答案：B
    解析：
    B项，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。

  • 第15题：

    某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

    对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（　）。

    A、比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、假设开发法

    答案：A
    解析：
    本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

  • 第16题：

    下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。


    A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法

    B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法

    C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法

    D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

    答案：B
    解析：
    收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

  • 第17题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。

    A.应采用客观成本，而不是实际成本
    B.应采用实际成本，而不是客观成本
    C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。

  • 第18题：

    在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　）。

    A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
    B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
    C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
    D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧
    E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171～172。

  • 第19题：

    在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　　）。

    A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
    B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
    C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
    D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
    E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

    答案：A,C,D
    解析：
    《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

  • 第20题：

    在土地估价实践中，（）中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。

    • A、剩余法估价
    • B、成本法
    • C、收益还原法估价
    • D、时常比较法
    • E、路线价法估价

    正确答案:A,C

  • 第21题：

    在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

    • A、在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
    • B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
    • C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
    • D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
    • E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

    正确答案:A,C,D

  • 第22题：

    多选题
    在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。(2010年试题)
    A

    在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

    B

    在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

    C

    在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

    D

    在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

    E

    在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正


    正确答案： C,B
    解析：

  • 第23题：

    多选题
    在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　　)。
    A

    在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

    B

    在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

    C

    在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

    D

    在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

    E

    在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正


    正确答案： D,E
    解析：

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