房地产拍卖条件及主要交易规则

题目

房地产拍卖条件及主要交易规则

相似考题

1.房地产拍卖的特征主要表现为什么？

2.房地产拍卖涉及到的与房地产相关的主要法律不包括（　）。A.城市房地产管理法 B.土地管理法 C.城乡规划法 D.拍卖法

3.下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产 B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产 C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产 D.未经抵押权人同意拍卖的房地产 E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产

4.保留价并非拍卖的必要条件，但若拍卖国有房地产，则应根据房地产估价机构估价结果确定保留价。（　　）

参考答案和解析
正确答案: 一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的
二是遵守房地产交易的相关规则
（一）、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖
⑴未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的
⑵共有房地产，未经其他共有人书面同意的
⑶权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
⑷权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等
⑸以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件
⑹司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
⑺国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁
⑻法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形
（二）以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
⑴按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地法使用权证或房地产产权证
⑵按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件
⑶转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
（三）以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
⑴以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金
⑵可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家
⑶划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金
（四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
⑴承租人在按规定支付土地租金我，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押⑵地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让
（五）农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则
⑴房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书
⑵集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖
（六）已设定抵押权的房地产拍卖规则
⑴抵押期间，抵押人未经抵押人同意转让抵押房地产的行为无效
⑵债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖，变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议
⑶抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
⑷同房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿
⑸建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产
⑹房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿
⑺抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途
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  • 第1题：

    房地产拍卖业务主要来自商业机构的委托。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是房地产拍卖及其特征。房地产拍卖业务主要来自法院的委托。

  • 第2题：

    房地产拍卖前期要对拍卖标的认真调查，核实其产权及手续完整状况，协调理顺房地产开发、经营、管理相关的各方面关系，保证后续房地产产权变更顺利进行。（）


    正确答案:正确

  • 第3题：

    房地产拍卖特征包括（）。

    • A、房地产拍卖数量多，价值高
    • B、房地产拍卖数量少，价值低
    • C、房地产拍卖法律性强
    • D、拍卖结束后续工作多
    • E、拍卖结束后续工作少

    正确答案:A,C,D

  • 第4题：

    房地产拍卖业务的主要来源。


    正确答案: ①法院司法强制拍卖委托。
    ②债权人委托拍卖的抵押房地产。
    ③政府部门委托拍卖的房地产。
    ④法人委托拍卖的房地产。
    ⑤自然人委托拍卖的房地产。

  • 第5题：

    对于房地产拍卖的条件和交易规则，下列哪一项是违反法律规定的（）

    • A、杨过、小龙女婚后购置的登记在杨过名下的住房一套，因赌钱欠账，杨过未经小龙女同意将其委托拍卖公司拍卖
    • B、某市司法局于2008年在划拨土地上盖的住宅小区，至今已满三年，其科员刘某将其所有的1单302室委托拍卖
    • C、周伯通因做生意欠款被起诉，同时法院将其住房查封，为偿清债务，周伯通自行委托拍卖公司拍卖
    • D、欧阳锋以协议形式将其购买的射雕小区的期房委托拍卖，用于周转资金

    正确答案:A,B,C

  • 第6题：

    阐述不同权利状况下房地产拍卖条件及交易规则。


    正确答案: 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门批准通过，如果国有建设用地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金，补办土地使用权证。
    2、拍卖标的有国有建设用地使用权证，未办理房屋所有权证，必需报请有关部门审批。如果不准予转让，则该标的不可拍卖。如果准予转让，并同意补办手续，则应由买受人按照相应程序补办房产权证。对于违章建筑，若规划管理部门认定必须拆除，则该标的不可拍卖；如果通过协商，政府有关部门允许不拆除，则按照相应程序补办房地产权证。
    3、拍卖标的既无国有建设用地使用权证，又无房屋所有权证，如果政府不允批准补办房地产权证，则该房地产不可拍卖。
    4、参建、联建、合作、集资建设的房地产，应根据各地方的具体规定进行属地化处理。
    5、划拨土地上有合法产权证房地产。转让时应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。对于不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。
    6、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全手续再拍卖。
    7、由于其他经济原因（不是抵押权人诉讼）法院裁定强制拍卖房地产，而被执行人已经将房屋抵押的，应通知抵押权人，或解除抵押，或拍卖成交后根据国家规定的受偿顺序受偿。如果拍卖标的存在重复抵押，则抵押权人变成了当事人，其意见必须和法院、被执行人、拍卖公司协调统一，方可拍卖。

  • 第7题：

    房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法不正确的是（）。

    • A、对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节
    • B、评估结果就是保留价、起拍价
    • C、评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据
    • D、拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价

    正确答案:B

  • 第8题：

    对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此委托有评估资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行评估，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。（）


    正确答案:正确

  • 第9题：

    问答题
    房地产拍卖业务的主要来源。

    正确答案： ①法院司法强制拍卖委托。
    ②债权人委托拍卖的抵押房地产。
    ③政府部门委托拍卖的房地产。
    ④法人委托拍卖的房地产。
    ⑤自然人委托拍卖的房地产。
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    房地产拍卖条件及主要交易规则

    正确答案： 一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的
    二是遵守房地产交易的相关规则
    （一）、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖
    ⑴未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的
    ⑵共有房地产，未经其他共有人书面同意的
    ⑶权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
    ⑷权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等
    ⑸以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件
    ⑹司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
    ⑺国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁
    ⑻法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形
    （二）以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
    ⑴按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地法使用权证或房地产产权证
    ⑵按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件
    ⑶转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
    （三）以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
    ⑴以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金
    ⑵可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家
    ⑶划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金
    （四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
    ⑴承租人在按规定支付土地租金我，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押⑵地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让
    （五）农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则
    ⑴房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书
    ⑵集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖
    （六）已设定抵押权的房地产拍卖规则
    ⑴抵押期间，抵押人未经抵押人同意转让抵押房地产的行为无效
    ⑵债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖，变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议
    ⑶抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
    ⑷同房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿
    ⑸建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产
    ⑹房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿
    ⑺抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    多选题
    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）。
    A

    拍卖标的房地产的估价报告

    B

    房地产价格影像因素分析

    C

    委托人的意愿

    D

    拍卖行的经验


    正确答案： A,B
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    问答题
    阐述不同权利状况下房地产拍卖条件及交易规则。

    正确答案： 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门批准通过，如果国有建设用地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金，补办土地使用权证。
    2、拍卖标的有国有建设用地使用权证，未办理房屋所有权证，必需报请有关部门审批。如果不准予转让，则该标的不可拍卖。如果准予转让，并同意补办手续，则应由买受人按照相应程序补办房产权证。对于违章建筑，若规划管理部门认定必须拆除，则该标的不可拍卖；如果通过协商，政府有关部门允许不拆除，则按照相应程序补办房地产权证。
    3、拍卖标的既无国有建设用地使用权证，又无房屋所有权证，如果政府不允批准补办房地产权证，则该房地产不可拍卖。
    4、参建、联建、合作、集资建设的房地产，应根据各地方的具体规定进行属地化处理。
    5、划拨土地上有合法产权证房地产。转让时应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。对于不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。
    6、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全手续再拍卖。
    7、由于其他经济原因（不是抵押权人诉讼）法院裁定强制拍卖房地产，而被执行人已经将房屋抵押的，应通知抵押权人，或解除抵押，或拍卖成交后根据国家规定的受偿顺序受偿。如果拍卖标的存在重复抵押，则抵押权人变成了当事人，其意见必须和法院、被执行人、拍卖公司协调统一，方可拍卖。
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）等。

    • A、拍卖标的房地产估价报告
    • B、房地产价格影响因素的分析
    • C、拍卖人的经验
    • D、优秀的拍卖策划运作方案

    正确答案:A

  • 第14题：

    下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是（）。

    • A、房地产拍卖数量多，价值高
    • B、房地产拍卖数量少，价值低
    • C、拍卖结束后续工作多
    • D、拍卖结束后续工作少
    • E、房地产拍卖法律性强

    正确答案:A,C,E

  • 第15题：

    以出让方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖的，其拍卖条件和交易规则是（）

    • A、按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地使用权证书或房地产产权证
    • B、转让已经建成的房地产时，应当持有房屋所有权证书
    • C、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
    • D、建设工程尚未竣工的，可以协议转让

    正确答案:A,B

  • 第16题：

    房地产拍卖业务的主要来源不包括（）

    • A、法院司法强制拍卖委托
    • B、债权人委托拍卖的抵押房地产
    • C、破产企业的房地产
    • D、政府部门委托拍卖的房地产
    • E、国土部门委托拍卖的房地产
    • F、执法机构委托拍卖的冲抵税款、罚没的房地产

    正确答案:C,E,F

  • 第17题：

    房地产拍卖标的应具备的条件有哪些？


    正确答案:房地产拍卖标的应具备的条件是：房地产是否可以作为拍卖的标的关键应看其是否符合国家房地产管理法、土地管理法及其他相关法律、法规和规定的转让和交易条件；或者虽现状不符合，但经由政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用后能够满足转让和交易条件。
    （1）、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖，国家有关部门批准和协调，允许补办手续进行交易的除外。
    （2）、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。
    （3）以划拨方式取得国有土地使用权的，在进行房地产拍卖时，应报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
    （4）集体所有土地上建成房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。
    （5）下列划拨用地不可以拍卖1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。
    （6）、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

  • 第18题：

    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）。

    • A、拍卖标的房地产的估价报告
    • B、房地产价格影像因素分析
    • C、委托人的意愿
    • D、拍卖行的经验

    正确答案:A,B,C,D

  • 第19题：

    房地产拍卖业务的主要来源包括（）。

    • A、法院委托拍卖的查封抵债房地产
    • B、债权人委托拍卖的抵押房地产
    • C、政府部门委托拍卖的房地产
    • D、行政机关委托拍卖的查封抵债房地产
    • E、自然人委托拍卖的房地产

    正确答案:A,B,C,E

  • 第20题：

    下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述不正确的包括（）。

    • A、国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖
    • B、抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意
    • C、集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖
    • D、未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的），不得拍卖

    正确答案:B

  • 第21题：

    单选题
    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）等。
    A

    拍卖标的房地产估价报告

    B

    房地产价格影响因素的分析

    C

    拍卖人的经验

    D

    优秀的拍卖策划运作方案


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    问答题
    试论公司债券上市交易的条件、上市程序及上市交易规则。

    正确答案：
    解析：

  • 第23题：

    问答题
    房地产拍卖标的应具备的条件有哪些？

    正确答案： 房地产拍卖标的应具备的条件是：房地产是否可以作为拍卖的标的关键应看其是否符合国家房地产管理法、土地管理法及其他相关法律、法规和规定的转让和交易条件；或者虽现状不符合，但经由政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用后能够满足转让和交易条件。
    （1）、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖，国家有关部门批准和协调，允许补办手续进行交易的除外。
    （2）、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。
    （3）以划拨方式取得国有土地使用权的，在进行房地产拍卖时，应报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
    （4）集体所有土地上建成房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。
    （5）下列划拨用地不可以拍卖1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。
    （6）、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
    解析： 暂无解析

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