某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（ ）万元。A．555B．560C．625D．650

题目

某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（ ）万元。

A．555

B．560

C．625

D．650

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1.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（ ）万元。A．189B．25lC．377D．404

2.某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（）万元。A.555B.560C.625D.650

3.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。A.189B.25lC.377D.404

4.（二）被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

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  • 第1题：

    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
    　　要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。


    答案：
    解析：
    （1）收益年限＝40（法定最高年限）-2-2＝36年（有租约期限是3年，无租约期限是33年）
    　　（2）现有合同是否应该违约
    　　目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
    　　如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
    　　2009年：[150*（1＋1%）-（110＋20）]*1000＝21500元
    　　2010年：[（150*（1＋1%）2-（110＋30）]*1000＝13015元
    　　2011年：[（150*（1＋1%）3-（110＋40）]*1000＝4545.15元
    　　这些违约多获得的收益现值之和为
    　　21500*（1＋10%）-1＋13015*（1＋10%）-2＋4545.15*（1＋10%）-3＝34100元
    　　违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
    　（3）现有合同的收益现值
    　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
    　　收益现值＝（110＋10＋10）*1000/（1＋10%）＋140*1000/（1＋10%）2＋150*1000/（1＋10%）3＝346581.52（元）
    　　（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
    　　客观收益年限＝40-2-5＝33年
    　　基准日三年后未来年租金收益＝150*（1＋1%）3*1000＝154545.15（元）
    　　收益现值＝154545.15*【[1-1/（1＋10%）33]/10%】/（1＋10%）3＝1111126.49（元）
    　　（5）最佳转让价值＝346581.52＋1111126.49＝1457708.01（元）

  • 第2题：




    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。


    要求：


    评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。




    答案：
    解析：

    1.客观收益年限=40-2-2=36(年)


    2.判断现有合同是否能够违约：


    目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。


    如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：


    2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500(元)


    2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×1000=13015(元)


    2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×1000=4545.15(元)


    这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49(元)


    违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。


    3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)2+150×10001(1+10%)3=346581.52(元)


    4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：


    客观收益年限=40-2-5=33(年)


    基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元)


    收益现值=154545.15/10%×[1-1/(1+10%)3]/(1+10%)3=1111126.49(元)


    5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)



  • 第3题：

    被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。

    A189

    B251

    C377

    D404


    B
    略

  • 第4题：

    被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。 评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
    要求：
    评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。


    答案：
    解析：
    1.客观收益年限=40－2－2 =36 （年）
    2.判断现有合同是否能够违约：
    目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
    如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：
    2009 年：[150x (1+1%) － (110 +20) ] x 1 000 = 21 500 （元）
    2010 年：[150x (1 +1% )2 － (110+30)] x 1 000 = 13 015 （元）
    2011 年：[150 x (1 +1%)3－ (110+40)] xl 000 =4 545. 15 （元）
    这些违约多获得的收益现值之和=21 500 x (1 + 10%)-1 + 13 015 x (1 + 10% ) -2 + 4 545. 15 x (1 +10%) -3 =33 716.49 （元）
    违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
    3.现有合同的收益现值=(110 + 10 + 10) x 1 000/ ( 1 + 10% )1 + 140 x 1 000/(1 10% )2 + 150 x 1 000/ (1 + 10% )3 =346 581. 52 （元）
    4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：客观收益年限=40－2－5 =33 （年）
    基准曰三年后未来年租金收益=150 x 1 000 x (1 +1% )3 = 154 545. 15 （元）
    收益现值= 154 545. 15/10% x [1－1/ (1 +10% )3] / (1 +10% )3 =1 111 126.49 （元）
    5.最佳转让价值=346 581.52 +1 111 126.49 =1 457 708.01 （元）

  • 第5题：

    关于无形资产评估资料的说法中正确的是（　　）。

    A. 资料时间越接近评估基准日，评估资料时效性越好
    B. 资料时间距基准日越长，评估资料时效性越差
    C. 评估专业人员应该尽量使用接近评估基准日的相关资料
    D. 评估专业人员应该尽量使用远离评估基准日的相关资料
    E. 资料时间距基准日的长短，与评估资料时效性无关

    答案：A,B,C
    解析：
    资料时间越接近评估基准日，时效性越好。资料时间距基准日越长，时效性越差。评估专业人员应该尽量使用接近评估基准日的相关资料。

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