（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

题目

（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：

1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

相似考题

1.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.58

2.张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。 1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。 2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。

3.下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（　）。A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值 B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值 C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值有影响 D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值

4.甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。 已出租的房地产转让估价，应评估（　）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投资价值

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  • 第1题：

    受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（　）。

    A、无租约限制价值
    B、出租人权益价值
    C、承租人权益价值
    D、租赁权价值
    E、抵押权价值

    答案：B,C,D
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

  • 第2题：

    下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（　）。

    A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
    B.承租人权益价值只能是正值
    C.出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
    D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

    答案：A
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

  • 第3题：

    对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（　）。

    A、完全产权价值
    B、无租约限制价值
    C、出租人权益价值
    D、承租人权益价值

    答案：C
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。

  • 第4题：

    关于评估带租约房地产的说法，正确的有（　）

    A、合同租金与市场租金的差异程度，影响承租人权益价值
    B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值
    D、房屋征收评估应评估无租约限制价值
    E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，快速变现价值通常低于市场价值；选项C，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92～93。

  • 第5题：

    关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　）。

    A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
    B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值
    C、房屋征收估价应评估完全产权价值
    D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

    答案：D
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。

  • 第6题：

    某企业有一幢已出租的房地产，当评估其作为投资性房地产的公允价值时，下列说法不正确的是（　）。

    A.评估结论应当体现出租人对该房地产的权益
    B.评估范围应包含承租人对该房地产的权益
    C.评估操作应考虑租赁合同对该房地产价值的影响
    D.评估范围应不包含承租人对该房地产的权益

    答案：B
    解析：
    某企业有一幢已出租的房地产，当评估其作为投资性房地产的公允价值时，评估结论应当体现出租人对该房地产的权益，评估范围不应包含承租人对该房地产的权益，评估操作应考虑租赁合同对该房地产价值的影响。

  • 第7题：

    关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

    • A、合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
    • B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    • C、在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
    • D、房屋征收评估应评估无租约限制价值
    • E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    正确答案:A,B,C,E

  • 第8题：

    评估承租人权益价值的，收益期为（）期限。

    • A、剩余租赁
    • B、合同租赁
    • C、评估对象使用
    • D、评估对象剩余

    正确答案:A

  • 第9题：

    单选题
    同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为( )。
    A

    无租约限制价值=承租人权益价值一出租人权益价值

    B

    无租约限制价值=出租人权益价值一承租人权益价值

    C

    无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

    D

    以上均不正确


    正确答案： C
    解析：

  • 第10题：

    单选题
    下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。
    A

    出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值

    B

    承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值

    C

    合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响

    D

    如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    关于评估带租约房地产的说法中，正确的是（）。
    A

    房屋征收评估应评估无租约限制价值

    B

    无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

    C

    抵押估价评估的是承租人权益价值

    D

    房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值


    正确答案： B
    解析： 无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响；抵押估价和转让估价评的是出租人权益价值；在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权益价值。

  • 第12题：

    单选题
    关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。(2013年试题)
    A

    因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

    B

    承租人权益价值可能为负值

    C

    在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

    D

    承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和


    正确答案： C
    解析：

  • 第13题：

    下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（　）。

    A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
    B、承租人权益价值只能是正值
    C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
    D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

    答案：A
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

  • 第14题：

    关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

    A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
    B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
    D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
    E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    答案：A,B,C,E
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。

  • 第15题：

    下列关于无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值关系的表述中，正确的是（　）。

    A、合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响
    B、无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值
    C、承租人权益价值只能是正的
    D、计算承租人权益价值时需要考虑运营费用

    答案：A
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值；选项C，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项D，承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值，不考虑运营费用。参见教材P99。

  • 第16题：

    房地产的有租约限制价值等于（ ）。

    A、无租约现值价值减承租人权益价值
    B、出租人权益价值加承租人权益价值
    C、无租约现值价值减出租人权益价值
    D、出租人权益价值减承租人权益价值

    答案：A
    解析：
    考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。

  • 第17题：

    房地产的有租约限制价值等于（）

    A.无租约现值价值减承租人权益价值
    B.出租人权益价值加承租人权益价值
    C.无租约现值价值减出租人权益价值
    D.出租人权益价值减承租人权益价值

    答案：A
    解析：

  • 第18题：

    关于评估带租约房地产的说法中，正确的是（）。

    • A、房屋征收评估应评估无租约限制价值
    • B、无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
    • C、抵押估价评估的是承租人权益价值
    • D、房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值

    正确答案:A

  • 第19题：

    同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（）。

    • A、无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值
    • B、无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值
    • C、无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
    • D、以上均不正确

    正确答案:C

  • 第20题：

    单选题
    下列说法中，正确的是（　）。
    A

    无租约限制价值等于合同租金现值

    B

    出租人权益价值大于承租人权益价值

    C

    承租人权益价值大于出租人权益价值

    D

    无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值


    正确答案： A
    解析：

  • 第21题：

    单选题
    同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（）。
    A

    无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值

    B

    无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值

    C

    无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

    D

    以上均不正确


    正确答案： D
    解析： 同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为： 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。

  • 第22题：

    多选题
    关于评估带租约房地产的说法，错误的是（   ）。
    A

    合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

    B

    抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

    C

    在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值

    D

    房屋征收评估应评估无租约限制价值

    E

    只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变


    正确答案： C,A
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（）。
    A

    完全产权价值

    B

    无租约限制价值

    C

    出租人权益价值

    D

    承租人权益价值


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

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