甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。

产生两者差异的原因有：
(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有
差异。
(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。

两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。

房地产估价的基本程序是：①荻取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。