问答题某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2019年6月2日，该公司出售高档住宅一幢，总面积9100平方米，不含增值税的销售价格为20000元／平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，另外支付利息支出1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为5%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税910万，请计算该项目应该计算

（1）确定转让收入5000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元
②房地产开发成本为1000万元
③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%=250（万元）
④与转让房地产有关的税金为60万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
（2000+1000）×20%=600（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910（万元）
（3）计算转让房地产的增值额=5000-3910=1090（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=1090/3910×100%=27.88%，适用税率为30%
（5）应纳土地增值税=1090×30%=327（万元）。

1.销售收入=9100×20000÷10000=18200（万元）
2.计算扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额：2000万元
（2）房地产开发成本：8800万元
（3）房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
（4）税金：城建税及教育费附加=910×（5%+3%+2%）=91（万元）
（5）加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+91+2160=14131（万元）
3.增值额=18200-14131=4069（万元）
4.增值率=4069÷14131×100%=28.79%＜50%
适用税率30%
5.土地增值税税额=4069×30%=1220.7（万元）。

　（1）销售收入＝9100×20000÷10000＝18200（万元）
　　（2）计算扣除项目：
　　①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
　　②房地产开发成本：8800万元
　　③房地产开发费用＝（2000＋8800）×10%＝1080（万元）
　　④税金：
　　城建税及教育费附加＝910×（5%＋5%）＝91（万元）
　　土地增值税中可以扣除的税金＝91（万元）
　　⑤加计扣除＝（2000＋8800）×20%＝2160（万元）
　　（1）销售收入＝91000×2000÷10000＝18200（万元）
　　（2）计算扣除项目：
　　扣除项目金额合计＝2000＋8800＋1080＋91＋2160＝14131（万元）
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　　（3）增值额＝18200-14131＝4069（万元）
　　（4）增值率＝4069÷14131＝28.79%＜50%
　　（5）适用税率30%
　　（6）土地增值税税额＝4069×30%＝1220.7（万元）

（1）计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010（万元）；
（2）计算土地增值额=14000-7010=6990（万元）；
（3）计算增值率=6990÷7010×100%=99.71%
适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；
（4）应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5（万元）。

扣除项目金额合计=3400+3400×10％+3400×20％+118．8=4538．8(万元)
增值额=9000-4538．8=4461．2(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额=4461．2÷4538．8×100％=98．29％，
适用税率为40％，速算扣除系数为5％，
应纳土地增值税税额=4461．2×40％-4538．8×5％=1557．54(万元)。

（1）扣除项目金额＝1000＋2000＋（1000＋2000）×10%＋47.5＋（1000＋2000）×20%＝3947.5（万元）　　
（2）增值额＝9500－3947.5＝5552.5（万元）　　
（3）增值率＝5552.5÷3947.5×100%＝140.66%，适用税率50%，速算扣除系数15%，应缴纳的土地增值税＝5552.5×50%－3947.5×15%＝2184.13（万元）。