采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。A:选取的报酬率偏低 B:预测的未来净收益偏大 C:估计的使用期限偏短 D:估计的运营费用偏大 E:估计的空置率偏高
题目
采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。
A:选取的报酬率偏低
B:预测的未来净收益偏大
C:估计的使用期限偏短
D:估计的运营费用偏大
E:估计的空置率偏高
B:预测的未来净收益偏大
C:估计的使用期限偏短
D:估计的运营费用偏大
E:估计的空置率偏高
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第1题：
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小答案：B解析：
根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。 -
第2题：
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 -
第3题：
某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因可能有()。A.收入估计过高
B.空置率估计过低
C.选取的报酬率过小
D.运营费用估计过大
E.收益期限估计过长答案：A,B,C,E解析：从收益法的观点看．房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下三个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 -
第4题：
采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有()。A:选取的报酬率偏低
B:预测的未来净收益偏大
C:估计的收益年限偏短
D:估计的运营费用偏大
E:计算使用的空置率偏高答案：A,B解析：从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：未来净收益的大小——未来净收益大，房地产的价值就越高，因此选B项。获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠。房地产的价值就越高；反之就越低。另根据房地产价值与报酬率负相关，因此选A项。 -
第5题：
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率；选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。 -
第6题：
关于收益法，下列说法不正确的是()。A.适用于评估收益性房地产
B.受限于估价对象本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和答案：B解析：不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。 -
第7题：
（）可快速评估出多宗土地的价格。
- A、收益还原法
- B、剩余法
- C、成本逼近法
- D、路线价法
正确答案:D -
第8题：
关于收益法，下列说法正确的是（）。
- A、适用于评估收益性房地产
- B、受限于被估计房地产本身现在是否有收益
- C、农地的估价可以采用收益法
- D、收益法求得的价值称为积算价格
- E、采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案:A,C,E -
第9题：
单选题某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A市场价值
B投资价值
C谨慎价值
D在用价值
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第10题：
多选题采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（ ）。A选取的报酬率偏低
B预测的未来净收益偏大
C估计的使用期限偏短
D估计的运营费用偏大
E估计的空置率偏高
正确答案： C,E解析： 收益法的影响因素 -
第11题：
多选题关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。(201】年试题)A投资价值与市场价值都可采用收益法评估
B评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率
C评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率
D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的
正确答案： D,B解析： -
第12题：
单选题某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为()万元。A964.4
B977.9
C1000.0
D3500.0
正确答案： D解析： 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。 -
第13题：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。 -
第14题：
某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有()。A:收入估计过高
B:空置率估计过低
C:选取的报酬率过小
D:运营费用估计过大
E:收益期限估计过长答案：A,B,C,E解析：选项D运营费用属于净收益的求取。 -
第15题：
某宗收益性房地产的估价价值偏高，其原因有()。A:收入估计过高
B:空置率估计过低
C:选取的报酬率过小
D:运营费用估计过大
E:收益期限估计过长答案：A,B,C,E解析：本题考查房地产估价的收益法。根据收益法的公式
，Ai等于有效毛收入减去运营费用，所以运营费用估计过大会导致房地产的估价价值偏低，故不选D。 -
第16题：
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（ ）。A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。 -
第17题：
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。 -
第18题：
关于收益法，下列说法不正确的是（ ）。A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和答案：B解析：收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 -
第19题：
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。
- A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
- B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
- C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
- D、评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
- E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
正确答案:A,B -
第20题：
用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为评价依据。
- A、类似房地产的客观
- B、类似房地产的实际
- C、类似房地产的最高
- D、类似房地产的最低
正确答案:A -
第21题：
单选题运用假设开发法评估出的某宗房地产开发用地价值偏高，其原因是（ ）。A预测的后续开发建设的必要支出大
B预测的后续开发建设的应得利润大
C预测的开发经营期长
D预测的未来开发完成后的价值大
正确答案： C解析： 假设开发法又称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。因此，造成某宗房地产开发用地价值偏高的原因是预测的未来开发完成后的价值大。 -
第22题：
单选题用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为评价依据。A类似房地产的客观
B类似房地产的实际
C类似房地产的最高
D类似房地产的最低
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第23题：
多选题关于收益法，下列说法正确的是（）。A适用于评估收益性房地产
B受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C农地的估价可以采用收益法
D收益法求得的价值称为积算价格
E采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案： A,B解析： 收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D项，成本法求得的价值称为积算价格。