待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。 (3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 (5)折现率为8%。 要求:根据
题目
已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。
注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。
相似考题
参考答案和解析
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=
(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
更多“待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。 ”相关问题
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第1题：
下列关于可比实例的说法，正确的有( )。
A．可比实例一定是交易实例
B．可比实例不一定是交易实例
C．交易实例一定是可比实例
D．交易实例不一定是可比实例
E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
正确答案：AD
-
第2题：
对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
-
第3题：
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。A、 ABC
B、 BCD
C、 CDA
D、 DAB答案：B解析： -
第4题：
运用市场法评估建(构)筑物价值时，关于收集交易实例的下列说法中错误的是()。A. 收集交易实例是一项日积月累， 时刻关注房地产市场变化， 随时搜集有关房地产交易实例的经常性工作
B. 交易实例的内容应包括不动产基本情况、成交日期、成交价格等
C. 交易实例应是实际成交的真实案例
D. 为减少工作量， 网络等媒体上发布的" 案例" 可以直接作为交易实例答案：D解析：交易实例必须真实，应是实际成交的真实案例，不能简单利用网络等媒体上发布的"案例"作为交易实例。 -
第5题：
为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：
(1)可比实例交易情况，如下表所示：
上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试利用上述资料测算该商品住宅楼：2007年8月31日的正常市场价格。答案：解析：解
此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：
该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。
(1)测算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：
(3)求取交易日期调整系数。
(4)求取房地产状况调整系数。
⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC：
VA＝5000×1.02×2.118×0.939＝10 142.89(元/m2)
VB＝5200×1×1.588×0.971元/m2＝8018.13(元/m2)
VB＝4900×0.99×1.17×1.042元/m2＝5914.05(元/m2)
⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝(10142.89+8018.13+5914.05)/3＝8025.02元/m2 -
第6题：
市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）
- A、要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个
- B、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性
- C、交易时间与评估基准日尽可能接近
- D、交易应具有透明性、公平性和有效性
- E、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致
正确答案:B,C,D,E -
第7题：
在路线价法中，"标准临街宗地"可视为市场法中的（）。
- A、"交易实例"
- B、"可比实例"
- C、"搜集交易实例"
- D、"建立价格可比基础"
正确答案:B -
第8题：
运用市场法估价的步骤顺序是（）。
- A、搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
- B、搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
- C、搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
- D、选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
正确答案:A -
第9题：
多选题市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）A要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个
B选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性
C交易时间与评估基准日尽可能接近
D交易应具有透明性、公平性和有效性
E交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致
正确答案： B,C,D,E解析： 暂无解析 -
第10题：
不定项题乙房地产估价公司评估时，一般的步骤为（ ）。A搜集交易实例
B选取可比实例
C整合成本费用
D计算比较价格
正确答案： B解析： -
第11题：
判断题对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。A对
B错
正确答案： 错解析： 暂无解析 -
第12题：
多选题乙房地产估价公司评估时，一般的步骤为（ ）。A搜集交易实例
B选取可比实例
C对可比实例成交价格进行处理
D计算比较价格
正确答案： B,D解析： -
第13题：
待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 繁华区 地用性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 项目 A B C 待估对象 价
格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500元/m2 1400元/m2 1450元/m2 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168 m2 350 m2 300 m2 600 m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限
正确答案：
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04 （3）进行区域因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数：100/93=1.075 ①关于面积因素修正。 由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充 分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。 除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下（假定折现率为8%）． 交易实例A及C使用年限修正系数：（1-（1+8%）-30）/（1-（1+8%）-35）=0.9659 ③个别因素修正系数 交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03 交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A：1500×1×1.07×1×0.995=1597（元/平方米） B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761（元/平方米） C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613（元/平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米） 待估地块总价评估值=1657×600=994200元。 因此，这一地块的评估值为994200元 -
第14题：
收益性物业运用市场法估价的步骤为()A:搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
B:搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
C:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格
D:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例答案：A解析：运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整。(4)求取比准价格。 -
第15题：
某资产管理公司对债务人的债权合计为450万元。为了解该项债权的可转让价值，某资产管理公司特委托A评估公司对该项债权价值进行评估咨询。
评估机构经分析决定采用交易案例比较分析法进行评估，评估人员通过搜集有关数据资料，选出3个债权处置交易案例作为可比交易案例，有关情况如下表所示。
单位：万元
被评估对象与这三个可比交易案例从债权情况、债务人情况、不良资产的市场情况、交易情况等方面进行比较、量化打分，得到交易案例比较法因素调整表如下所示：
交易案例比较法因素调整表
要求：
（1）计算因素调整前可比交易案例的债权回收比例
（2）计算并填出指标差异调整表。
答案：解析：（1）
（2）
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第16题：
为评估某套建筑面积为135平方米的住宅在2016年9月底的市场价值，搜集了以下4个交易实例(有关情况如表4-4所示)，其中最适合作为可比实例的是()。
A. 甲
B. 乙
C. 丙
D. 丁答案：B解析：运用排除法。丙、丁用途不同，可以排除;甲间隔时间在1年以上，也可以排除;只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。 -
第17题：
比较法估价必须的步骤包括（ ）。A.搜集交易实例
B.选取可比实例
C.建立价格可比基础
D.进行交易情况修正
E.估算重新购建价格答案：A,B,C,D解析：比较法的操作步骤依次是：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整；④求取比准价格。E项属于成本法估价的步骤之一。 -
第18题：
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。
- A、可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格
- B、可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格
- C、可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格
- D、可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格
正确答案:A -
第19题：
下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。
- A、可比实例一定是交易实例
- B、可比实例不一定是交易实例
- C、交易实例一定是可比实例
- D、交易实例不一定是可比实例
- E、可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
正确答案:A,D -
第20题：
运用市场法估价一般的步骤叙述正确的是（）。
- A、搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理→求取比准价值
- B、选取可比实例→搜集交易实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理→求取比准价值
- C、对可比实例的成交价格进行适当的处理→搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价值
- D、搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价值→对可比实例的成交价格进行适当的处理
正确答案:A -
第21题：
单选题在路线价法中，"标准临街宗地"可视为市场法中的（）。A交易实例
B可比实例
C搜集交易实例
D建立价格可比基础
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第22题：
多选题运用市场法鉴证房地产价格时，关于交易实例与可比实例，下列说法正确的有（ ）。[2007年真题]A可比实例必定是交易实例
B交易实例必定是可比实例
C可比实例不一定是交易实例
D交易实例不一定是可比实例
E可比实例和交易实例无关联
正确答案： B,D解析： 可比实例是从已收集和积累的大量交易实例中选取出的、与价格鉴证对象条件相同或相似的、成交日期与价格鉴证基准日相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例；由此可见，可比实例是一种特殊的交易实例，因而可比实例必定是交易实例，而交易实例范围更大，不一定是可比实例。 -
第23题：
单选题房地产评估中，市场法的操作步骤是（ ）。A搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况调整→求取比准价格
B搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易日期修正→交易情况修正→房地产状况调整→求取比准价格
C搜索交易实例→选取3~10个可比实例→交易情况修正→交易日期修正→建立可比价格基础→房地产状况调整→求取比准价格
D搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况调整→建立可比价格基础→求取比准价格
正确答案： A解析：