现有xx市xx区xx大道xx号xx大厦的一宗住宅用地，属于xx市住宅用地Ⅱ级地段。采用基准地价系数修正法进行评估。与该宗地同等级的基准地价为5200元/平方米，若住宅用地法最高出让年限为70年，该宗地可使用年限为50年，土地资本化率为6%，宗地使用年限修正系数为（　）。（计算结果保留2位小数） A.0.85 B.0.96 C.1.05 D.1.15

第1题：

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
　　该工业房地产情况如下：
　　（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。
　　（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。
　　影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。
　　从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。
　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
　　容积率修正系数表


要求：
　　（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
　　（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）
　　（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
　　（四）计算建筑物评估值。

答案：

解析：

（一）
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

（二）
　　土地使用权评估单价＝基准地价×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×期日修正系数＝1500×1×0.9499×1.0500×1.04＝1555.94（元/平方米）
　　（三）
　　年限法成新率＝（1－9/40）×100%＝ 77.5%
　　打分法成新率＝（90×0.7＋60×0.2＋85×0.1）/100＝83.5%
　　综合成新率＝77.5%×0.4＋83.5%×0.6＝81.1%
　　（四）
　　不动产评估值＝厂房价值＋土地使用权价值
　　＝厂房重置成本×综合成新率＋土地使用权价值
　　＝（1136×4650）×81.1%＋ 2500×1555.94
　　＝8173876.4（万元）

第2题：

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
　　表一：

影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
　　（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
　　（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

答案：

解析：

（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
　　（2）【土地】
　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
　　根据内插法计算，容积率修正系数
　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
　　＝1.0276
　　详细计算思路补充


土地使用权评估单价
　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
　　＝1327.1454（元/平方米）
　　（3）【建筑物】
　　年限法成新率
　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
　　＝（40－6）/40＝85%
　　综合成新率
　　＝85%×0.4＋78%×0.6
　　＝80.8%
　　（4）【土地＋建筑物】
　　建筑物评估
　　＝3500×4650×80.8%
　　＝13150200（元）
　　资产评估值
　　＝13150200＋1327.1454×2500
　　＝16468063.5（元）

第3题：

第4题：

英文地址的书写格式为XX省XX市XX镇XX村XX工业区XX栋XX楼XX单元或者XX省XX市XX区XX街道XX号XX大厦XX楼XX单元。

第5题：

某中学因生源扩大，需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼，该原土地为国有土地，根据《XX市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《XX市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》，该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权，批准用途为教育，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致为3700m²，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为XX市某中学办理划拨国有土地使用权登记。划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些？

第6题：

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

• A、城镇基准地价
• B、基准地价修正系数
• C、宗地的收益
• D、宗地容积率

第7题：

某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：XX市XX路XX号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为XX市XX路XX号，该企业向有关提出该宗地地址变更登记。办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

第8题：

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m²。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m²；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m²，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m²，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m²，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 根据评估目的不同，宗地地价可分为（）。

• A、基准地价、标定地价、交易底价等
• B、成交地价、标定地价、交易底价等
• C、基准地价、成交地价、标定地价等
• D、标定地价、出让底价、交易底价等

第9题：

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

（2018年真题）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
　　表一：

影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
　　（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。
　　（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

答案：

解析：

（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
　　①当地政府已公布基准地价；
　　②可以取得基准地价修正体系；
　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
　　（2）【土地】
　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
　　根据内插法计算，容积率修正系数
　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
　　＝1.0276
　　详细计算思路补充


土地使用权评估单价
　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
　　＝1327.1454（元/平方米）
　　（3）【建筑物】
　　年限法成新率
　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
　　＝（40－6）/40＝85%
　　综合成新率
　　＝85%×0.4＋78%×0.6
　　＝80.8%
　　（4）【土地＋建筑物】
　　建筑物评估
　　＝3500×4650×80.8%
　　＝13150200（元）
　　资产评估值
　　＝13150200＋1327.1454×2500
　　＝16468063.5（元）

第14题：

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表
表一



该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
表二
2012－2018年地价指数表



影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
要求：
<1>、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
<2>、计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。
<3>、若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。
<4>、计算建筑物评估值，委估资产评估值。

第15题：

第16题：

某待估宗地所处区域基准地价为500元/m²，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m²。

• A、500
• B、503
• C、675
• D、877

第17题：

某中学因生源扩大，需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼，该原土地为国有土地，根据《XX市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《XX市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》，该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权，批准用途为教育，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致为3700m²，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为XX市某中学办理划拨国有土地使用权登记。划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些？

第18题：

应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

• A、城镇基准地价
• B、基准地价修正系数
• C、宗地容积率
• D、宗地的开发成本
• E、宗地的开发程度

第19题：

某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：XX市XX路XX号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为XX市XX路XX号，该企业向有关提出该宗地地址变更登记。宗地地址变更登记的三个要件是什么？

第20题：

宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（　）

第21题：

第22题：

第23题：