某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的不动产于建设期初的价值为（　）万元。A.572.21 B.765.85 C.791.24 D.912.62

开发商成本利润率
开发成本利润率RPC：



(1)先求项目总开发价值GDV。
①项目总建筑面积：4500×7.5m2＝33750m2。
②基底建筑面积：4500×65%m2＝2925m2。
③商业用房建筑面积：2925×3m2＝8775m2。
④住宅出售建筑面积：33750m2-2925×5m2＝19125m2。
⑤总销售收入：8000×19125元+120000×95元＝164400000元。
⑥项目总开发价值：8000×19125万元+120000×95万元+2000×5.5×8775万元-164400000×6%万元＝251061000(元)＝25106.l万元。
(2)再求项目总开发成本TDC。
①购地款：6000万元。
②建造成本：3500×33750万元＝11812.50万元。
③专业人员费用和管理费：11812.5×(8%+5%)万元＝1535.63万元。
④财务费。
购地款利息：6000×[(1+7.5%)×3.5-1]万元＝1728.24万元。
建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)-1)万元＝1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。
⑤销售费用：164400000×2.5%万元＝411万元。
⑥项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元＝22488.48万元。
(3)



[解析] 成本利润率

3850×2850×（50%/1.152＋30%/1.152.5＋20%/1.153）＝791.24（万元）。

1:该块土地属于待开发房地产，适用剩余法进行估价。



说明:因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)，因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中，因此期中投入为O.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有3.25年(4-O.75)的时间，因此折现时间为3.25。
(4)其他销售税费。
其他销售税费=8829.33×6%=529.76(万元)
(5)购地税费。
购地税费总额=总地价×3%
(6)总地价。
总地价=8829.33-6921.54-268.47-529.76-总地价×3%
总地价=1077.24(万元)
(7)评估结果
以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，该块土地在2016年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为:总地价1077.24万元，单位地价1077.24元/平方米，楼面地价215.45元/平方米。

本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350万元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（万元）。

建成后每年净收益=100×5×80％×12×（1－15％）×（1－30％）=2856（万元），开发完成后现值为：

（万元）。

本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1+ 5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。参见教材P323。

1.项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7 000 x 8 000 + 1 500 x40 000 + 500 x40 000 = 136 000 000 (元） =13 600 (万元）
贷款总额=13 600 -9 600 =4 000 (万元）
2.建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本 利和：
每年借款额=4 000/2 =2 000 (万元）
第1年：
应计利息=2 000 x 10% =200 (万元）
第2年：
应计利息=(2 000 +200 +2 000) x 10% =420 (万元）
第3年：
年初借款累计=2 000 +2 200 +420 =4 620 (万元）
应计利息=4 620 x 10% =462 (万元）
应还利息=462 (万元）
应还建设期贷款本利和=4 620/2 =2 310 (万元）
第4年：
年初借款累计=2 310 (万元）
应计利息=2 310 xl0% =231 (万元）
应还利息=231 (万元）
应还建设期贷款本利和=2 310 (万元）
3.第1年年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金 流量：
①第1年年初自有资金流出：
自有资金流出=(7 000 x 8 000 + 1 500 x 40 000 x 35% + 500 x 40 000 x 85% ) /10 000 -2 000 = 7 400 (万元）
②现金流入：
第1年年末、第2年年末现金流入为零。
第 3 年：40 000 x5 000 x60% = 12 000 (万元）
第 4 年：40 000 x 5 000 x 40% =8 000 (万元）
③现金流出：
第1年年末（第2年年初）：
自有资金流出=(1 500 x40 000 x65% +500 x 40 000 x 15% ) /10 000 -2 000 =2 200 (万 元）[或 9 600 -7 400 =2 200 (万元）]
第2年年末：自有资金流出为零。
第3年年末：
借款还本=2 310 (万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入x2% =12 000 x2% =240 (万元）
销售税金及附加=销售收入x5.5% =8 000 x 5. 5% =440 (万元）
现金流出=2 310 +462 +240 +440 =3 452 (万元）
第4年年末：
借款还本=2 310 (方元）
借款付息为231万元 经营成本=8 000 x2% = 160 (万元）
销售税金及附加=销售收入x5.5% =8 000 x5.5% =440 (万元）
现金流出=2 310 +231 +160 +440 =3 141 (万元）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：-7 400 (万元）
第1年年末：0 -2 200 = -2 200 (万元）
第2年年末：0
第 3 年年末：12 000 -3 672=8 328 (万元）
第4年年末：8 000 -3 141 =4 859 (万元）
4.净现值=-7 400 -2 200 x0.9091 + 0 x0. 8264 +8 328 x0.7513 +4 859 x0. 6830 = 175. 50 (万元）
因为该项目财务净现值175.50 0，故该项目可行。
5.①尾房的功能性贬值率=(1 -9.2/10) xl00% =8% 功能性贬值额=5 200 x8% =416 (元）
②尾房的销售均价=5 200 -416 =4 784 (元/m2)

本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。

剩余法下，开发建设期多为政府规定，有的由开发商自己确定。若不能从上两方面得到，则根据市场同类开发项目所需时间来确定。

3850×2850×（50%/1.152＋30%/1.152.5＋20%/1.153）＝791.24（万元）。

考点:假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。

本题考查的是后续开发经营期。类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.5+0.25＝0.75年，因此后续开发期为2.25年。开发完成后现值＝5000/（1＋10%）2.25＝4034.93（元/m2）。参见教材P347。

本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7261.84（万元）。参见教材P340。

本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=4500×3000×2.5/（1+10%）1.5= 2925.40（万元）。