某日，某高层楼字16楼A室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问题：1.物业装饰装修管理的流程包括哪些方面?2.物业装饰装修不予登记的情况包括哪些?3.本案例反映的问题有哪些?根据反映出的问题，提出改进意见。
题目
某日，某高层楼字16楼A室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问题：
1.物业装饰装修管理的流程包括哪些方面?
2.物业装饰装修不予登记的情况包括哪些?
3.本案例反映的问题有哪些?根据反映出的问题，提出改进意见。
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第1题：
某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中，发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容？
正确答案: 装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括：
（1）因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；
（2）装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任；
（3）装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；（4）装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；
（5）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装
饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任；（6）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚；
（7）装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚；（8）装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款。 -
第2题：
装修验收合格后，物业服务中心须向装修管理人员收回《装修申请登记表》，向装修施工单位收回《装修施工许可证》，并与业主装修其它申报资料整理归档。
正确答案:错误 -
第3题：
装饰装修施工过程中，物业管理方应注意现场（）。
- A、是否有申报项目和材料
- B、是否存在违反有关装修法规的行为
- C、是否对公共秩序、公共安全以及业主构成危害
- D、装修垃圾的管理
正确答案:A,B,C -
第4题：
物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：1．业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，系管理人审批有误。2．小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是"未来得及办理手续"。3．小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。4．高层写字楼在国庆长假期间实施装修。5．某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。6．小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。在装修管理中，物业管理企业应注意的问题有哪些？
正确答案: 装修管理中物业管理企业应注意的问题有：
1）严把出入关，杜绝无政府状态。
2）加强巡视，防患于未然。
3）控制作业时间，维护业主合法权益。
4）加强管理、反复核查。 -
第5题：
在住宅室内装饰装修开工前，（）应当向物业管理单位申报登记。
- A、物业服务企业
- B、施工单位
- C、业主大会、业主委员会
- D、装修人
正确答案:D -
第6题：
装修人在装饰装修前，必须向（）提出申报登记。
- A、业主委员会
- B、物业建设单位
- C、物业管理企业
- D、行政管理部门
正确答案:C -
第7题：
建筑内部装修工程申报消防审核时，应填写（）。
- A、《建筑工程消防设计防火审核申报表》
- B、《自动消防设施设计防火审核申报表》
- C、《建筑工程消防验收申报表》
- D、《建筑内部装修设计防火审核申报表》
正确答案:D -
第8题：
单选题建筑内部装修工程申报消防审核时，应填写（）。A《建筑工程消防设计防火审核申报表》
B《自动消防设施设计防火审核申报表》
C《建筑工程消防验收申报表》
D《建筑内部装修设计防火审核申报表》
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第9题：
单选题装修人在装饰装修前，必须向（）提出申报登记。A业主委员会
B物业建设单位
C物业管理企业
D行政管理部门
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题装修人员在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向（）申报登记。A施工单位；
B物业管理单位；
C街道社区；
D业主委员会。
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中，发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容？正确答案： 装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括：
（1）因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；
（2）装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任；
（3）装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；（4）装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；
（5）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装
饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任；（6）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚；
（7）装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚；（8）装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款。解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中，发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。结合实际，谈一谈装修管理应注意的问题？正确答案： 装修管理应注意的问题包括：
（1）服务与控制是装修管理过程的一对矛盾这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为；
（2）装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业管理单位出现理解歧义，此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项；
（3）在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报；
（4）在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备；
（5）在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；
（6）验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关，如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作；
（7）对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理；
（8）装饰装修资料的一部分为业主资料，另一部分为操作记录表，在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。解析： 暂无解析 -
第13题：
申请装修时，业主及装修施工单位分别提供如下资料，客服人员进行验证（）。
- A、装修申请登记表、物业所有权证明、申请人身份证原件及复印件。
- B、装修设计方案、原有建筑、水电气改动设计，以及法律法规要求的有关部门申报核准文件。
- C、装修施工单位资质、装修人员相片、身份证原件及复印件。
- D、法律规定的其它相关内容。
正确答案:A,B,C,D -
第14题：
装修办理前应预先告知顾客装修办理的流程、装修申报所需资料、装修审核的要点。
正确答案:正确 -
第15题：
装修人员在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向（）申报登记。
- A、施工单位；
- B、物业管理单位；
- C、街道社区；
- D、业主委员会。
正确答案:B -
第16题：
物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：1．业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，系管理人审批有误。2．小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是"未来得及办理手续"。3．小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。4．高层写字楼在国庆长假期间实施装修。5．某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。6．小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。针对现场中发现的问题应如何处理？
正确答案: （1）针对上述问题的综合分析和处理： 1）关于安装太阳能热水器的问题，处理措施是： ①向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改。 ②加强装修审批环节的管理，要求管理员在审批之前，应去现场查证和落实。 2）对未有标识牌问题，处理措施是： ①立即检查装修申报、出入口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改。 ②要求入场售货员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。 3）对楼顶堆放钢材问题，处理措施是： ①告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计。 ②装修前，应先申报，得到许可后方可施工。 ③检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。 4）对国庆长假装修的问题，处理措施是： ①一般的住宅项目在节假日不宜施工，但写字楼项目却刚好相反，节假日装修不会影响其他业主。②允许该项目政党进行装修施工。 5）对更换铝合金窗的问题，处理措施是： ①开出违章整改单，要求其限期整改。若不整改，将采取相应的管理措施。 ②检查材料进出控制环节的问题，查明原因、堵住漏洞。 ③检讨巡楼人员的巡楼工作情况，追究事先未发现业主违章装修的责任。 6）对现场电炉做饭问题，处理措施有： ①要求现场材料堆放有序。 ②如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施。 ③易燃易爆物品应隔离堆放。 ④现场必须配置灭火装置。 ⑤若不能按上述要求，可要求停工进行整改。 -
第17题：
物业装饰装修管理应注意的问题是（）。
- A、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对
- B、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备
- C、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料
- D、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主
- E、验收工作是装修管理的最后一道工序，如有违章，则需在处理了违章后再进行验收工作
正确答案:A,C,E -
第18题：
不进入业主档案的资料是（）
- A、《业主信息登记卡》
- B、《装修申报表》
- C、物业中心发出的律师函
- D、《大件物品搬出申报表》
正确答案:D -
第19题：
多选题物业装饰装修管理应注意的问题包括（ ）A在装饰装修项目申报登记时，物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对
B在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备
C在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料
D对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通，方便业主
正确答案： B,D解析：
D项，对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。 -
第20题：
单选题在住宅室内装饰装修开工前，（）应当向物业管理单位申报登记。A物业服务企业
B施工单位
C业主大会、业主委员会
D装修人
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题案例四 某小区5号楼601室业主在2012年5月办理完入住手续，同年7月，在申请装修并经过小区物业管理处的同意后，该业主开始进行装修工作。后601业主在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业服务企业检查时及时发现，责令其停止施工、限期恢复。601业主则认为这并不影响物业使用，因此，迟迟不予理睬。于是物业服务企业向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。无奈，物业服务企业要求601业主写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书，并向其收取3000元罚款之后，就此作罢，并未做其他处置。 【问题】 1．业主装修是否需要物业服务企业的审查？ 2．601业主是否可以改动供暖管道位置？ 3．物业服务企业是否可以向业主收取罚款？正确答案： 1.(1)业主装修需要物业服务企业的审查。
(2)原因:按建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定,物业管理处装修责任人应依据相关法规要求和本项目装修审批要求对《装修登记表》进行审查,对有违规行为的不予登记。
2.(1)601业主可以改动供暖管道位置。
(2)原因:但601业主须提交供暖管理单位的批准文件方可改动供暖管道位置。601业主不能提交供暖管理单位的批准文件,物业服务企业应当制止装修行为继续进行,向主管部门报告,并按装修管理协议追究601业主违约责任。
3.(1)物业服务企业不可以向业主收取罚款。
(2)原因:物业服务企业向主管部门报告后,主管部门迟迟不做处理,其他业主和物业服务企业可以催促或告政府部门行政不作为。物业服务企业的装修管理不是行政管理,不能向业主收取罚款,应由房地产行政主管部门给予警告,或予以处罚款处分。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：1．业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，系管理人审批有误。2．小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是"未来得及办理手续"。3．小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。4．高层写字楼在国庆长假期间实施装修。5．某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。6．小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。针对现场中发现的问题应如何处理？正确答案： （1）针对上述问题的综合分析和处理： 1）关于安装太阳能热水器的问题，处理措施是： ①向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改。 ②加强装修审批环节的管理，要求管理员在审批之前，应去现场查证和落实。 2）对未有标识牌问题，处理措施是： ①立即检查装修申报、出入口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改。 ②要求入场售货员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。 3）对楼顶堆放钢材问题，处理措施是： ①告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计。 ②装修前，应先申报，得到许可后方可施工。 ③检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。 4）对国庆长假装修的问题，处理措施是： ①一般的住宅项目在节假日不宜施工，但写字楼项目却刚好相反，节假日装修不会影响其他业主。②允许该项目政党进行装修施工。 5）对更换铝合金窗的问题，处理措施是： ①开出违章整改单，要求其限期整改。若不整改，将采取相应的管理措施。 ②检查材料进出控制环节的问题，查明原因、堵住漏洞。 ③检讨巡楼人员的巡楼工作情况，追究事先未发现业主违章装修的责任。 6）对现场电炉做饭问题，处理措施有： ①要求现场材料堆放有序。 ②如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施。 ③易燃易爆物品应隔离堆放。 ④现场必须配置灭火装置。 ⑤若不能按上述要求，可要求停工进行整改。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题案例六 某物业管理人员在物业区域施工现场巡视时发现有未佩带工牌的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。 【问题】 1．装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容？ 2．装修申报时，业主及装修施工单位应提供哪些资料进行验证？ 3．装修服务的主要流程中，进场手续办理的服务内容有哪些？ 4．在装饰装修管理中有哪些注意事项？正确答案： 1.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容:
(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿,属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的,由装修人负责赔偿。
(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间,对公共部位和设施造成损害的.由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,应依法承担赔偿责任。
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
(4)装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
(6)装修活动有下列行为之一的。由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款,主要包括:①将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;②损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处以罚款;③擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处以罚款;④未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
(7)未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
(8)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
(9)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处更高额度的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。
2.物业管理处应指导业主及装修施工单位根据《装修须知》分别提供以下资料,报物业管理处进行验证:
(1)装修申报登记表、物业所有权证明、申请人身份证原件及复印件;
(2)装修设计方案,原有建筑、水电气改动设计,以及法律法规要求的有关部门申报核准文件;
(3)装修施工单位资质、装修人员相片、身份证原件及复印件;
(4)法律规定的其他相关内容;
(5)非业主的物业使用人进行装修申请,应得到业主的书面确认。
3.装修服务的主要流程中,进场手续办理的服务内容主要包括:
(1)业主办理装修进场相关手续时,与业主、承建商签订《装饰装修服务协议》《施工消防责任书》,针对装修申请内容,提示业主装修的注意事项(如允许装修时间);
(2)业主按规定缴纳装修管理服务费及其他相关费用(建筑垃圾处理费等);
(3)物业管理处为装修施工单位办理《装修施工登记证》、施工人员《施工人员出入证》;
(4)应提示装修施工单位在入场装修之前备齐灭火器等消防器材;
(5)告知装修单位本物业管理处的装修管理人员姓名及相关的管理制度;
(6)将《装修登记表》移交物业管理处装修管理人员,并将装修业主及装修施工单位情况向装修管理人员交底;
(7)物业管理处应在业主装修动工之前,在大堂张贴《物业装修温馨提示》,明确某栋某层在何时(计划装修期间)进行装修施工、装修业主已承诺遵守装修相关规定、装修期间造成的不便敬请业主谅解。
4.装饰装修管理的注意事项包括:
(1)物业管理是服务活动,而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的一种控制,甚至是约束。因而,如何做好控制和服务,解决好这一矛盾,在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意,树立良好服务形象,需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则,熟悉装饰装修管理规定,要换位思考,为业主着想,规范操作行为。
(2)为避免业主按自己意愿拟定的装修方案、准备或定制的材料与法规或物业管理处统一要求相冲突,减少业主损失或纠正的成本,物业管理处应提前拟定《装修须知》,在业主装修申报前将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。并予以书面确认。
(3)装修人在准备资料的阶段,为了避免不知道如何表达需做的装饰装修项目,甚至因为语言表达不同,致使装修人与物业服务企业出现理解歧义。物业服务企业有必要进行现场核对,避免出现漏项或错报项。
(4)在装饰装修项目申报登记时,物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对,以防有漏项,或有大的拆动项目漏报。
(5)在办理开工手续前,物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备,尤其是需政府主管部门(规划、消防、城管等)或供应部门(燃气、暖气等)审批的事项。
(6)在施工前,建议业主做闭水试验和管道打压测试,以界定建设单位、装修单位的保修责任,避免纠纷。
(7)在施工过程中,物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全,有无使用电炉等火源等);装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。
(8)验收工作是装修管理的最后一道工序,也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章,则需在处理违章后再进行验收工作。
(9)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。
(10)装饰装修资料的一部分为业主资料,如申报表、装修图、施工人员资料等;另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后,物业服务企业需及时整理好相关资料,属业主资料的部分需归入业主档案资料,并长期保存,以备后查;操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。解析： 暂无解析