2010年3月万保房地产开发公司、海奥装饰公司和达明塑钢厂分别以自行开发的房产、货币资金和外购的钢材投资成立万海达建材经营公司，并约定按投资比例进行利润分配、共同承担投资风险。 问题： 1.各投资主体投资设立万海达建材经营公司的行为，所涉及的流转税、企业所得税和土地增 值税应如何处理? 2.应如何确定各投资主体投资业务涉及的流转税和企业所得税的计税依据?(不要求计算具体数额)
题目
2010年3月万保房地产开发公司、海奥装饰公司和达明塑钢厂分别以自行开发的房产、货币资金和外购的钢材投资成立万海达建材经营公司，并约定按投资比例进行利润分配、共同承担投资风险。
问题：
1.各投资主体投资设立万海达建材经营公司的行为，所涉及的流转税、企业所得税和土地增
值税应如何处理?
2.应如何确定各投资主体投资业务涉及的流转税和企业所得税的计税依据?(不要求计算具体数额)
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第1题：
红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万，20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的?
A．该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B．该楼所有权为按份共有
C．红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D．彩虹公司对其享有的份额有权转让
正确答案：C
[考点]按份共有
[解析]首先，本题中第一步应确定红光、金辉、绿叶和彩虹公司对楼房所有的性质，根据《物权法》第103条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”可知，因共有人红光、金辉、绿叶和彩虹公司未对楼房属于按份共有或者共同共有进行约定，而题目中又无四人具有家庭关系的表述，故其共有应视为按份共有。据此，选项B正确。其次，选项A考查的是按份共有人管理费用的负担。根据《物权法》第98条的规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的。按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”可知，按份共有人对管理费用负担的原则为“有约定的从约定，没有约定按照份额负担”。本题中，按份共有人红光、金辉、绿叶和彩虹公司对该楼发生的管理费用并没有约定，应按投资比例承担。据此，选项A正确。
再次，选项C考查的是按份共有人对共有物整体的处分。根据《物权法》第97条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可知，本题中，按份共有人红光、金辉、绿叶和彩虹公司之间对共有楼房的重大修缮没有约定，故应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意才可处分楼房，而红光公司投资仅占50%，无权单独决定该楼的重大修缮事宜。据此，选项C错误。
最后，选项D考查的是按份共有人对共有份额的处分。根据《物权法》第101条的规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可知，按份共有人对其享有的份额可以自由转让，选项D正确。 -
第2题：
针对业务(2)的说法正确的是( )。
A．该公司应缴纳营业税6．5万元
B．该公司不用缴纳营业税
C．以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的，视同销售不动产，征收营业税
D．以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的，不征收营业税
正确答案：BD
解析：本题考查重点是对“营业税减免”的熟悉。以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的，不征收营业税，在投资后转让股权的，也不征收营业税。因此，本题的正确答案为B、D。 -
第3题：
下列关于投资业务的房产税的说法，正确的有（ ）。
A．以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B．房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方视固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C．以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D．以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
E．以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，减按4%征收房产税
正确答案：BCD
以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。
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第4题：
某房地产开发公司以挂牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用权，出让年限70年。公司确定以自有资金、商品房预售和银行抵押贷款作为项目开发建设的资金来源，预计开发建设总投资6 000万元。目前，已缴清土地使用权出让金，并完成开发投资1 000万元。
该公司如转让该房地产开发项目，至少应再完成（ ）万元开发投资才能符合转让条件。A. 300
B. 400
C. 500
D. 600答案：C解析：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。计算得出转让应该满足投资1 500万元，现已投资1 000万元，因此还需投资 500万元。 -
第5题：
2018年7月万保房地产开发公司、海奥装饰公司、达明塑钢厂和明远技术公司分别以自行开发的房产、货币资金和外购的钢材、专利技术投资成立万海达明建材公司，并约定按投资比例进行利润分配、共同承担投资风险。
投资主体投资情况汇总表单位：万元
假定所有投资主体均为内资企业。
要求：根据上述资料，回答下列问题：
<1>、各投资主体投资设立万海达明建材公司的行为，所涉及的流转税、企业所得税和土地增值税应如何处理？
<2>、应如何确定各投资主体投资业务涉及的流转税和企业所得税的计税依据？（不要求计算具体数额）答案：解析：【1】 （1）万保房地产开发公司
①增值税
营改增后，以房地产投资入股，按照房地产开发企业销售其开发的房地产项目征收增值税。
②土地增值税
房地产公司以开发产品（房产）对外投资，发生所有权转移，应视同销售房地产，按规定征收土地增值税。
③企业所得税
应视同销售确定收入征收企业所得税，其所得可以分5年均匀计入应纳税所得额。
（2）海奥装饰公司用货币资金投资，不涉及税款缴纳。
（3）达明塑钢厂以外购的钢材对外投资
①增值税：应视同销售征收增值税。
②企业所得税：应视同销售确定收入征收企业所得税，其所得可以分5年均匀计入应纳税所得额。
（4）明远技术公司以专利技术对外投资
①增值税：纳税人提供技术转让，免征增值税。
②企业所得税：以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对价全部为股票（权）的：
a.可选择5年内均匀递延纳税；
b.也可选择投资入股当期暂不纳税，允许递延至转让股权时，计算缴纳所得税。
【2】 （1）万保房地产开发公司
增值税：以投资确认的不含增值税公允价值作为销售额计算销项税额。
企业所得税：以投资确认的不含增值税公允价值扣除账面价值和缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加和土地增值税后的余额，作为该投资房产的应纳税所得额。
（2）达明塑钢厂
增值税：以投资确认的不含增值税公允价值作为销售额计算销项税额。
企业所得税：以投资确认的不含增值税公允价值扣除账面价值和缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加后的余额，作为该外购钢材对外投资的应纳税所得额。
（3）明远技术公司
增值税：免征增值税。
企业所得税：以投资确认的不含增值税公允价值扣除账面价值的余额，作为技术成果对外投资的应纳税所得额。 -
第6题：
下列关于房产投资的房产税的表述中，正确的有（）。
- A、以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
- B、以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，视投资方取得的固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
- C、以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
- D、以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
正确答案:B,C,D -
第7题：
深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。
- A、房地产开发投资
- B、房地产置业投资
- C、房地产间接投资
- D、投资于房地产投资信托基金
正确答案:C -
第8题：
单选题深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于( )。A房地产开发投资
B房地产置业投资
C房地产间接投资
D投资于房地产投资信托基金
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第9题：
单选题深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（ ）。A房地产置业投资
B房地产间接投资
C房地产开发投资
D投资于房地产信托基金
正确答案： D解析： -
第10题：
多选题下列关于房产投资的房产税的说法正确的有（）。A以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
E以房产联营投资，不共担经营风险的，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
正确答案： B,C,D解析： 以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，由被投资方按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。 -
第11题：
单选题下列情形中，以从租计征方式征收房产税的是（ ）。A以房产联营投资并共担经营风险的
B以房产联营投资不承担经营风险的
C房地产开发企业出售前自用商品房的
D融资租赁房屋的
正确答案： D解析： -
第12题：
问答题明海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2012年至2015年涉及投资性房地产的有关资料如下。（1）2012年12月1日，明海公司与迅达公司签订协议，将自用的办公楼出租给迅达公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于每年年初收取（假定租金均按期收到），2013年1月1日为租赁期开始日。此办公楼转换日的公允价值为30000万元，账面原值为25000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。2013年1月1日，明海公司按照15000万元确认了投资性房地产，并将收取的1000万元租金确认为收入。（2）2013年12月31日，该投资性房地产的公允价值为30900万元；2014年12月31日，该投资性房地产的公允价值为30800万元。2013年12月31日和2014年12月31日，明海公司对上述投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额分别确认了公允价值变动损益15900万元和-100万元。（3）2015年12月31日，租赁协议到期，明海公司收回办公楼自用，当日该办公楼的公允价值为30700万元。2015年12月31日，明海公司终止确认了该投资性房地产，并将其公允价值与账面价值的差额确认为其他综合收益。不考虑其他因素。（金额以万元为单位表示） 要求：（1）分别判断上述业务中，明海公司的会计处理是否正确，并说明判断理由；如果明海公司的会计处理不正确，编制正确的会计分录。 （2）假定2015年12月31日租赁协议到期时将该投资性房地产出售，处置价款为30700万元，编制相关分录。正确答案： （1）①2013年1月1日，明海公司的会计处理不正确。理由：将自用房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项房地产在转换日的公允价值计量，并且，预收的租金应先确认为预收账款，等年底时再确认为收入。正确的分录为：2013年1月1日，转换时：借：投资性房地产--办公楼（成本）30000累计折旧10000贷：固定资产25000其他综合收益15000收到租金时：借：银行存款1000贷：预收账款1000年末确认收入时：借：预收账款1000贷：其他业务收入1000②2013年12月31日，明海公司的会计处理不正确；2014年12月31日，明海公司的会计处理正确。理由：2013年12月31日在确认公允价值变动损益之前明海公司投资性房地产的账面价值等于2013年1月1日转换日的公允价值30000万元，所以确认的公允价值变动损益金额=30900-30000=900（万元）。2013年12月31日正确的会计分录为：借：投资性房地产--办公楼（公允价值变动）900贷：公允价值变动损益900③2015年12月31日租赁协议到期，明海公司的会计处理不正确。理由：公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值与账面价值之间的差额应记入"公允价值变动损益"科目。正确的会计分录是：借：固定资产30700公允价值变动损益100贷：投资性房地产--办公楼（成本）30000--办公楼（公允价值变动）800（2）假定2015年12月31日租赁协议到期时，将该投资性房地产出售的会计处理：借：银行存款30700贷：其他业务收入30700借：其他业务成本30800贷：投资性房地产--办公楼（成本）30000--办公楼（公允价值变动）800借：公允价值变动损益800贷：其他业务成本800借：其他综合收益15000贷：其他业务成本15000解析： 暂无解析 -
第13题：
下列关于房产投资的房产税的说法，正确的有( )。
A．以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B．房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方视固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C．以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D．以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
正确答案：BCD
解析：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，因房产一般要过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。 -
第14题：
下列关于房产税的说法，正确的是（ ）。
A．以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B．房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方视固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C．以房产联营投资，共担经营风险的，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D．以房产联营投资，共担经营风险的，投资方按照取得的收入乘以12%的税率计算房产税
正确答案：B
以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，因房产一般要过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。
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第15题：
红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一一说法是错误的？A:该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B:该楼所有权为按份共有
C:红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D:彩虹公司对其享有的份额有权转让答案：C解析：【考点】按份共有【详解】《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本题中，四家公司对楼房所有权没有约定，据该条，应为按份共有，选项B正确。《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”据此，四家公司按投资比例确定按份共有份额。《物权法》第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”本题中，四家公司均有明确出资份额，对共有物的管理费用没有约定时，应按照其投资比例也即按份共有的份额承担，选项A正确。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，红光公司虽然占有50%的份额，但还没有达到三之二以上的份额，无权决定该楼的重大修缮事宜，选项C错误。《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。据此，彩虹公司有权转让其份额。因此，本题正确答案为C。 -
第16题：
甲、乙、丙、丁四个公司分别出资500万、200万、200万、100万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房所有权归属和管理未作约定。关于该楼所有权和管理的说法，正确的是（ ）。A、丁公司对其享有的份额有权转让
B、该楼发生的管理费用平均承担
C、该楼所有权为共同共有
D、甲公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜答案：A解析：【知识点】所有权和管理。题中甲乙丙丁为按份共有，选项C错误；在按份共有时各方按照比例享受权利和承担义务，选项BD错误。教材无相关内容。 -
第17题：
关于万能保险和投资连结保险，以下说法错误的是（）。
- A、万能保险交费灵活、保额可调整、保单价值领取方便
- B、在我国，万能保险的投资利益上不封顶，下设最低保障利率，保障最低收益率
- C、投资连结保险的投资收益和投资损失由客户和保险公司共同承担
- D、根据保单持有人所承担的风险，投资连结保险风险最高，分红保险风险最低，万能保险风险居中
正确答案:C -
第18题：
A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达（）万元以上，才有可能取得《商品房预售许可证》。
- A、500
- B、750
- C、1000
- D、1250
正确答案:D -
第19题：
证券公司开展客户资产管理业务，应当在资产管理合同中明确规定，投资风险由（）。
- A、客户自行承担
- B、证券公司承担
- C、客户和证券公司共同承担
- D、客户和证券公司按比例承担
正确答案:A -
第20题：
单选题红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万元、20万元、20万元和10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。根据《物权法》的规定，下列说法中，错误的是（ ）。A该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B该楼所有权为按份共有
C红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D彩虹公司对其享有的份额有权转让
正确答案： C解析：
A项，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担；B项，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有；C项，对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；D项，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意。 -
第21题：
多选题下列关于房产投资的房产税的表述中，正确的有（）。A以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，视投资方取得的固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
正确答案： D,C解析： 本题考核房产税的计税依据。以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险的，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税，应由接受投资方按房产余值为依据计征房产税。 -
第22题：
单选题下列关于房产投资的房产税的说法中不正确的是（ ）。A以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
正确答案： B解析：
以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。 -
第23题：
问答题台基有限责任公司成立时，收到A公司以土地使用权投资，评估价值300万元；B公司以1栋厂房投资，确认价值200万元；C公司以100万元货币资金投资。要求：编制上述台基公司接受投资的会计分录。正确答案：解析：