某市一商贸企业2018年末建成办公楼一栋，为建造办公楼新征一块土地，面积为45000平方米，土地单价为每平方米300元，房产建筑面积为20000平方米，建筑成本为2000万元，该办公楼使用年限为50年，计算该办公楼原值（　）万元。 A.3200 B.3350 C.2600 D.3000

该地的容积率＝20000÷45000＝0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值＝2000＋（20000×2×300）÷10000＝3200（万元）

该地的容积率＝20000÷45000＝0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值＝2000＋（20000×2×300）÷10000＝3200（万元），2018年应缴纳的房产税＝3200×（1－20％）×1.2％＝30.72（万元）。

土地增值税纳税人销售旧房及建筑物，可以扣除的项目包括如下项目：
（1）取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用；（2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率；（3）在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用），不包括增值税。
销售办公楼扣除项目金额＝200＋6＋800×60%＋19.7＝705.7（万元）
增值额＝1000－705.7＝294.3（万元）
增值率＝294.3÷705.7×100%＝41.70%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税＝294.3×30%＝88.29（万元）

转让办公楼时需要缴纳的增值税=1200×5%=60（万元），对应的城建税及附加=60×（7%+3%+2%）=7.2（万元），应缴纳的印花税=1200×0.5‰=0.6（万元）。
销售该办公楼的扣除项目金额=1400×50%+7.2+0.6=707.8（万元）
增值额=1200-707.8=492.2（万元）
增值率=492.2÷707.8×100%=69.54%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
应纳土地增值税=492.2×40%-707.8×5%=161.49（万元）。

该企业2018年应纳房产税=20×12%×12+2000×2/3×（1-30%）×1.2%=40（万元）。

对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；独立的地下建筑物按照规定单独计算缴纳房产税。2018年该企业上述房产应缴纳房产税=（800+100）×（1-30%）×1.2%+300×80%×（1-30%）×1.2%=9.58（万元）。

（1）该办公楼的评估价格=8000×60％=4800（万元）。
（2）该企业应纳增值税=12000／（1+5％）×5％=571．43（万元）。
转让自建不动产按照简易计税办法计算增值税时，用全额和5％的征收率价税分离计算。
（3）城建税及附加=571．43×（5％+3％+2％）=57．14（万元）。
印花税=12000×0．5％0=6（万元）。
可以扣除的税金及附加合计数=57．14+6=63．14（万元）。
（4）扣除项目金额合计数=4800+3000+63．14=7863．14（万元）。
（5）土地增值额=12000-571．43-7863．14=3565．43（万元）。
增值率=3565．43／7863．14×100％=45．34％，适用税率30％。
应纳土地增值税=3565．43×30％=1069．63（万元）。

（1）房屋及建筑物的评估价格＝12000×70%＝8400（万元）；
　　（2）转让环节缴纳的增值税＝（10000－8000）/1.05×5%＝95.24（万元）
　　（3）城建及教育费附加、地方教育附加＝95.24×（7%＋3%＋2%）＝11.43（万元）
　　（4）应纳印花税＝10000×0.05%＝5（万元）
　　（5）增值额＝（10000－95.24）－（8400+11.43＋5）＝1488.33（万元）。

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该办公楼宗地容积率=5000÷12000=0.42，则该企业计入办公楼房产原值的土地金额=5000×2×1200/12000=1000（万元）。该企业2018年就该办公楼应纳房产税=（850+1000）×（1-30%）×1.2%=15.54（万元）。

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（万元），无效成本＝50×1500＝7.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本的现值＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。

不含增值税收入＝4000－190.48＝3809.52（万元）
增值额＝3809.52－2045.05＝1764.47（万元）
增值率＝1764.47÷2045.05×100%＝86.28%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税＝1764.47×40%－2045.05×5%＝603.54（万元）

　1.旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝16000×60%＝9600（万元）。
　　2.纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
　　扣除项目金额合计数＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）。
　　3.增值额＝24000－16956＝7044（万元）
　　增值额与扣除项目金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%
　　应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）。

1.计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格＝8500×60%＝5100（万元）
2.一般纳税人销售自建不动产，以取得的全部价款为计税依据计算增值税。
　　应纳增值税＝12600÷（1＋5%）×5%＝600（万元）
　　应纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加＝600×（5%＋3%＋2%）＝60（万元）
　　应纳印花税＝12600×0.5‰＝6.3（万元）
　　计算土地增值税时，增值税金额不得扣除。
　　计算土地增值税时可扣除的税金及附加合计＝60＋6.3＝66.3（万元）。
3.计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝5100＋3500＋66.3＝8666.3（万元）
4.应纳土地增值税的计算：
　　转让办公楼的增值额＝12600÷（1＋5%）－8666.3＝3333.7（万元）
　　增值率＝3333.7÷8666.3×100%＝38.47%
　　应纳土地增值税＝3333.7×30%＝1000.11（万元）

　（1）土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。
　　（2）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝16000×60%＝9600（万元）
　　（3）纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
　　扣除项目金额合计数＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）
　　（4）增值额＝24000－16956＝7044（万元）
　　增值额与扣除项目金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%
　　应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）