在交易双方签订新建商品房认购书时，房地产经纪人应注意的风险有（ ）。A.房号误配，错卖房号 B.房贷计算错误 C.客户不具有购房资格 D.合同主体随意变更 E.市场类似房屋价格下跌

本题考查商品房预售制度。 A项：《城市房地产管理法》第45条第1款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”据此，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一。故A项正确。
B项：《预售商品房认购书》是独立的合同，其确立的合同当事人的基本权利义务为预售人负有为预购人保留所选房号，取得预售许可证后与预购人签订正式商品房预售合同的义务，预购人则负有在预售人取得预售许可证后与预售人签订正式商品房预售合同的义务。该认购书的法律性质属于预约，其本约即为商品房预售合同。两合同相互独立，取得预售许可证是商品房预售合同的生效条件，而非预售商品房认购书的生效条件。故B项正确。
C项：双方签订预售合同时，公司已经取得预售许可证，具备了商品房预售的法定条件，因而商品房预售合同是有效的，故C项正确。
D项：《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，施工进度及竣工交付日期变化不影响合同效力，房地产开发公司仍应按照合同约定履行义务，不得另售他人。故D项错误。

购房客户确定房号后，房地产经纪人员即可与其签订商品房认购协议书。签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：①确认购房客户是否具有购房资格（限购背景下）与贷款资格（如需要贷款）；②核实购房人有效身份证件，如委托他人买房，购房客户应出示公证委托书；③提醒购房客户查看购房须知、了解购房风险；④向购房客户解释商品房认购协议书条款内容，尤其是签订认购协议书后是否可更名或换房；⑤约定办理商品房买卖合同签署的时间及所需文件，以及抵押贷款等购房手续等。

在认购协议书约定时间内，房地产开发企业应与购房人签订商品房买卖合同。签订前，房地产经纪人员应协助做好以下事项：①在商品房认购协议规定时间内预约客户办理《商品房买卖合同》签订手续，并提醒客户应携带的材料；②查验客户《商品房认购协议》及定金收据，审核客户身份证、户口本、婚姻证明以及其他相关资料；③带领客户交纳购房款；一次性付款则交纳全款，抵押贷款则交纳首付款；④在具备网上签订合同条件的城市，通过网签系统填写商品房买卖合同有关内容，并正式打印合同，不具备网上签订条件的地区，则事先准备好商品房买卖合同；⑤就购房事项向购房人进行说明，包括解释《商品房买卖合同》有关条款，应纳税费明细等。CE两项属于在与客户签订认购协议书前，房地产经纪人需要做到的事项。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人对A类客户的策略是重点追踪及提供周到而专业的服务。A类客户的特征包括：①购买需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。

房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意以下四点：①注明不动产权证领取的时间。房地产经纪人应建议将不动产权证下发时间比预想的时间延长一些。②禁止支付大额定金。③在房屋买卖合同中，应写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号。④鉴于无不动产权证交易风险较大，交房后还没取得不动产权证而购房人要装修房屋，应建议购房人尽量保留装修的相关票据。

最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、单元号、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。

在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。@##

商品房买卖合同签订过程中可能遇到一些风险，最常见的风险有：①购房资金风险；②变更风险；③政策风险。AD两项属于在签订商品房认购协议书时存在的风险。

购房须知；
购房须知拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明确购买程序，事前需制订书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业应清晰详细地了解这些内容。有些项目在购楼须知书中增加了风险提示，说明项目周边的配套设施可能存在的不安全因素，如加油站、油库、垃圾站等。

商品房认购关键环节与销售工具；
房地产经纪人在新建商品房销售现场与购房客户洽谈和算价时，必须携带的销售工具是房贷计算器。利用房贷计算器算价，可以避免算错，降低房号销售与算价风险。

房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。

房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。由于大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识，因此，房地产交易合同往往由经纪人员代为拟定。作为专业的房地产经纪人员，协助买卖双方签订完善的房地产交易合同，既考验经纪人员的业务能力，也要求经纪人员具备基本的法律常识，特别是合同法的基本知识。实践中，房地产经纪人员代拟的合同主要是存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁合同三类。

房屋租赁经纪业务是房地产经纪人员的主要业务之一。除国家法律法规等规定外，房屋租赁行为主要是通过合同来规范的，因此房屋租赁合同的拟定十分重要。合同签订前的准备工作包括：①实地查看和如实介绍房屋使用状况；②提示双方注意房屋设施设备状况；③解释有关房屋租赁的主要规定和特别规定；④选择租赁合同文本。

在签订商品房认购协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②（针对限购未取消的城市）购买、贷款资格风险；③变更风险。

房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意以下四点：①注明不动产权证领取的时间。房地产经纪人应建议将不动产权证下发时间比预想的时间延长一些。②禁止支付大额定金。③在房屋买卖合同中，应写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号。④鉴于无不动产权证交易风险较大，交房后还没取得不动产权证而购房人要装修房屋，应建议购房人尽量保留装修的相关票据

在签订商品房认购书协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②购买、贷款资格风险；③变更风险。其中，变更风险是指在签署认购协议书前须告知客户，认购协议书一旦签订，并到房地产交易网上锁定房源，就不能随意进行增名、减名和改名，房号也不得随意变更。

最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、单元号、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。

销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

购房者通过销售人员的介绍，对所购物业全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。

在签订商品房认购书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②（针对限购未取消的城市）购买、贷款资格风险；③变更风险。

【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。