林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为（ ）。(2011年真题)A.41.00％ B.48.40％ C.53.60％ D.62.50％

按月还款方式的计算中，利率必须采用月利率，还款期数必须是按月计算的期数。月利率=年利率/12=5%/12=0.42%；按月的期数=20*12=240（期）。
本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。王某借款：200*50%=100（万元）A=P*[i*(1+i)ⁿ]/[(1+i)ⁿ-1]=100*[0.4167%*(1+0.4167%)²⁴⁰]/[(1+0.4167%)²⁴⁰-1]=0.6638（万元）=6638（元）。
本题考查等本金还款方式的特点。其特点是每月偿还本金不变，利息逐期递减，月还款额递减。
本题考查浮动利率个人住房贷款的优点。浮动利率个人住房贷款的优点是：贴近市场利率水平，当利率下降时，可节省成本。

本题考查房地产抵押贷款中，不得作为抵押的财产。
本题考查房地产抵押的手续。房地产抵押必须经登记后方可生效。
本题考查房地产抵押登记的相关规定。房地产抵押登记后，登记机关应在原房屋所有权证书上作他项权利记载，由赵某继续持有房屋所有权证书，而向抵押权人（银行）颁发房屋他项权利证书。
本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。向银行贷款总额50*(1-30%)=35（万元）i=6%/12=0.5%,n=10*12=120A=P(A/P,i,n)=35(A/P,0.5%，120)=0.3886（万元）。
上题中已计算出每月的还款额，又知道赵某家庭收入的25%用于还款，所以赵某的家庭收入至少应该为3886/25%=15544（元）。
本题考查等额还款抵押贷款中贷款余额的计算。其实质是贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。可直接套用公式：n=10*12=120,m=5*12=60,n-m=60P_m=A(P/A,i,n-m)=3886(P/A,0.5%，60)=3886*[(1+0.5%)⁶⁰）-1]/[0.5(1+0.5%)⁶⁰]=201006（元）。
提前还款是指借款人提前偿还贷款。一种可能是当市场利率下跌时，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款，所以对已有的贷款会提出提前还款；另上种情况就是抵押人的收入水平上升，有足够的能力提前还款。

本题考查的是复利计算。

本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。@##

个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。


银行自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并在3周内将审批结果通知借款人。


等额本息还款额的计算公式为：每月还款额=贷款本金*月利率*（1-月利率）^还款期数/[（1-月利率）^还款期数-1]代入数据，可得：张某每月的还款额为8425元。


购买住房需要交纳3%一5%的契税。购买普通住房，减半征收契税。2008年11月1日起，个人首次购买90平方米以及以下普通住房，税率统一下调至1%。按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。张某购买的住宅建筑面积为180平方米，在140平方米以上，为非普通住宅，因此其需要缴纳的契税为房屋价格的3%。

按月还款方式的计算中，利率必须采用月利率，还款期数必须是按月计算的期数。月利率=年利率/12=5%/12=0.42%；按月的期数=20*12=240（期）。
本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。王某借款：200*50%=100（万元）A=P*[i*(1+i)ⁿ]/[(1+i)ⁿ-1]=100*[0.4167%*(1+0.4167%)²⁴⁰]/[(1+0.4167%)²⁴⁰-1]=0.6638（万元）=6638（元）。
本题考查等本金还款方式的特点。其特点是每月偿还本金不变，利息逐期递减，月还款额递减。
本题考查浮动利率个人住房贷款的优点。浮动利率个人住房贷款的优点是：贴近市场利率水平，当利率下降时，可节省成本。

本题考查房地产抵押贷款中，不得作为抵押的财产。
本题考查房地产抵押的手续。房地产抵押必须经登记后方可生效。
本题考查房地产抵押登记的相关规定。房地产抵押登记后，登记机关应在原房屋所有权证书上作他项权利记载，由赵某继续持有房屋所有权证书，而向抵押权人（银行）颁发房屋他项权利证书。
本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。向银行贷款总额50*(1-30%)=35（万元）i=6%/12=0.5%,n=10*12=120A=P(A/P,i,n)=35(A/P,0.5%，120)=0.3886（万元）。
上题中已计算出每月的还款额，又知道赵某家庭收入的25%用于还款，所以赵某的家庭收入至少应该为3886/25%=15544（元）。
本题考查等额还款抵押贷款中贷款余额的计算。其实质是贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。可直接套用公式：n=10*12=120,m=5*12=60,n-m=60P_m=A(P/A,i,n-m)=3886(P/A,0.5%，60)=3886*[(1+0.5%)⁶⁰）-1]/[0.5(1+0.5%)⁶⁰]=201006（元）。
提前还款是指借款人提前偿还贷款。一种可能是当市场利率下跌时，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款，所以对已有的贷款会提出提前还款；另上种情况就是抵押人的收入水平上升，有足够的能力提前还款。

贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A
P=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）
i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5% (1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）
第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末
已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（万元）

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。


银行自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并在3周内将审批结果通知借款人。


等额本息还款额的计算公式为：每月还款额=贷款本金*月利率*（1-月利率）^还款期数/[（1-月利率）^还款期数-1]代入数据，可得：张某每月的还款额为8425元。


购买住房需要交纳3%一5%的契税。购买普通住房，减半征收契税。2008年11月1日起，个人首次购买90平方米以及以下普通住房，税率统一下调至1%。按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。张某购买的住宅建筑面积为180平方米，在140平方米以上，为非普通住宅，因此其需要缴纳的契税为房屋价格的3%。