某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。　　 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

题目
某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
　　
请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

相似考题

1.某估价机构于2003年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A．2003年6月15 日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日

2.某估价事务所于1998年6月10日～16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。A．现在B．委托人指定的日期C．1998年6月12日D．重新估价的作业日期中的某日

3.某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日

4.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的估价时点应为()。A.2007年3月15日B.2006年8月20日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的日期

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  • 第1题：

    郑某于2012年6月15日与甲公司签订劳动合同，约定试用期1个月。7月2日郑某上班。郑某与甲公司建立劳动关系的时间是（　）。

    A. 2012年6月15日
    B. 2012年7月2日
    C. 2012年7月15日
    D. 2012年8月2日

    答案：B
    解析：
    用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。

  • 第2题：

    (二)
    甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

    该项目房屋征收评估的价值时点应为(?)?。

    A.2017年5月28日
    B.2017年6月1日?
    C.2017年6月12日
    D.2017年6月15日

    答案：B
    解析：
    被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。

  • 第3题：

    本次估价背景情况如下：
    估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
    　
    以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
    注册房地产估价师声明　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    　
    3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    　
    4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    　
    5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
    　
    6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
    　参加本次估价的注册房地产估价师：

    估价假设和限制条件
    　1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
    　2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
    　3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
    　4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
    　5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
    6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
    　7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

    　8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
    　
    9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

    　10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。


    答案：
    解析：
    该评估报告中存在的错误如下：
    　　
    （1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
    　
    （2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
    （3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
    　　
    （4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

  • 第4题：

    ()和()，中国人民银行连续两次非对称下调人民币存贷款基准利率。

    A:2012年7月6日；2013年6月8日
    B:2012年6月8日；2012年7月6日
    C:2012年6月8日；2013年7月6日
    D:2012年6月8日；2013年7月8日

    答案：B
    解析：
    2012年6月8日和2012年7月6日，中国人民银行连续两次非对称下调人民币存贷款基准利率，同时，出台了1.1倍的存贷款利率上浮幅度和0.7倍的贷款利率下浮幅度的政策。

  • 第5题：

    某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

    A、 2006年5月30日
    B、 现在
    C、 重新估价的作业日期
    D、 要求重新估价的委托方指定的日期

    答案：A
    解析：
    估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

  • 第6题：

    某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。

    A、 2003年6月15日
    B、 2003年8月15日
    C、 签订估价委托合同之日
    D、 估价人员与委托人商定的某日

    答案：A
    解析：
    房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。

  • 第7题：

    某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

    • A、2003年6月15日
    • B、2003年8月15日
    • C、签订估价委托合同之日
    • D、估价人员与委托人商定的某日

    正确答案:A

  • 第8题：

    田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从（）执行新的利率。（2012年真题）

    • A、2012年7月7日
    • B、2012年8月1日
    • C、2013年1月1日
    • D、2013年7月7日

    正确答案:C

  • 第9题：

    某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

    • A、2011年6月15日
    • B、2011年8月15日
    • C、签订估价委托合同之日
    • D、估价人员与委托人商定的某日

    正确答案:A

  • 第10题：

    单选题
    某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　）。
    A

    1998年6月30日

    B

    现在

    C

    重新估价的作业日期

    D

    要求重新估价的委托方指定的日期


    正确答案： A
    解析： 估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

  • 第11题：

    单选题
    某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议2005年12月15日进行复估则重复估价的估价时点为（　）。
    A

    2005年8月16日

    B

    2005年12月15日

    C

    估价作业期间的任意一天

    D

    估价人员与委托人商定的某天


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）。
    A

    2025年6月30日

    B

    2025年9月30日

    C

    2035年6月30日

    D

    2035年9月30日


    正确答案： A
    解析：

  • 第13题：

    (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:

    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?


    答案：
    解析：
    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    [答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
    [答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
    (1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
    (2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

  • 第14题：

    甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。


    答案：
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

  • 第15题：

    本次估价背景情况如下：
    某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢 22 层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王××联系，注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李 ××负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。
    经营性房地产实地查勘记录表


    　领勘人：王××　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　查勘人：李××
    　实地查勘期：2014 年6 月15 日


    答案：
    解析：
    1．朝向为南不对，应为北。
    　　2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。
    　　3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。
    　　4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

  • 第16题：

    某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（　）。


    A、2016年9月20日
    B、2016年9月23日
    C、2016年9月26日
    D、2016年9月27日

    答案：C
    解析：
    本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P420 。

  • 第17题：

    某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。

    A.2008年9月20日
    B.2008年9月23日
    C.2008年9月26
    D.2008年9月27日

    答案：C
    解析：
    本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

  • 第18题：

    甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
    乙房地产估价机构评估时，应（　　）。

    A.进行实地查勘
    B.要求提供房屋所有权证书
    C.要求提供国有土地使用证
    D.调查建设用地使用权是否已抵押

    答案：A,C,D
    解析：
    委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。

  • 第19题：

    我国“神九”与“天空1号”于（）对接成功。

    • A、2012年6月24日
    • B、2012年6月30日
    • C、2012年7月1日
    • D、2012年7月24日

    正确答案:A

  • 第20题：

    某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　）。

    • A、1998年6月30日
    • B、现在
    • C、重新估价的作业日期
    • D、要求重新估价的委托方指定的日期

    正确答案:A

  • 第21题：

    单选题
    某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的价值时点为( )。
    A

    2011年6月15日

    B

    2011年8月15日

    C

    签订估价委托合同之日

    D

    估价人员与委托人商定的某日


    正确答案： C
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
    A

    2003年6月15日

    B

    2003年8月15日

    C

    签订估价委托合同之日

    D

    估价人员与委托人商定的某日


    正确答案： B
    解析： 要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

  • 第23题：

    单选题
    田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从（）执行新的利率。（2012年真题）
    A

    2012年7月7日

    B

    2012年8月1日

    C

    2013年1月1日

    D

    2013年7月7日


    正确答案： A
    解析： 参见教材P269。个人住房公积金贷款利率按照贷款发放时法定利率计算。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息 贷款期限在1年以上的，于下年初开始执行新利率。

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