某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 评估时依据的建筑面积应为（ ）m2。 A. 460 B. 600 C. 800 D. 1 000
题目
评估时依据的建筑面积应为（ ）m2。
A. 460 B. 600 C. 800 D. 1 000
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第1题：
根据下列内容，回答 7～11 题：
某公司拥有一栋旧商业用房，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
第 7 题 能否改建的最终批准权在（ ）。
A．政府房地产管理部门
B．政府规划管理部门
C．政府土地管理部门
D．上级总公司
正确答案：B
-
第2题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
能否改建的最终批准权在（ ）。
A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门 D.上级总公司答案：B解析： -
第3题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
该公司委托评估应选择（ ）。
A.房地产管理部门 B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构答案：C解析： -
第4题：
王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？答案：解析：判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 -
第5题：
某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2。A、5.2
B、6.4
C、6.8
D、7.6答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。可出租面积＝建筑面积×可出租面积系数＝8×80%＝6.4（万m2），分摊的公用面积＝8×15%＝1.2（万m2），出租单元内建筑面积＝可出租面积－分摊的公用面积＝6.4－1.2＝5.2（万m2）。 -
第6题：
某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。A、78
B、102
C、180
D、302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。参见教材P323。 -
第7题：
某写字楼租金为每月每平方米使用面积30元，使用面积为建筑面积的70%，该写字楼建筑面积下的月租金为（）元/平方米。A.21
B.35
C.42
D.60答案：A解析：总价格=建筑面积×单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格=套内建筑面积×单位套内建筑面积价格。由此可得：单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格÷建筑面积。该写字楼建筑面积下的月租金=30×70%=21（元/平方米）。 -
第8题：
某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万㎡。
- A、5.2
- B、6.4
- C、6.8
- D、7.6
正确答案:A -
第9题：
计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
正确答案: (1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6(万元)
②管理费=30×5%=1.5(万元)
③房屋原值=1000×3000=300(万元)
④修缮费=300×2%=6(万元)
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)
(4)该写字楼套间的价格
=137.099 -
第10题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 该公司委托评估应选择（ ）。
- A、房地产管理部门
- B、资产管理部门
- C、有资格的房地产估价机构
- D、验资机构
正确答案:C -
第11题：
单选题某企业与当地某政府部门共同拥有一栋写字楼，该写字楼原值为3000万元，该企业拥有的办公面积占写字楼面积的3/4，剩余面积为政府部门拥有自用。当地政府规定房产原值的减除比例为30%，对该写字楼全年应征房产税为()万元。A0
B6.3
C18.9
D25.2
正确答案： D解析： -
第12题：
单选题某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 能否翻建的最终批准权在（ ）。A政府房地产管理部门
B政府规划管理部门
C政府土地管理部门
D上级总公司
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第13题：
甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。
A.FC.4000答案：A解析： -
第14题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为（ ）。A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。 -
第15题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.集聚程度
B.交通条件
C.周边环境
D.教育配套设施答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。 -
第16题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
能否翻建的最终批准权在（ ）。A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。城市规划管理部门批准是否可以翻建。 -
第17题：
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天，空置率为6％；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天，空置率为4％。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天，空置率将降为2％；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10％，运营费用率为25％，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
②理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：
修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。
（2）①由题意，该写字楼的年净收益＝1.5×（1－6％）×2000×365×（1－25％）＝77.20（万元）；
②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：
③获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）。 -
第18题：
某写字楼租金为每月每平方米使用面积30元，使用面积为建筑面积的70％，该写字楼建筑面积下的月租金为( )元／平方米。A. 21
B. 35
C. 42
D. 60答案：A解析：总价格=建筑面积X单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格。由此可得：单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格÷建筑面积。该写字楼建筑面积下的月租金=30 x 70％=21(元／平方米)。 -
第19题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 评估时依据的建筑面积应为（ ）。
- A、460m2
- B、600m2
- C、1000m2
- D、以上三个面积都不行
正确答案:D -
第20题：
写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）
正确答案:正确 -
第21题：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 能否翻建的最终批准权在（ ）。
- A、政府房地产管理部门
- B、政府规划管理部门
- C、政府土地管理部门
- D、上级总公司
正确答案:B -
第22题：
单选题现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。A9616.83
B10161.05
C12021.04
D12800
正确答案： A解析： -
第23题：
问答题某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元／m2·天，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。正确答案：解析：