某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理

B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

1.选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
3.对可比实例应做下列调整：
1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

1．（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。
　　
（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。
　　
（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。
　　
（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。
　　
（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。
　　
2．（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。
　
　（2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。

本题考查的是写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
　　年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）



第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
　　年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）



获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
　　V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
　　（外部因素造成的自然增值）
　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
　　前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
　　



　第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）





　有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
　　（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）

解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　前5年年租金增加额A1＝[1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝17.4105（万元）
　　其租金折现现值V1＝17.4105/10%×（1－1/1.15）＝65.9994（万元）
　　第6－35年年租金增加额A2＝[2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝30.1125（万元）
　　其租金折现现值V2＝30.1125/10%×（1－1/1.130）/1.15＝176.2596（万元）、
　　获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
　　V＝V1＋V2
　　＝65.9994＋176.2596
　　＝242.26（万元）
　　（外部因素造成的自然增值）
　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格
　　前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元
　　6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元
　　有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）
　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　＝986.76－180＝806.76（万元）
　　（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）
『答案解析』
　　（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
　　（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。

成本租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。商品租金作为写字楼租赁价值的体现，承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的。市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。

本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

改错如下：

1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。

过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。

考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。

（1）①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
②理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：

修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。
（2）①由题意，该写字楼的年净收益＝1.5×（1－6％）×2000×365×（1－25％）＝77.20（万元）；
②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：

③获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）。