位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？

题目
位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？

相似考题

1.写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。A．写字楼的级别B．写字楼的物业管理C．写字楼的级别，写字楼的位置D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

2.下列不属于写字楼物业特点的是( )。A．所处区位好，规模大B．处于偏僻地带，交通受到阻碍C．功能齐全、配套设备完善D．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键

3.写字楼物业的特点主要包括()A:所处区位好、规模大B:多为现代化的中高层建筑C:功能齐全、配套设施完善D:多由专业物业服务企业管理E:保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键

4.写字楼物业的特点包括（ ）。A．所处区位好，规模大B．多为现代化的高层建筑C．多由综合物业服务企业管理D．功能齐全、配套设施完善E．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键

参考答案和解析
答案：
解析：
1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。
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  • 第1题：

    建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区，这样的写字楼属()。

    A:顶级写字楼
    B:甲级写字楼
    C:乙级写字楼
    D:丙级写字楼

    答案：A
    解析：
    顶级写字楼的标准：建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第一节。

  • 第2题：

    某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：


    (1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？


    (2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？



    答案：
    解析：

    (1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。


    (2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

  • 第3题：

    某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
    　　
    请问：
    　　
    1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?
    　　
    2．在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?


    答案：
    解析：
    1．（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。
    　　
    （2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。
    　　
    （3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。
    　　
    （4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。
    　　
    （5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。
    　　
    2．（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。
    　
    　（2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

  • 第4题：

    商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
    写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力对写字楼进行分类时，（　）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。

    A.甲级写字楼
    B.乙级写字楼
    C.丙级写字楼
    D.丁级写字楼

    答案：B
    解析：
    本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

  • 第5题：

    一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（　）因素。

    A、位置
    B、为租户提供的服务
    C、交通方便性
    D、建筑设备系统

    答案：C
    解析：
    考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

  • 第6题：

    收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。


    正确答案:错误

  • 第7题：

    专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。

    • A、所处的位置
    • B、交通便利条件
    • C、自然或质量状况
    • D、设施完善程度
    • E、收益能力

    正确答案:A,C,E

  • 第8题：

    随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。

    • A、交通方便性
    • B、声望或形象
    • C、位置
    • D、建筑形式

    正确答案:C

  • 第9题：

    判断题
    收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    多选题
    专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。
    A

    所处的位置

    B

    交通便利条件

    C

    自然或质量状况

    D

    设施完善程度

    E

    收益能力


    正确答案： D,E
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    随着北京错错附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的(  )因素。
    A

    交通方便性

    B

    声望或形象

    C

    位置

    D

    建筑形式


    正确答案： B
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    下列关于写字楼客户心理特征的表述，错误的是（）。
    A

    写字楼客户对于写字楼的形象极为关注

    B

    写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求

    C

    写字楼客户在购买物业时通常会以投资为主要置业目的

    D

    在购买决策时写字楼客户会体现出更为理性，更具策略性的特征


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
    <1> 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？
    <2> 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？


    答案：
    解析：
    1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
    2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

  • 第14题：

    某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。
    请问：
    1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？
    2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？


    答案：
    解析：
    1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
    2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

  • 第15题：

    某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
    对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（　）。

    A.集聚程度
    B.交通条件
    C.周边环境
    D.教育配套设施

    答案：D
    解析：
    本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。

  • 第16题：

    王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？


    答案：
    解析：
    判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。

  • 第17题：

    收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。

    A对

    B错


    错
    略

  • 第18题：

    写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（　）。

    • A、甲级写字楼和乙级写字楼
    • B、甲级写字楼和丙级写字楼
    • C、丙级写字楼和乙级写字楼
    • D、丙级写字楼和丁级写字楼

    正确答案:B

  • 第19题：

    随着北京××附近"中心商业区"的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

    • A、交通方便性
    • B、声望或形象
    • C、位置
    • D、建筑形式

    正确答案:C

  • 第20题：

    下列关于写字楼客户心理特征的表述，错误的是（）。

    • A、写字楼客户对于写字楼的形象极为关注
    • B、写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求
    • C、写字楼客户在购买物业时通常会以投资为主要置业目的
    • D、在购买决策时写字楼客户会体现出更为理性，更具策略性的特征

    正确答案:C

  • 第21题：

    单选题
    现有一写字楼有良好的地理位置，建筑物实物状况良好但有一定的功能陈旧和自然磨损现象，则该写字楼应该属于（　）。
    A

    甲级写字楼

    B

    乙级写字楼

    C

    丙级写字楼

    D

    丁级写字楼


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    单选题
    随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。
    A

    交通方便性

    B

    声望或形象

    C

    位置

    D

    建筑形式


    正确答案： A
    解析： 写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它于另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。参见教材P343。 【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

  • 第23题：

    单选题
    写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（　）。
    A

    甲级写字楼和乙级写字楼

    B

    甲级写字楼和丙级写字楼

    C

    丙级写字楼和乙级写字楼

    D

    丙级写字楼和丁级写字楼


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

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