某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。现该公司提出退房申请，请问在（　）情况下，开发商可以退房。A、因为漏雨提出申请 B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的 C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2% D、墙面、顶棚抹灰层脱落的

项目财务净现值计算过程如下表（单位：万元）：（有图）

本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。

1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。

本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

写字楼销售策略制定可分为：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定，适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况；②以目标客户需求为主导的销售策略制定，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定，适用于项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况。本案例中，甲公司由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，决定利用该地块开发写字楼，说明该地区属于非成熟商务区域，适宜采用以目标客户需求为主导的销售策略。

项目定位模式主要有：①基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。例如，定位于城市商务标杆的写字楼，在其建筑设计感、产品配置国际标准化、环保节能技术的领先运用等方面均需明显超越市场现有写字楼产品。②基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级／重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。③基于项目运作模式，根据市场经验，单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。④基于市场实操案例反馈，根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。

办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③LOFT；④商务综合体。其中，商务综合体以商务功能为核心，将写字楼、商务公寓、商业、酒店、居住型公寓等产品类型有机结合为一体的综合物业类型。其通常以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。

写字楼销售策略制定可分为：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定，适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况；②以目标客户需求为主导的销售策略制定，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定，适用于项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况。本案例中，甲公司由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，决定利用该地块开发写字楼，说明该地区属于非成熟商务区域，适宜采用以目标客户需求为主导的销售策略@##

本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。

本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价，

本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。选项A错误，损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价，通常还包括相关经济损失估价；选项B错误，损害赔偿估价的独一无二性强，难以寻找到类似损害的赔偿实例；选项D错误，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。

区域写字楼市场供应状况分析项目有：①产品档次，包括建筑设计合理性、软硬件配置水平等；②产品类型，包括纯写字楼、商务公寓、LOFT；③供应量，包括预估市场总供应量、细分不同产品类型供应量；④竞争项目分析，包括市场定位、入市时间、销售量、销售价格等。

房地产市场供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调查以下几个方面：①一般行情调查；②市场反响调查；③市场竞争对手和竞争产品调查；④市场价格调查；⑤房地产相关企业情况调查。

房地产市场供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调查以下几个方面：①一般行情调查；②市场竞争对手和竞争产品调查；③市场反响调查；④市场价格调查；⑤房地产相关企业情况调查。

办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③LOFT；④商务综合体。其中，商务综合体以商务功能为核心，将写字楼、商务公寓、商业、酒店、居住型公寓等产品类型有机结合为一体的综合物业类型。其通常以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。

区域写字楼市场供应状况分析项目有：①产品档次，包括建筑设计合理性、软硬件配置水平等；②产品类型，包括纯写字楼、商务公寓、LOFT；③供应量，包括预估市场总供应量、细分不同产品类型供应量；④竞争项目分析，包括市场定位、入市时间、销售量、销售价格等。