某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。 购物中心的可出租面积为总建筑

题目
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）

相似考题

1.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）

2.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权．拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发’’的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

3.某新建项目，建设期为3年，共向银行贷款1200万元。其中：第1年400万元，第2年500万元，第3年300万元，年利率为5%。则该项目的建设期利息为（ ）万元。 A.54.65 B.60.00 C.97.65 D.189.15

4.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800 元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）

更多“某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押”相关问题

  • 第1题：

    某项目建设期为3 年。建设期间共向银行贷款1500 万元，其中第1 年初贷款1000万元，第2 年初贷款500 万元;贷款年利率6%，复利计息。则该项目的贷款在建设期末的终值为（ ）万元。 A.1653.60 B.1702.49 C.1752.82 D.1786.52


    正确答案：C

  • 第2题：

    某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。

    请回答下列问题：

    (1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？

    (2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)


    正确答案：
    解：
    解法一：叙述法
    一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
    (1)计算各年自有资金净现金流量
    1)第1年年初净现金流量=-5400万元
    2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
    净现金流量=-5400+5400=0万元
    3)第3年年初：
    归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
    乙银行贷款=9093.87万元
    净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
    4)第3、4年年末：
    还本付息=9093.87×7%=636.57万元
    营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
    经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
    净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
    5)第5年年末：
    还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
    营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
    经营收入=(0.9975x+1000)万元
    转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
    净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
    =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
    (2)求基础租金

    二、计算全投资内部收益率FIRR
    (1)计算各年净现金流量
    1)第1年年初投资=8100万元
    2)第2年年初投资=5400万元
    3)第3年、4年年末：
    经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
    经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
    净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
    4)第5年年末：
    经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
    经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
    转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
    挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
    (2)计算内部收益率
    设i1=13%，则有：

    解法二：图表法
    一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x

    二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：

  • 第3题：

    某建设项目，建设期为3年，共向银行贷款2100万元，贷款时间和额度为第1年600万元，第2年800万元，第3年700万元，贷款年利率为6%，则编制该项目投资估算时，建设期第三年的利息为（ ）万元。

    A：18
    B：61
    C：109.74
    D：188

    答案：C
    解析：
    建设期第1 年借款利息=600×1/2×6%=18 万元建设期
    第二年借款利息=（600+18+800×1/2） ×6%=61.08 万元建设期
    第三年借款利息=（600+18+800+61.08+700×1/2）×6%=109.74 万元

  • 第4题：

    某房地产开发项目的总投资为20000万元，其中的50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为5%，合同规定全部本息9年还清，利息不再计息。那么9年后的还款总额为()万元。

    A:12000
    B:11000
    C:12500
    D:14000

    答案：C
    解析：
    已知i=5%，n=9年，P=20000*50%=10000（万元），则F=P[1+(n+1)/2*i]=10000*[1+(9+1)/2*5%]=12500（万元）。

  • 第5题：

    某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
    　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
    　　自有资金现金流量表（此表题中给出）



    答案：
    解析：
    本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
    　　1.设月租金为A元
    　　1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000＝320（万元）
    　　2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800＝468（万元），年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
    　　3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A，年末运营成本为7200A×30%＝2160A
    　　或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
    　　4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A，年末运营成本为8400A×30%＝2520A
    　　或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
    　　5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A，年末运营成本为9600A×30%＝2880A
    　　或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
    　　6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A，年末运营成本为10800A×30%＝3240A
    　　或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
    　　自有资金现金流量表




    　　根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
    　　可以计算净现值指标，净现值＝0时，可求出最低租金水平
    　　

  • 第6题：

    (2017年真题) 某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。

    A.0.40
    B.0.60
    C.2.50
    D.5.00

    答案：C
    解析：
    本题考查的是市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。

  • 第7题：

    某新建项目，建设期为3年，共向银行贷款1200万元。其中：第1年400万元，第2年500万元，第3年300万元，年利率为5％。则该项目的建设期利息为( )万元。

    A.54.65
    B.60.00
    C.97.65
    D.189.15

    答案：C
    解析：

  • 第8题：

    某企业拟投资建设新项目的有关情况如下：
    　　项目计算期：建设期为2年，生产期为10年。项目建设投资估算为13588.25 万元。建设投资各年用款比例：第1年为55%，第2年为45%，年内均匀投入。
    　　资金筹措方案：
    　　建设期各年资本金投入均占建设投资的40%，其余为银行贷款。贷款宽限期2年（即建设期内不还本金），自投产后5年内采取等额还本方式还清全部贷款，贷款利息当年支付，贷款年利率为6%。
    　【问题】
    　　1.估算项目建设期利息。


    答案：
    解析：
    　第1 年：13588.25×55%×60%/2×6%＝134.52 万元
    　　第2 年＝[（13588.25×55%×60%）＋13588.25×45%×60%/2]×6%＝379.11 万元
    　　建设期利息＝134.52＋379.11＝513.63 万元。

  • 第9题：

    计算题：一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。 第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。 第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)


    正确答案: (1)设月最低租金为A元
    第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)
    第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)
    年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)
    第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
    第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
    第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
    第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
    (2)净现值=0可求最低月租金水平：
    ，iC=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5
    则：A=86.45(元/㎡)

  • 第10题：

    单选题
    某新建项目建设期为2年，共向银行贷款3000万元，贷款时间为第1年1000万元，第2年2000万元，年利率10%，用复利法计算该项目的建设期贷款利息为（　）万元。
    A

    100

    B

    255

    C

    300

    D

    410


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    某新建项目建设期为2年，估计需向银行贷款2000万元，贷款时间安排为：第1年1000万元，第2年1000万元。年利率为10%，用复利法计算的该项目建设期贷款利息为（　）万元。
    A

    200

    B

    205

    C

    300

    D

    310


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    某新建建设项目，项目建设期为3年，共向银行贷款1200万元，第1年贷款500万元，第2年贷款400万元，第3年贷款300万元，贷款年利率为8%，则该项目建设期利息总和为(   )万元。
    A

    165.5

    B

    166.6

    C

    167.8

    D

    168.8


    正确答案： C
    解析：

  • 第13题：

    某房地产开发项目的总投资为20 000万元，其中的50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为5%，合同规定全部本息9年还清，利息不再计息。那么5年后的还款总额为（ ）万元。

    A．12 000

    B．11 000

    C．11 500

    D．14 000


    正确答案：C
    已知i=5%，n=5年，P=20 000 × 50%=10000(万元)。则F=P[1+ (n+1)/2×i]=10 000×i+(5+1)/2×5%]=11 500(万元)。

  • 第14题：

    某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（ ）贷款较经济。

    A．甲银行

    B．乙银行

    C．甲乙同样

    D．无法比较


    正确答案：A

    甲银行:1500+1500*17%*5=2775，乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。

  • 第15题：

    某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（）。

    A:3210万元
    B:3420万元
    C:3630万元
    D:3675万元

    答案：B
    解析：
    已知i=7%，n=3年，P=5000*60%=3000（万元），则F=P［1+（n+1）/2*i］=3000*［1+（3+1）/2*7%］=3420（万元）。

  • 第16题：

    某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为()万元。

    A:3210
    B:3420
    C:3630
    D:3675

    答案：B
    解析：
    贷款额=5000*60%=3000（万元），每年末还本金相等为1000万元，第一年末还利息=1000*7%=70（万元），第二年末还利息=1000*7%*2=140（万元），第三年末还利息=100*7%*3=210（万元），三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420（万元）。

  • 第17题：

    某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　）。

    A、0.40
    B、0.60
    C、2.50
    D、5.00

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。

  • 第18题：

    某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　）。

    A.0.40
    B.0.60
    C.2.50
    D.5.00

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。

  • 第19题：

    某新建项目，建设期为2年，建设期初从银行贷款1000万元，年利率为6%，则关于该项目建设投资和建设期利息的说法，正确的有（　）。

    A、第1年建设期利息为60万元
    B、第2年建设期利息为66万元
    C、建设期第2年初贷款本利和为1060万元
    D、项目建设投资为1126万元
    E、项目建设期利息为123.6万元

    答案：A,C,E
    解析：
    本题考查的是建设期利息。第1年建设期利息=1000×6%=60万元；第2年建设期利息=（1000+60）×6%=63.6万元；建设期第2年初贷款本利和=1000+60=1060万元；项目建设投资=1000+60+63.6=1123.6万元；项目建设期利息=60+63.6=123.6万元。参见教材P35。

  • 第20题：

    某新建项目建设期为2年，共向银行贷款3000万元，贷款时间为第1年1000万元，第2年2000万元，年利率10%，用复利法计算该项目的建设期贷款利息为（　）万元。

    • A、100
    • B、255
    • C、300
    • D、410

    正确答案:B

  • 第21题：

    某房地产开发项目的总投资5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（　）万元。

    • A、3210 
    • B、3420 
    • C、3630 
    • D、3675

    正确答案:B

  • 第22题：

    单选题
    某新建项目建设期为2年，预计共需向银行贷款2000万元。第1年贷款1000万元，第2年贷款1000万元，贷款年利率为62，假定贷款为分年均衡发放，用复利法计算该项目的建设期贷款利息为（　）万元。
    A

    91.8

    B

    120.0

    C

    121.8

    D

    180.0


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某新建项目，建设期为2年，估计需向银行贷款2000万元，贷款时间安排为：第1年1000万元，第2年1000万元。年利率为10%，则该项目建设期贷款利息为（）万元。
    A

    200

    B

    205

    C

    300

    D

    310


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    单选题
    某房地产开发项目的总投资5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（　）万元。
    A

    3210 

    B

    3420 

    C

    3630 

    D

    3675


    正确答案： A
    解析： 贷款额=5000×60%=3000(万元)，每年末还本金相等为1000万元，第一年末还利息=1000×7%=70(万元)，第二年末还利息=1000×7%×2=140(万元)，第三年末还利息=1000×7%×3=210(万元)，三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420(万元)。

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