甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。 建设单位将综合楼抵押应办理（ ）。A.预告登记 B.地役权登记 C.所有权初始登记 D.在建工程抵押登记
题目
建设单位将综合楼抵押应办理（ ）。
B.地役权登记
C.所有权初始登记
D.在建工程抵押登记
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第1题：
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？答案：解析：1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；
（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；
（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。 -
第2题：
2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
2010 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（ ）亿元。A.10
B.11
C.13
D.15答案：B解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：
本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值=15－2/50%=11（亿元）。 -
第3题：
甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些答案：解析：1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 -
第4题：
某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（ ）答案：对解析：本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。 -
第5题：
2008年2月1日，甲公司签订土地使用权出让合同，以最高出让年限获得一宗工业用地的使用权。2012年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司对该土地的使用年限为（ ）年。A.36．5
B.40
C.45．5
D.50答案：C解析：建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。甲公司已于2008年2月1日至2012年7月31日使用土地，共计4．5年，故乙公司使用该土地的年限为50-4．5=45．5(年)。 -
第6题：
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（ ）。A.无偿收回
B.延长动工开发期限
C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地
D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续答案：B,C,D解析：因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：①延长动工开发期限；②置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；③按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。 -
第7题：
2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。对此，有关部门可对A房地产开发公司征缴（）万元的土地闲置费。
- A、180
- B、360
- C、900
- D、1800
正确答案:B -
第8题：
2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题按照A房地产开发公司该大型商场建设期间的计划投资额，该大型商场建设期间涨价预备费是（）万元。
- A、220.35
- B、833
- C、1013.6
- D、1334
正确答案:C -
第9题：
2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题A房地产开发公司无力还款，B商业银行有权（）。
- A、要求处分抵押物
- B、扣押抵押物
- C、占用抵押物
- D、与A公司协议折价抵偿贷款
正确答案:A,D -
第10题：
判断题某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）A对
B错
正确答案： 错解析： 估价时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况 -
第11题：
单选题2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题A房地产开发公司和B商业银行的抵押合同，应到（）办理抵押登记。AH省土地管理部门
BH省房产管理部门
CW市土地管理部门
DW市房产管理部门
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第12题：
判断题某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。( )( 2011年试题)A对
B错
正确答案： 对解析： -
第13题：
2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。 -
第14题：
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。A、2012年9月10日
B、2014年9月10日
C、银行指定的日期
D、2012年9月10日到2014年9月10日答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。重新评估时，以第一次评估的价值时点作为重新评估的价值时点。 -
第15题：
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16答案：D解析： -
第16题：
2008年2月1日，甲公司签订土地使用权出让合伺，以最高出让年限获得一宗工业用地的使用权。2012年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司对该土地的使用年限为（）年。A. 36.5
B.40
C.45.5
D.50答案：C解析：建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。甲公司已于2008年2月1日至2012年7月31日使用土地，共计4.5年，故乙公司使用该土地的年限为50-4.5=45.5(年）。 -
第17题：
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（ ）年。A.40
B.50
C.69
D.70答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地 70 年；②工业用地 50 年；③教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；④商业、旅游、娱乐用地 40 年；⑤综合或其他用地 50 年。 -
第18题：
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
乙房地产估价机构评估时，应（ ）。A.进行实地查勘
B.要求提供房屋所有权证书
C.要求提供国有土地使用证
D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。 -
第19题：
某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）
正确答案:错误 -
第20题：
2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题A房地产开发公司取得20亩建设用地使用权的最高出让年限为（）年。
- A、40
- B、50
- C、70
- D、100
正确答案:A -
第21题：
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是（）。
- A、利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
- B、利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
- C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
- D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
- E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
正确答案:A,D,E -
第22题：
多选题2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题将该建设用地使用权抵押给B商业银行，办理建设用地使用权抵押登记时，除提交抵押当事人的法人资格证明、抵押登记申请书外，A房地产开发公司还需提交（）。A《房屋所有权证》
B建设用地使用权出让合同
C建设用地使用权抵押合同
D《土地使用权证》
正确答案： C,A解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（2015年试题）正确答案：解析：