7～9 某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m2·月）。第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。A．0元/（m2·月）B．80元/（m2·月）C．按亏损前的净收益D．按市场租金
题目
7～9 某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m2·月）。
第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。
A．0元/（m2·月）
B．80元/（m2·月）
C．按亏损前的净收益
D．按市场租金
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第1题：
某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。答案：解析：该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 ③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。 -
第2题：
甲公司经营一家酒店，该酒店是甲公司的自有资产。2019年12月甲公司计提与酒店经营直接相关的酒店、客房以及客房内的设备家具等折旧150000元、酒店土地使用权摊销费用65000元。12月确认房费、餐饮服务等收入553000元。则12月末摊销的合同履约成本为()元。A.553000
B.215000
C.150000
D.65000答案：B解析：12月末摊销的合同履约成本=150000+65000=215000(元)。 -
第3题：
酒店消防监控室位于酒店B1F。
正确答案:错误 -
第4题：
影响酒店产品营销渠道选择的因素包括（）。
- A、酒店产品
- B、酒店市场
- C、酒店企业的经营实力
- D、酒店企业的管理能力
- E、宏观环境
正确答案:A,B,C,D,E -
第5题：
位于盐田区的四星级酒店有（）。
- A、雅兰酒店
- B、新都酒店
- C、粤海酒店
- D、大梅沙海景酒店
正确答案:A,D -
第6题：
位于三环路沿线的酒店是（）。
- A、大东方温泉酒店
- B、盘古七星酒店
- C、京瑞温泉国际酒店
- D、顺景温泉酒店
正确答案:C -
第7题：
以下属于酒店工程“黑夹子”项目的表格有哪些（）？（1）《酒店工程年维护计划表》（2）《客房计划维修（保养）表》（3）《酒店工程每日维修记录表》（4）《酒店工程月物料统计表》（5）《酒店工程每日交接班记录表》（6）《酒店能耗统计表》（7）《酒店设备档案表》（8）《酒店机房巡检记录表》（9）《工程盘点表》
- A、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）
- B、（1）（2）（3）（4）（7）（8）（9）
- C、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）
- D、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）
正确答案:C -
第8题：
以下对酒店预算管理的重要性表述正确的有哪些？（）
- A、指导着酒店全年的各项经营活动
- B、考量酒店经营效果的依据
- C、酒店业主对酒店经营发展的年度规划
- D、酒店营收的主要来源
正确答案:A,B,C -
第9题：
计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
正确答案: (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500=225(万元)
(2)计算自用办公室价格：8000×200=160(万元)
(3)计算酒店客房年总收益：200×190×365×(1-30%)=970.9(万元)
(4)计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12=24(万元)
(5)计算酒店年总费用：970.9×40%=388.36(万元)
(6)计算酒店自营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54(万元)
(7)计算酒店自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：
606.54/8%=7581.75(万元)
(8)计算该酒店的正常总价格：7581.75+225+160=7966.75(万元) -
第10题：
格兰云天国际大酒店位于长征大道，毗邻九方商业中心。
正确答案:正确 -
第11题：
位于南山区的酒店有（）。
- A、富苑酒店
- B、东华假日酒店
- C、中南海滨大酒店
- D、威尼斯酒店
正确答案:B,C,D -
第12题：
中国大酒店是中国第一家中外合资经营的酒店，它位于人民北路。
正确答案:错误 -
第13题：
甲酒店是一家总部位于中国某市的五星级酒店集团。近年来，甲酒店在全国范围内通过托管、合并与自建等方式大力发展经营业务。一家投资公司准备向甲酒店投资入股，现在正对甲酒店的财务状况进行分析。为了进行比较，该投资公司选取了乙酒店作为参照对象，乙酒店是中国酒店业的龙头企业。甲酒店和乙酒店的资产负债表数据与利润表数据如下所示：
要求：
(1)按照改进杜邦财务分析体系分别计算甲酒店与乙酒店2008年度的经营资产、经营负债、金融资产、金融负债、净经营资产、净负债、经营利润和净利息的金额，结果填入答题卷给定的表格中。小数点后取三位小数。
(2)根据改进杜邦财务分析体系分别计算甲酒店和乙酒店2008年度的经营利润率、净经营资产周转次数、净经营资产利润率、净利息率、经营差异率、净财务杠杆、杠杆贡献率、净资产收益率，结果填入答题卷给定的表格中。计算净经营资产周转次数和净财务杠杆时小数点后取四位小数，其他百分率指标小数点后取三位小数。
(3)以乙酒店为基准使用连环替代法并按照净经营资产利润率差异、净利息率差异和净财务杠杆差异的顺序，计算甲酒店与乙酒店净资产收益率差异的驱动因素，结果填入答题卷给定的表格中。净财务杠杆小数点后取四位小数，其他百分率指标小数点后取三位小数。
(4)根据要求(2)计算的指标结果，简要指出甲酒店与乙酒店相比，在哪些方面存在不足？
(5)使用传统杜邦分析体系分别计算甲酒店与乙酒店的资产营运能力，并与改进杜邦体系的分析结果相比较，结果有何差异？并简要说明理由。
答案：解析：(1)
(2)
(3)
(4)甲酒店净经营资产周转率低于乙酒店，原因是经营利润率和净经营资产周转次数低于乙酒店。另外，甲酒店的经营差异率大大低于乙酒店，原因是净经营资产利润率大大低于乙酒店，净利息率大大高于乙酒店。
(5)
按照传统杜邦分析体系分析，甲酒店的总资产周转率高于乙酒店，说明甲酒店的资产营运能力高于乙酒店。按照改进杜邦分析体系分析，甲酒店的净经营资产周转率低于乙酒店，说明甲酒店的净经营资产营运能力低于乙酒店。结果出现差异的原因是：传统的财务报表中没有区分经营资产和金融资产，没有区分经营负债和金融负债，而改进的财务报表进行了区分。
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第14题：
某酒店地上34层，层高3m，计划在酒店附近新建一座办公楼，建筑高度为45m，该办公楼与酒店相邻侧的外墙全部设置为防火墙，且酒店的屋顶无开口，耐火极限为1.50h，则办公楼与酒店间的防火间距最小为（ ）m。A.13
B.9
C.3.5
D.4答案：A解析：2020版教材P 117
91页
建筑高度大于100m的民用建筑与相邻建筑的防火间距，当符合规范允许减小的条件时，仍不应减小；根据表5.2.2.一、二级耐火等级的高层宾馆与一、二级耐火等级的高层办公建筑之间的防火间距不应小于13m。 -
第15题：
酒店物业的物业服务与经营重点体现在（）方面。
- A、酒店的服务营销
- B、酒店的服务管理
- C、酒店的服务质量
- D、酒店的服务形象
正确答案:A,B,C,D -
第16题：
丰乐园商务酒店位于纬三路。
正确答案:正确 -
第17题：
位于罗湖区的五星级酒店有（）。
- A、君悦酒店
- B、晶都酒店
- C、阳光酒店
- D、南海酒店
正确答案:A,C -
第18题：
酒店营销调研的内容有（）
- A、竞争者
- B、酒店消费者
- C、酒店的宏观经营环境
- D、酒店市场营销行为
- E、酒店供应商
正确答案:A,B,C,D -
第19题：
酒店物业物业服务与经营重点体现在（）方面。
- A、酒店的营销服务
- B、酒店的服务管理
- C、酒店的服务质量
- D、酒店的服务形象
正确答案:A,B,C,D -
第20题：
在酒店经营预算会议中需要分析和预测哪几部分？（）
- A、整体经营大环境
- B、酒店当年的经营状况
- C、酒店竞争对手的状况
- D、酒店的市场占有率
- E、酒店下一年的经营成果
正确答案:A,B,C,D,E -
第21题：
位于长沙区的酒店有（）
- A、潭江半岛酒店
- B、海伦堡大酒店
- C、威尔逊酒店
- D、海景酒店
正确答案:B,C -
第22题：
三亚山海天万豪酒店位于天涯区。
正确答案:错误 -
第23题：
属于三星级以上的酒店是（）。
- A、潭江半岛酒店
- B、海伦堡大酒店
- C、三埠假日酒店
- D、雅致酒店
正确答案:A,B,C