刘某与甲房屋中介公司签订合同，委托甲公司帮助出售房屋一套。关于甲公司的权利义务，下列哪一说法是错误的？ A.如有顾客要求上门看房时，甲公司应及时通知刘某 B.甲公司可代刘某签订房屋买卖合同 C.如促成房屋买卖合同成立，甲公司可向刘某收取报酬 D.如促成房屋买卖合同成立，甲公司自行承担居间活动费用

C、D
考点：商品房买卖合同
讲解：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，A选项错误。根据该解释第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之已，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本题中，甲公司隐瞒了所售房屋为拆迁补偿安置房屋，构成了欺诈，刘某有权主张撤销合同。但该撤销权的期间为I年，自刘某知道该撤销事由之日起至其起诉之时已过了1年除斥期间，故刘某无权撤销该合同，B选项错误。由于被拆迁人享有优先获得房屋的权利，故刘某所签订合同的目的已经落空，刘某有权主张解除合同，并主张赔偿，C、D选项正确。

A项属于道德行为，不具有法律意义；B项属于代表行为；C项属于传达行为，虽然该种意思表示不能代理，但是可以借助使者传达；D项属于居间行为。

对房源信息的了解，在情况允许的前提下，应以实地走访的形式进行（遇到凶宅还要到公安部门或物业机构进行查询），并对房屋进行拍照处理，以便于信息发布，对涉及房屋权属、业主身份的相关信息，应对业主的证件、资质证明文件等进行查看，必要时在征得业主同意情况下可通过拍照、复印等手段留存影印件。在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。房地产经纪人根据上述信息制作《房屋状况说明书》，以便今后对房屋信息的了解，也便于将其中部分信息向意向购房人进行描述。

根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。

选项A不属于，赵某并未独立进行意思表示，不属于代理行为，而是传递信息；选项B不属于，房屋中介公司并未独立进行意思表示，其行为属于居间行为；选项C属于，李某是在甲公司的代理权限内，以甲公司的名义与第三人实施法律行为，属于代理行为。选项D不属于，寄售是以自己的名义代替他人实施的法律行为，不属于以被代理人名义实施的代理行为。

C项，无论租赁期限长短，房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取。本案例甲公司收取李某的佣金最高不能超过其一个月的租金额，即不得超过1500（9000÷6）元。

《律师法》第5条和《律师执业管理办法》第6条规定：“申请律师执业，应当具备下列条件：（一）拥护中华人民共和国宪法：（二）通过国家统一司法考试；（三）在律师事务所实习满一年；（四）品行良好。”《律师法》第7条和《律师执业管理办法》第9条规定，申请人有下列情形之一的，不予颁发律师执业证书：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；（二）受过刑事处罚的，但过失犯罪的除外；（三）被开除公职或者被吊销律师执业证书的。故应选A、C。


《律师事务所管理办法》第5条规定，律师事务所可以由律师合伙设立、律师个人设立或者由国家出资设立。故A项说法正确。该法第6条规定，设立律师事务所应当具备下列基本条件：……（三）设立人应当是具有一定的执业经历并能够专职执业的律师，且在申请设立前三年内未受过停止执业处罚，故B项说法错误。该法第7条规定，设立普通合伙律师事务所，设立人应当是具有三年以上执业经历并能够专职执业的律师，有人民币三十万元以上的资产。该法第8条规定，设立特殊的普通合伙律师事务所，设立人应当是具有三年以上执业经历并能够专职执业的律师，有人民币一千万元以上的资产。该法第9条规定，设立个人律师事务所，设立人应当是具有五年以上执业经历并能够专职执业的律师，有人民币十万元以上的资产。故C项正确，D项错误。故选A、C。


根据《公证法》第23条的规定，公证员不得有下列行为：（一）同时在两个以上.公证机构执业；（二）从事有报酬的其他职业；（三）为本人及近亲属办理公证或者办理与本人及近亲属有利害关系的公证；（四）私自出具公证书；（五）为不真实、不合法的事项出具公证书；（六）侵占、挪用公证费或者侵占、盗窃公证专用物品；（七）毁损、篡改公证文书或者公证档案；（八）泄露在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私；（九）法律、法规、国务院司法行政部门规定禁止的其他行为。所以A、B、C、D四个选项都符合题意。


根据《公证程序规则》第61条的规定，当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起1年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以自知道或者应当知道该项公证之日起1年内向出具该公证书的公证机构提出复查，但能证明自己不知道的除外。提出复查的期限自公证书出具之日起最长不得超过20年。复查申请应当以书面形式提出，载明申请人认为公证书存在的错误及其理由，提出撤销或者更正公证书的具体要求，并提供相关证明材料。可知A项正确。根据该法第68条的规定，当事人、公证事项的利害关系人对公证书涉及当事人之间或者当事人与公证事项的利害关系人之间实体权利义务的内容有争议的，公证机构应当告知其可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。B项中当事人、公证事项的利害关系人可以就公证书的内容的争议向人民法院提起民事诉讼，而非行政诉讼。根据该法第62条的规定，公证机构收到复查申请后，应当指派原承办公证员之外的公证员进行复查。复查结论及处理意见，应当报公证机构的负责人审批。可知C项是错误的。同样根据该法第61条的规定，公证事项利害关系人与当事人提起公证书复查的起算时间不太相同，要注意区别，故D项也不正确。所以本题答案为B、C、D项。


《公证员职业道德基本准则》第25条规定，公证员不得从事以下不正当竞争行为：（一）利用媒体或其他手段炫耀自己，贬损他人，排斥同行，为自己招揽业务；（二）以支付介绍费、给予回扣、许诺提供利益等方式承揽业务；（三）利用与行政机关、社会团体的特殊关系进行业务垄断；（四）其他不正当竞争行为。因此，A、B、C、D四个选项均当选。


根据《法官法》第7条的规定，法官应当履行下列义务：……审判案件必须以事实为根据，以法律为准绳，秉公办案，不得徇私枉法：……保守国家秘密和审判工作秘密。《法官法》第32条规定，法官不得有下列行为：……贪污受贿；……利用职权为自己或者他人谋取私利；……私自会见当事人及其代理人，接受当事人及其代理人的请客送礼。由此可知，本题答案为A、B、C、D项。


李某与刘某是母子关系。而《律师执业行为规范》第50条规定：“有下列情形之一的，律师及律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系：（一）律师在同一案件中为双方当事人担任代理人，或代理与本人或者其近亲属有利益冲突的法律事务的……”故A项正确。《律师执业行为规范》第49条规定：“办理委托事务的律师与委托人之间存在利害关系或利益冲突的，不得承办该业务并应当主动提出回避。”故B项正确。《律师执业行为规范》第51条第1款规定：“有下列情形之一的，律师应当告知委托人并主动提出回避，但委托人同意其代理或者继续承办的除外：（一）接受民事诉讼、仲裁案件一方当事人的委托，而同所的其他律师是该案件中对方当事人的近亲属的……”据此，蔡某继续担任甲公司代理人必须得到甲公司的同意。该条第2款规定：“律师和律师事务所发现存在上述情形的，应当告知委托人利益冲突的事实和可能产生的后果，由委托人决定是否建立或维持委托关系。委托人决定建立或维持委托关系的，应当签署知情同意书，表明当事人已经知悉存在利益冲突的基本事实和可能产生的法律后果，以及当事人明确同意与律师事务所及律师建立或维持委托关系。”据此，甲公司的同意应当是书面的，故系可以继续保持，故D项C项正确。若甲公司决定维持委托关系的，该关错误。


根据《人民法院工作人员处分条例》第12条规定，有下列情形之一的，应当在本条例分则规定的处分幅度以内从重处分：……（二）隐匿、伪造、销毁证据的；……。A项正确。根据该法第16条规定，法官被依法判处刑罚的，一律给予开除处分。B项正确。根据该法第27条规定，法官未经批准获取境外永久居留资格，或者取得外国国籍的，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。C项错误。根据该法第33条规定，法官违反规定插手、干预、过问案件，或者为案件当事人通风报信、说情打招呼的，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。D项正确。


赵某是离任的法官。A、D项，显然是可以从事的，不选。《法官法》第17条第1款规定：“法官从人民法院离任后二年内，不得以律师身份担任诉讼代理人或者辩护人。”据此，若离任法官在离任后2年内以非律师身份担任诉讼代理人或辩护人，是允许的。故B项不选。根据该条第2款规定，法官从人民法院离任后，不得担任原任职法院办理案件的诉讼代理人或者辩护人。只要是原任职法院，离任后永远不得承办。故本题应选C项。


依《法官职业道德基本准则》第14条的规定，法官应当尊重其他法官对审判职权的依法行使，除履行工作职责或者通过正当程序外，不过问、不干预、不评论其他法官正在审理的案件。故A、B选项应选。依《法官职业道德基本准则》第26条的规定，法官退休后应当遵守国家相关规定，避免因个人不当言行对法官职业形象造成不良影响。故C项应选。D选项中庭长要求合议庭对某一案件进行重新合议是庭长正常履行职权的行为，故本题正确选项为A、B、C项。

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的执业关系表现为：一方面，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；另一方面，房地产经纪机构是由房地产经纪人组成的，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。

选项A错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，在起诉前甲公司取得了商品房预售许可证，因此，该《房屋预订合同》有效。选项B正确。甲公司并未委托丙公司对外销售房屋，丙公司擅自以自己的名义销售所有权属于甲公司的房屋，构成无权处分。选项C错误。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，乙公司虽然授权丙公司对外销售房屋，但其授权丙公司销售的是B区房屋，丙公司向张某销售的是A区房屋。因此，对于乙公司而言，丙公司构成无权代理，属于无权代理中的越权代理。选项D错误。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，甲、乙两公司在《合作开发协议》中明确约定，合作开发的A区房屋归甲公司、B区房屋归乙公司。乙公司与丙公司签订的《委托书》中，委托人签字盖章处有乙公司盖章和其法定代表人王某的签字。张某在与丙公司签订《房屋预订合同》时，也查看了《合作开发协议》和《委托书》。因此，其无理由相信是甲公司在委托丙公司在售房。因此，对于张某而言，丙公司不构成表见代理。

A项，刘某的住宅若是夫妻婚后全款或贷款购买，不动产权证上即使登记为夫妻一方的名字，但也是夫妻共有，出售时业主配偶须出具亲笔签名的《配偶同意出售证明》方能出售。即使是针对出售刘某名下“单独所有”婚前以贷款方式购买的住宅，房地产经纪人也需要配偶到场或者提供配偶亲笔签名的《配偶同意出售证明》。D项，房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。

在与客户沟通时，信息是必须记录清楚的，不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言，房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息，采集要点包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本题中，刘某调低住宅价格是为了尽快给儿子筹集出国留学资金，其出售心态影响了售价，属于房源信息的心理特征。

在与客户沟通时，信息是必须记录清楚的，不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言，房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息，采集要点包括：①承租人基本联系资料；②物业承租信息，包括物业需求位置、面积、朝向；③客户在哪里上班或上学、做什么工作；④承租物业用途；⑤是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等。即应该在明确承租客户愿望的房屋特征之后再发布信息。

在委托代理中，委托人(被代理人)与受托人(代理人)之间的法律关系按照委托处理；委托人、受托人及相对人三方当事人之间的法律关系按照代理处理。