甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。根据上述资料，回答下列问题： 下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（）。 A.获取估价业务 B.受理估价委托 C.粗略估算 D.搜集估价所需资料
题目
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（）。
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（）。
A.获取估价业务
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料
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第1题：
共用题干
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去()。
A:土地取得成本
B:后续开发建设的必要支出
C:已投入的开发建设成本
D:后续开发建设应获得的正常利润答案：B,D解析：应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。 -
第2题：
共用题干
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有()。
A:累加法
B:成本法
C:直线法
D:市场提取法答案：A,D解析：应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。 -
第3题：
评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%。运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。
评估该在建工程的价值，可采用的方法为（）。A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发答案：B,D解析： -
第4题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
采用假设开发法评估某写字楼在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。A、土地取得成本
B、已投入的开发建设成本
C、后续开发建设的必要支出
D、后续开发建设应获得的正常利润答案：C,D解析：假设开发法的扣除项目的内容。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。 -
第5题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。A、6000
B、7267
C、7500
D、9000答案：B解析：由题可知：i=8%，A=600n=50-3-2=45，V=A/i*[1-1/(1+i)n]=7267。 -
第6题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答13-16题：
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D. 质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。 -
第7题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（ ）。A.获取估价业务
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料答案：A,B,D解析：房地产估价的基本程序是：①荻取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。 -
第8题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的（ ）。A.价值
B.价格
C.使用价值
D.质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。 -
第9题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是( )。A. 获取估价业务
B. 受理估价委托
C. 粗略估算
D. 搜集估价所需资料答案：A,B,D解析：房地产估价的基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写信价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。 -
第10题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
乙房地产评估机构对写字楼A的价格评估应以（ ）为基础进行评估。A.基准地价
B.标定地价
C.各类房屋重置价格
D.土地价格答案：A,B,C解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准定价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 -
第11题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 求取该写字楼建成后的价值，耑要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。
- A、累加法
- B、成本法
- C、直线法
- D、市场提取法
正确答案:A,D -
第12题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 该写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。
- A、240
- B、260
- C、300
- D、500
正确答案:C -
第13题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。A、600
B、720
C、860
D、1200答案：A解析：收益法的计算。100*12*90%-100*12*40%=600元/平方米。 -
第14题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
求取某写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。A、累加法
B、成本法
C、市场提取法
D、直线法答案：A,C解析：报酬率的求法。求取报酬率的方法有两种：累加法和市场提取法。 -
第15题：
共用题干
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有()。
A:成本法
B:收益法
C:假设开发法
D:基准地价修正法答案：B解析：收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，故可采用收益法来评估该酒店式公寓在建工程的价值。
该酒店式公寓建成后的月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50*10%-50*40%=25（元/平方米），则年净收益=25*12=300（元/平方米）。
该酒店式公寓建成后的价值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=300/8%[1-1/(1+8%)37=3532.55（元/平方米）。式中V为房地产的收益价格，A每年不变的净收益，Y为房地产的报酬率。
土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。 -
第16题：
评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%。运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。
关于采用假设开发中的现金流量折现法求取在建工程价值的说法，正确的为（）。A.该写字楼建成后的价值直接扣除续建成本等之后即为该在建工程的价值
B.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除投资利息现值才为该在建工程的价值
C.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除开发利润现值才为该在建工程的价值
D.该写字楼建成后的价值经折现之后还需要扣除续建成本现值才为该在建工程的价值答案：D解析： -
第17题：
共用题干
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为()元/平方米。
A:3000
B:3450
C:3633
D:4500答案：C解析：应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。 -
第18题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
下列各项中，属于影响写字楼A价格的因素有( )。A.人口因素
B.楼层和朝向
C.居民收入因素
D.物价因素答案：A,C,D解析：影响房地产价格的因素主要有：①人口因素；②居民收入因素；③物仁因素；④利率因素；⑤房地产税收因素；⑥城市规划因素；⑦交通管制因素。选项B，属于房地产本身的价格影响因素。 -
第19题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于影响写字楼A价格的因素有（ ）。A.人口因素
B.楼层和朝向
C.居民收入因素
D.物价因素答案：A,C,D解析：影响房地产价格的因素主要有：①人口因素；②居民收入因素；③物价因素；④利率因素；⑤房地产税收因素；⑥城市规划因素；⑦交通管制因素。选项B，属于房地产本身的价格影响因素。 -
第20题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D.质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。 -
第21题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对写字楼A的价格评估应以( )为基础进行评估。A. 基准地价
B.标定地价
C.各类房屋重置价格
D.土地价格答案：A,B,C解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准定价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 -
第22题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。
- A、土地取得成本
- B、后续开发建设的必要支出
- C、已投入的开发建设成本
- D、后续开发建设应获得的正常利润
正确答案:B,D -
第23题：
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 假设报酬率为8%,该写字楼建成后的价值为（ ）元/平方米。
- A、3000
- B、3450
- C、3633
- D、4500
正确答案:C -
第24题：
多选题某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。A土地取得成本
B后续开发建设的必要支出
C已投入的开发建设成本
D后续开发建设应获得的正常利润
正确答案： D,C解析： 应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。