某拟建项目位于某市风貌建筑保护街区内的城市次干道与城市支路的交口处，总用地面积为2016m2，用地性质为办公建筑，除按有关规范规定的要求外，还提出以下规划条件，即:建筑限高12m，容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%;建筑间距应满足：南北向大于新建建筑高度的1.5倍，东西向大于新建建筑高度的1.2倍；建筑风格要求与周边现有建筑相协调，屋顶须采用坡屋顶形式。图2—17为该建筑规划图。请你对图示方案进行审核，指出存在的问题。

(1)小区机动车出入口不应开向城市主干路。
(2)沿城市主干路20m绿化带内不应安排停车场。
(3)东侧12层住宅退绿化带不足5m：
(4)沿城市主干路应独立设置大型设施，不应与住宅相接，超过条件所给的50m限高要求（2栋住宅楼为20层）。
(5)最南侧临城市公园12层住宅，超过3层的规划要求。
答案解析：
从道路方面看，大型公建和居住区应各自有独立的交通流线，连通主干路和规划小区路的南北向道路会造成机动车穿越小区，小区内部道路注意应通而不畅，停车场设置位置应合理。
从建筑方面看，建筑高度、层数应符合控制要求，大型公建建筑长度应符合消防要求，小区车行出入口位置应合理。
从绿化方面看，沿道路、河流绿化宽度应符合规划控制。

该方案存在的问题包括：
　　（1）将办公建筑改为经营性建筑，用地性质不符合规划条件要求。
　　（2）机动车出入口不应朝向两道路交叉口。
　　（3）建筑高度为13m，超过12 米限高。
　　（4）与北侧建筑间距不够（应为19.5 米）且与西侧建筑间距也不够，不符合规划条件要求。
　　（5）平屋顶不符合规划条件要求。
　　（6）容积率超过规定值（1.55>1.4），不符合规划设计要求。
　　（7）建筑密度超过规定值（46.6％>35％），不符合规划条件要求。
　　（8）标准层建筑面积超过500m2 时，应设2 部以上疏散楼梯。

（1）应具体给出拟改造地段内需保留和保护的风貌建筑。

（2）提出建筑限高要求。

（3）提出对新建建筑物、构筑物的控制要求。

（4）按规定应提出绿地率、公共绿地面积指标。

（5）拟改造地段内道路应与历史街区的道路系统相协调。

【解析】

《城市规划强制性内容暂行规定》（2002）中，对详细规划的强制性内容包括：规划地段内各地块的土地主要用途，允许的建设总量，建设高度，绿化率和公共绿地面积，基础设施和公共服务设施配套，历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。

此外，详细规划还应具有的规划设计条件有：用地界线、建筑密度、容积率、交通出入口方位、停车泊位、建筑退线要求、城市设计指导原则等。

该题涉及历史保护地块的规划，还应符合相关历史保护规定，包括指出需保留的历史建筑等。

1.小区机动车出入口不应开向城市主干路。

2.沿城市主干路20m绿化带内不应安排停车场。

3.东侧12层住宅后退绿化带不足5m。

4.沿城市主干路应独立设置大型设施，不应与住宅相接。超过条件所给的50m限高要求 (2栋住宅楼为20层)。

5.最南侧临城市公园12层住宅，超过3层的规划要求。

该规划中存在的问题如下：

(1)将办公建筑改为经营性（餐饮）建筑，建筑功能与用地性质不符合规划要求。

(2)道路交叉口不可开口，应往北移，在支路上开口。

(3)建筑高度超过12m限高（室外地坪到屋面1 3米）。

(4)与北侧建筑间距不够，与西侧建筑间距不够。

(5)平屋顶不符合规划条件要求，应采取坡屋顶。

(6)容积率超过规定值(1.5 5＞1.4)，不符合规划条件要求。

(7)建筑密度超过规定值(4 6.6%＞3 5%)，不符合规划条件要求。

(8)标准层建筑面积超过5 00m²时，应设2部以上疏散楼梯。

【解析】

本案例包含部分建筑学知识。通过给出的建筑平面图、剖面图，获取以下信息：建筑功能为餐饮（与办公性质冲突），建筑高度13m（突破限高标准），屋顶形式为平屋顶（非坡屋顶，不符合风貌协调），内部功能空间划分情况，内部交通组织，防灾疏散情况。并可算出总建筑面积和建筑占地面积，并进行容积率、建筑密度等指标计算，看是否符合控制要求。规划方面，从总平面图可以了解建筑间距、出入口设置、停车场设置等情况是否符合规范。

D

C

控制性详细规划中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑后退等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。

其它必要的国有土地出让的规划设计条件包括：
　　（1）补充建筑限高条件。
　　（2）注重环境和景观设计，处理好与沿河城市绿带公园的关系及与立交桥的关系。
　　（3）补充绿地率和绿线要求。
　　（4）解决好地块出入口方位，满足停车场设置要求。
　　（5）明确地铁出入口设置。

需要补充的规划条件如下。

1.应具体给出拟改造地段内需要保留和保护的风貌建筑。

2.提出建筑限高要求。

3.提出对新建建筑物、构筑物的控制要求。

4.按规定应提出绿地率、公共绿地面积指标。

5.拟改造地段内道路应与历史街区的道路系统相协调。

该规划中存在的问题如下。

1.将办公建筑改为经营性建筑，用地性质不符合规划条件要求。

2.机动车出人口不应朝向两道路交叉口。

3.建筑高度超过12m限高。

4.与北侧建筑间距不够，与西侧建筑间距不够。

5.平屋顶不符合规划条件要求。

6.容积率超过规定值（1. 55>1. 4），不符合规划条件要求。

7.建筑密度超过规定值（46.6%>35%），不符合规划条件要求。

8.标准层建筑面积超过500m2时，应设两部以上疏散楼梯。

(1)小区机动车出入口不应开向城市主干路。

(2)沿城市主干路20m绿化带内不应安排停车场。

(3)东侧1 2层住宅退绿化带不足5m。

(4)沿城市主干路应独立设置大型设施，不应与住宅相接，超过条件所给的50m限高要求（2栋住宅楼为20层）。

(5)最南侧临城市公园1 2层住宅，超过3层的规划要求。

【解析】

从道路方面看，大型公建和居住区应各自有独立的交通流线，连通主干路和规划小区路的南北向道路会造成机动车穿越小区，小区内部道路注意应通而不畅，停车场设置位置应合理。

从建筑方面看，建筑高度、层数应符合控制要求，大型公建建筑长度应符合消防要求，小区车行出入口位置应合理。

从绿化方面看，沿道路、河流绿化宽度应符合规划控制。

该方案的不合理之处主要包括：
　　（1）建筑风格与所处的传统民居形式建筑风貌保护区的风格不协调；
　　（2）地上部分建筑面积超出规定的容积率指标；
　　（3）总高度为12.9m，超过限高l2m；
　　（4）北侧为中学教学楼，未满足日照间距要求（其建筑间距应为23.22m）；
　　（5）建筑门廊、地下车库范围和地面停车场均超出或占压绿线；
　　（6）东、南、西退地界线不够6m。

C

解题要点
1.满足设计任务书与题意要求。
2.满足日照间距要求。
3.满足多层、高层民用建筑设计防火规范的最小防火间距要求。
4.满足地上和地下建筑与设施退线要求。
作图提示
1.分析、计算与画（标）出北、东、西办公建筑地下部分后退用
地界线3m，南面用地因面临城市道路向北后退道路红线为6m。
2.分析、计算与画（标）出拟建地下部分最大可建范围西边线与西侧住宅的间距为8m。
3.分析、计算与画（标）出防火间距与画出拟建办公建筑地上部分最大可建范围线与城市绿地水泵房（按民用建筑）的间距为9m。
4.分析、计算与画（标）出日照间距与画出拟建办公建筑地上部分最大可建范围线与北侧住宅的间距为45m。 5.计算拟建办公建筑地下部分最大可建范围面积是5040m 。即41×86+21×72+(9-3.14×9÷4)=3526+1512+(9-7.065)=5038+1.935=5039.93≈5040m 。注：(9-3.14×9÷4)为参照直交路口弯道面积计算公式r -πr A，r=3。提示：考生如果按退线直角算到5038m 而结束，就不能得分，因差一步趋近面积计算，即地下室凹角导个，1=3m圆弧增加1.935m 面积，因此与退线和间距无关。

《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定，除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑）。建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。