问答题【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例××公司： 受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2014年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵

题目
问答题
【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例××公司：    受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2014年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产估价有限公司（公章）法定代表人：×××（签名）  二〇一四年十月二十五日
相似考题

1.评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）此题为判断题(对，错)。

2.商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）此题为判断题(对，错)。

3.指出并改正下列房地产估价文书的错误 本次估价背景情况如下： 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。 以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断： 估价的假设条件 价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。 估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。 我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。 估价的限制条件 本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。 估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。 根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。 本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

4.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （ ）此题为判断题(对，错)。

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  • 第1题：

    估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
    关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。

    A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
    B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
    C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
    D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

  • 第2题：

    估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
    业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（　）。

    A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
    B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
    C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
    D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

  • 第3题：

    本次估价背景情况如下：
    估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
    　
    以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
    注册房地产估价师声明　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    　
    3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    　
    4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    　
    5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
    　
    6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
    　参加本次估价的注册房地产估价师：

    估价假设和限制条件
    　1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
    　2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
    　3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
    　4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
    　5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
    6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
    　7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

    　8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
    　
    9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

    　10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。


    答案：
    解析：
    该评估报告中存在的错误如下：
    　　
    （1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
    　
    （2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
    （3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
    　　
    （4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

  • 第4题：

    房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。

  • 第5题：

    以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。

    A、签订估价委托合同之日
    B、发放抵押贷款之日
    C、估价对象实地查勘之日
    D、未来处置抵押房地产之日

    答案：C
    解析：
    本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

  • 第6题：

    房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有（ ）。

    A.房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值
    B.定期对房地产估价报告进行抽检
    C.完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统
    D.房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值
    E.房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案

    答案：B,C,E
    解析：
    房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点：①要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；②不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；③定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

  • 第7题：

    房地产押品价值评估应遵循的准则规范包括（）。

    • A、资产评估准则——不动产
    • B、房地产抵押估价指导意见
    • C、房地产估价规范
    • D、城镇土地评估规程

    正确答案:A,B,C,D

  • 第8题：

    在下列哪种情况下，评估的是房地产的抵押价值（）。

    • A、处置抵押房地产估价
    • B、初次抵押行估价
    • C、续贷抵押估价
    • D、对投保的房地产进行估价
    • E、拍卖房地产估价

    正确答案:B,C

  • 第9题：

    判断题
    房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。()
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析：

  • 第10题：

    单选题
    以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点为（　）。
    A

    签订估价委托合同日

    B

    发放抵押贷款日

    C

    估价对象实地查勘日

    D

    未来处置抵押房地产日


    正确答案： B
    解析：

  • 第11题：

    判断题
    法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。 ( )
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析：

  • 第12题：

    多选题
    在下列哪种情况下，评估的是房地产的抵押价值（）。
    A

    处置抵押房地产估价

    B

    初次抵押行估价

    C

    续贷抵押估价

    D

    对投保的房地产进行估价

    E

    拍卖房地产估价


    正确答案： E,A
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    1、指出并改正下列房地产估价文书的错误
    致估价委托人函
    ××公司：
    受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
    报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
    ××房地产评估有限公司
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年四月十九日


    答案：
    解析：
    错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。
    错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。
    错误3：缺估价机构盖章。

  • 第14题：

    指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
    　　本次估价背景情况如下：
    　　××投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和××银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了××房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。
    致估价委托人函
    　　××银行：
    　　受贵银行委托，我们对位于××市××区××路××号的××办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年3月28日。
    　　经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定××办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。
    　　报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。
    ××房地产估价有限公司（公章）　　
    法定代表人：×××（手签）　　
    二〇一八年三月二十四日　　


    答案：
    解析：
    1.错处：致函对象为××银行错误，
    　　改为：“××房地产投资公司”。
    　　属于委托人错误
    　　2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误
    　　改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。
    　　3.错处：确定××办公房地产在现有装修完成后的市场价值
    　　改为：确定××办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。
    　　4.错处：致函落款日期为：二〇一八年三月二十四日
    　　改为：致函落款日期为：二〇一八年四月十日。
    　　致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。

  • 第15题：

    房地产估价是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（ ）


    答案：对
    解析：
    本题主要考查房地产估价的基本概念。房地产估价是指专业房地产估价人员，以房地产为对象，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

  • 第16题：

    根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（　）。

    A、再次抵押估价
    B、抵押期间估价
    C、抵押房地产处置估价
    D、续贷抵押估价

    答案：B
    解析：
    考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。

  • 第17题：

    在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（　）。

    A.转抵押估价
    B.抵押房地产价值动态评估
    C.抵押成数测算
    D.处置抵押房地产估价

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。

  • 第18题：

    商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价。委托评估不是必经的程序。参见教材P145。

  • 第19题：

    法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。（）


    正确答案:错误

  • 第20题：

    按照《中国银监会办公厅关于规范信托投资公司办理业务中与房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，信托投资公司以贷款、投资等方式办理自营和信托业务，涉及房地产抵押估价的，下列说法正确的是：（）

    • A、应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况
    • B、可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值
    • C、处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值
    • D、了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况

    正确答案:A,B,C,D

  • 第21题：

    判断题
    房地产估价是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    多选题
    房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示（）。
    A

    估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

    B

    在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点

    C

    合理使用评估价值

    D

    定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估


    正确答案： C,D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    多选题
    下列不属于房地产抵押估价对房地产管理部门的要求的是（）。
    A

    房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值

    B

    定期对房地产估价报告进行抽检

    C

    完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统

    D

    房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值

    E

    房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案


    正确答案： B,C
    解析：

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