问答题有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。　　要求：　　（1）应采用哪种方法评估土地的价值？　　（2）该方法的适用范围是什么？　　（3）列出该方法的计算公式。　　（4）试估算该宗土地

题目
问答题
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。　　要求：　　（1）应采用哪种方法评估土地的价值？　　（2）该方法的适用范围是什么？　　（3）列出该方法的计算公式。　　（4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）
相似考题

1.（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；3. 专业费用为建筑费用的10%；4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7. 房地产综合资本化率为8%；8. 每年按365天计算：9. 本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

2.某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 ( )m2。A．882B．1765C．1667D．1538

3.当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。A．容积率B．建筑高度C．建筑规模D．建设工程

4.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。要求：试评估该宗地地价。

更多“有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费”相关问题

  • 第1题：

    当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

    A．租售价格

    B．开发期

    C．容积率

    D．建筑密度


    正确答案：C
    当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。

  • 第2题：

    当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　）

    A、绿地率
    B、容积率
    C、建筑密度
    D、建筑限高

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

  • 第3题：

    某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。
    要求：
    根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。


    答案：
    解析：
    1.计算开发房地产的楼价=200 x 12 x 12 000 x 2 x 95% x (P/A, 10% , 40) =535 112 352（元）
    2.建筑费=2 000 X 12 000 x2 =48 000 000 （元）
    专业费=48 000 000 X 10% =4 800 000（元）
    3.销售费用=535 112 352 x3% =16 053 370. 569 （元）
    销售税费= 535 112 352 X 8% =42 808 988. 16（元）
    4.利润=(地价+建筑费+专业费）X 15% =0. 15 X地价+7 920 000
    5.利息=地价 X [ (1 + 6% )2 - 1 ] + 52 800 000 x f (1 + 6%)2 - 1] = 0.1236 x 地价 +3 168 000
    6.求地价：
    地价=535 112 352 - 52 800 000 - 58 862 358. 72 - 0. 1236 x 地价-3 168 000 - 0. 15 x 地价-7 920 000地价=323 776 690. 7（元）
    7.单位地价=323776 690. 7/12 000 =26 981.40 （元）
    楼面地价=26 981. 40/1 = 13 490.7（元）

  • 第4题：

    某三级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该宗土地面积为40000平方米，其中城市代征绿地面积为20000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为8000平方米，规划批准的总建筑面积为70000平方米。
    根据上述资料，回答下列问题：
    该宗土地的建筑容积率为( )。


    A. 2
    B. 2.33
    C. 3.5
    D. 6.67


    答案：C
    解析：
    建筑容积率简称容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。该宗土地的建筑容积率=70000／(40000—20000)=3.5.

  • 第5题：

    某房地产开发商于2007年1月1日以8 000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
    该房地产的现状为（ ）。

    A.建设用地
    B.在建工程
    C.期房
    D.现房

    答案：B
    解析：
    房地产按照开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。其中，在建工程是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该宗土地现正进行开发建设，尚未建成,属于在建工程范畴。

  • 第6题：

    某房地产开发商于2007年1月1日以8 000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
    该开发用地的土地使用期限为（ ）年。

    A. 30
    B. 40
    C. 50
    D. 70

    答案：B
    解析：
    建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教 育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。此宗土地为商业用地，因此土地使用期限为40年。

  • 第7题：

    某建设项目建设用地5000㎡，总建筑面积11000㎡，建筑基底总面积10000㎡，则该项目用地的容积率为( )。

    A:0.2
    B:1.1
    C:2
    D:2.2

    答案：D
    解析：

  • 第8题：

    有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
    要求
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：

  • 第9题：

    当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。

    • A、容积率
    • B、建筑高度
    • C、建筑规模
    • D、建设工程

    正确答案:A

  • 第10题：

    某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。 该开发用地的土地使用期限为（　）年。

    • A、30
    • B、40
    • C、50
    • D、70

    正确答案:B

  • 第11题：

    某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。 该房地产的现状为（　）。

    • A、建设用地
    • B、在建工程
    • C、期房
    • D、现房

    正确答案:B

  • 第12题：

    问答题
    第叫多心空师．有一宗经岁曾另读自持定“七通一平王并因千”待开发建设用地妇工拿痛吧小思王他，面积为5000平方米妇工拿痛吧小思王他，使用期限50年妇工拿痛吧小思王他，容积率为4妇工拿痛吧小思王他，拟开发建设写字楼妇工拿痛吧小思王他，建设期为2年妇工拿痛吧小思王他，建筑费为每建筑平方米4800元妇工拿痛吧小思王他，专业费为建筑费的8％妇工拿痛吧小思王他，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入师师品母命罗。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元妇工拿痛吧小思王他，贷款利率为6.3％妇工拿痛吧小思王他，合理的利润率为地价和开发成本于夫点答师电（建筑费＋专业费或子加消病阿出式取）之和的30％妇工拿痛吧小思王他，税金和销售费用为楼价的8％师师品母命罗。要求去气窢没认看：评估该宗地的价格于夫点答师电（总价及楼面单价或子加消病阿出式取）师师品母命罗。于夫点答师电（计算结果以经岁曾另读自持定“万元王并因千”为单位妇工拿痛吧小思王他，小数点后保留两位或子加消病阿出式取）

    正确答案：
    解析：

  • 第13题：

    某写字楼在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为5．0，已正常开发建设16个月。同一区域同类写字楼开发项目的正常建设期为24个月，相似写字楼的市场单价为每平方米8000元。

    该写字楼在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()。查看材料

    A.征地拆迁费用
    B.已投入的开发建设费用
    C.写字楼建筑安装工程费
    D.后续开发的必要支出及应得利润

    答案：D
    解析：
    假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

  • 第14题：


    某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。


    要求：


    根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。




    答案：
    解析：

    1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)


    2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)


    专业费=48000000×10%=4800000(元)


    3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)


    销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)


    4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000


    5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)2-1]=0.1236×地价+3168000


    6.求地价：


    地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000


    地价=323776690.7(元)


    7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)


    楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)


  • 第15题：

    （二）　　某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。
    甲公司拟开发写字楼，影响写字楼项目定位的专业要素主要有（　　）。

    A、建筑设计
    B、物业管理
    C、建筑设备
    D、建筑施工

    答案：A,B,C
    解析：
    写字楼项目定位受到建筑设计、建筑材料、建筑设备和物业管理等因素的影响。

  • 第16题：

    甲房地产开发公司在土地一级市场上取得一宗开发用地，该宗土地面积为40 000平方米， 其中城市代征绿地面积为15 000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为10 000平方米，规划批准的总建筑面积为70 000平方米。
    该宗土地的建筑容积率为（ ）。

    A. 1.75
    B. 2.33
    C. 2.80
    D. 4.67

    答案：C
    解析：
    建筑容积率简称容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。该宗土地的建筑容积率

  • 第17题：

    某二级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该土地面积为30 000平方米，其中城市代征绿地面积为10 000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为9 000平方米，规划批准的总建筑面积为60 000平方米。
    该土地的容积率为( )。

    A.2
    B.3
    C.3.33
    D.6.67

    答案：B
    解析：
    容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。60000÷（30000-10000）=3

  • 第18题：

    某三级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该宗土地面积为40000平方米,其中城市代征绿地面积为20000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为8000平方米，规划批准的总建筑面积为70000平方米。
    该宗土地的建筑容积率为（　　）。

    A.2
    B.2．33
    C.3．5
    D.6．67

    答案：C
    解析：
    建筑容积率简称容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。该宗土地的建筑容积率=70000／(40000-20000)=3．5。@##

  • 第19题：

    有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。
    要求：
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：
    (1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
    (2)年总费用=3 650 000×2％+3 500×5 000×(1．5％+0．2％)+3 650 000×17．5％
    =1 009 250(元)
    (3)年净收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)

    (4)房地产总价=
    (5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10％)×5 000=19 250 000(元)
    (6)利息=地价X[(1+6％)2—1]+19 250 000×[(1+6％)－1]
    =0．1236×地价+1 155 000
    (7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20％=0．2×地价+3 850 000
    (8)地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
    =36 258 750－19 250 000－0．1236 X地价－1 155 000－0．2×地价－3 850 000 求得：地价=9 069 016(元)

  • 第20题：

    被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
    评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
    1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
    2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
    3.专业费用为建筑费用的10%；
    4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
    5.管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息；
    6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
    7.房地产综合资本化率为8%；
    8.每年按365天计算：
    9.本项目不考虑所得税因素。


    答案：
    解析：
    1.1——2楼面积 3 000×2=6 000(平方米)
    2.3——5层面积 1 900×3=5 700(平方米)
    3.6层及6层以上面积25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
    4.年总收入
    6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
    =12 000 000+3 744 900+10 922 625
    =26 667 525(元)
    5.年总费用
    26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
    =6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
    6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)


    8.建筑费用3 000×25000=75 000 000(元)
    9.专业费用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
    10.开发商利润
    (75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
    =87 560 000×0.25+0.25×地价
    =21 875 000+0.25×地价

    =0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
    =0.1576×地价+5 222 095.75
    12.地价
    地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×地价-0.1576×地价-5 222 095.75
    地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)

  • 第21题：

    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。


    正确答案: 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）

  • 第22题：

    某二级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该宗土地面积为30000平方米，其中城市代征绿地面积为10000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为9000平方米，规划批准的总建筑面积为60000平方米。 根据上述资料，回答下列问题： 该宗土地的建筑容积率为（　）。

    • A、2 
    • B、3 
    • C、3.33 
    • D、6.67

    正确答案:B

  • 第23题：

    单选题
    当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
    A

    容积率

    B

    建筑高度

    C

    建筑规模

    D

    建设工程


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

相关内容