问答题案例三 某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的
题目
问答题
案例三 某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。 【问题】 1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。 2．该类物业承接查验应做好哪些准备工作？ 3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？ 4．试述该类物业承接查验的程序和内容。
相似考题
参考答案和解析
正确答案：
1.(1)物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时,对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此,上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点:
①移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
2.物业管理机构更迭时承接查验应做好的准备包括:
(1)成立物业承接查验小组
签订物业管理服务合同后,新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组,了解物业的基本情况,并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力,专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
(2)准备资料和工具
准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触,洽谈移交的有关事项,商定移交的程序和步骤,明确移交单位应准备的资料、清单等。
(3)提前与有关单位协调关系
机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定,为了顺利开展承接查验,需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。
(4)对物业项目进行调查评估
为了使物业项目的承接查验能够顺利进行,在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估,为物业移交和日后的管理提供依据,对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括:
①了解房屋的完好情况;
②了解各类设备设施的运行、管理、维护情况;
③了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况;
④业主(物业使用人)、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况;
⑤了解员工的办公、生活情况;
⑥了解各类管理人员的素质;
⑦管理处经营情况,包括:
A.管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取;
B.日常开支、维修基金使用;
C.各类押金、欠收款项、待付费用。
3.在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周到,以利交接和今后工作的开展。根据案例内容,A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,待具备开机条件时再进行运行状况查验,而不能草率签字。
4.物业管理机构更迭时承接查验及移交的程序和内容包括:
(1)成立承接查验组织,确定查验和移交方案
为保证物业查验和移交的顺利进行,使物业管理实现无缝衔接,应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
(2)查验和移交的物业管理资料
查验和移交的物业管理资料包括:
①物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,包括:
A.物业竣工图纸资料;
B.竣工验收资料;
C.设备的使用、维护技术资料;
D.物业产权资料;
E.物业清单等。
②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:
A.物业设施设备清单、台账;
B.使用、修理、改造报告;
C.重大事故报告;
D.专业检测报告;
E.完好率评定报告。
③业主资料。包括:
A.业主身份、产权证明;
B.物业查验、问题解决记录;
C.物业使用、装修、维修资料;
D.有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告。
④财务管理资料。包括:
A.属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单;
B.水电等抄表记录及费用代收代缴明细表;
C.物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录;
D.其他需移交的各类凭证、表格、清单等;
E.业主各类押金、停车费、应收款项等。
⑤合同协议书。包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
⑥人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
⑦其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。
(3)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交
物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交的主要内容包括:
①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验,评价其使用功能及安全性和完好程度,关注是否存在危险隐患,以便分清责任,由责任人负责解决和处理。
②物业共用设备的查验和移交。主要包括:供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能,共同确定其存在的问题,从而界清责任,协商处理和解决。
③物业共用配套设施的查验和移交。主要包括:环境卫生设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。
④物业管理用房。包括:办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括:办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具,安防、保洁、绿化设备、工器具,物业管理软件、财务软件等。
(4)物业查验与移交资料
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议,即可办理移交手续,交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面:
①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价,真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度;
②各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等)应明确收取、支付方式;
③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单;
④提出遗留问题的处理方案;
⑤一定要签订物业承接查验协议。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点:
①移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
2.物业管理机构更迭时承接查验应做好的准备包括:
(1)成立物业承接查验小组
签订物业管理服务合同后,新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组,了解物业的基本情况,并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力,专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
(2)准备资料和工具
准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触,洽谈移交的有关事项,商定移交的程序和步骤,明确移交单位应准备的资料、清单等。
(3)提前与有关单位协调关系
机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定,为了顺利开展承接查验,需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。
(4)对物业项目进行调查评估
为了使物业项目的承接查验能够顺利进行,在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估,为物业移交和日后的管理提供依据,对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括:
①了解房屋的完好情况;
②了解各类设备设施的运行、管理、维护情况;
③了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况;
④业主(物业使用人)、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况;
⑤了解员工的办公、生活情况;
⑥了解各类管理人员的素质;
⑦管理处经营情况,包括:
A.管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取;
B.日常开支、维修基金使用;
C.各类押金、欠收款项、待付费用。
3.在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周到,以利交接和今后工作的开展。根据案例内容,A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,待具备开机条件时再进行运行状况查验,而不能草率签字。
4.物业管理机构更迭时承接查验及移交的程序和内容包括:
(1)成立承接查验组织,确定查验和移交方案
为保证物业查验和移交的顺利进行,使物业管理实现无缝衔接,应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
(2)查验和移交的物业管理资料
查验和移交的物业管理资料包括:
①物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,包括:
A.物业竣工图纸资料;
B.竣工验收资料;
C.设备的使用、维护技术资料;
D.物业产权资料;
E.物业清单等。
②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:
A.物业设施设备清单、台账;
B.使用、修理、改造报告;
C.重大事故报告;
D.专业检测报告;
E.完好率评定报告。
③业主资料。包括:
A.业主身份、产权证明;
B.物业查验、问题解决记录;
C.物业使用、装修、维修资料;
D.有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告。
④财务管理资料。包括:
A.属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单;
B.水电等抄表记录及费用代收代缴明细表;
C.物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录;
D.其他需移交的各类凭证、表格、清单等;
E.业主各类押金、停车费、应收款项等。
⑤合同协议书。包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
⑥人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
⑦其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。
(3)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交
物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交的主要内容包括:
①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验,评价其使用功能及安全性和完好程度,关注是否存在危险隐患,以便分清责任,由责任人负责解决和处理。
②物业共用设备的查验和移交。主要包括:供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能,共同确定其存在的问题,从而界清责任,协商处理和解决。
③物业共用配套设施的查验和移交。主要包括:环境卫生设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。
④物业管理用房。包括:办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括:办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具,安防、保洁、绿化设备、工器具,物业管理软件、财务软件等。
(4)物业查验与移交资料
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议,即可办理移交手续,交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面:
①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价,真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度;
②各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等)应明确收取、支付方式;
③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单;
④提出遗留问题的处理方案;
⑤一定要签订物业承接查验协议。
解析：
暂无解析
更多“案例三 某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理”相关问题
-
第1题：
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是()。
A:按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理
B:建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C:建设单位的做法影响物业服务企业的收益
D:新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业答案：A,D解析：建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。 -
第2题：
共用题干
某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。物业管理进入评标程序后，评标由()负责。
A:招标人
B:业主委员会
C:评标委员会
D:业主大会答案：C解析：86.成立评标委员会，评标委员会人数一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。
87.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。
88.物业管理招投标的原则包括：公平原则、公正原则、公开原则、诚实信用原则。
89.开标过程结束后应立即进入评标程序，评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。
90.物业服务费的收费原则包括：合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。 -
第3题：
由建设单位负责的物业工程质量保修范围不包括（ ）。A.物业服务企业承接管理的物业共用区域部分
B.物业服务企业承接管理的物业共用设施设备部分
C.物业服务企业承接管理的物业产权专有部分
D.业主从建设单位购买的产权专有部分答案：C解析：物业工程质量保修分为两部分：①物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；②业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。 -
第4题：
居民区庭院绿化的管理养护，有物业服务企业的，由（）负责；无物业服务企业的，由（）负责。
正确答案:物业服务企业；所在地区人民政府 -
第5题：
物业入住（用）时应当由物业建设单位或物业服务企业，组织业主签订管理规约。
正确答案:错误 -
第6题：
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由（）负责物业管理服务的招标组织工作。
- A、物业建设单位
- B、业主大会
- C、物业产权人
- D、专业管理公司
正确答案:A -
第7题：
各级物业管理行政主管部门负责组织所辖区域内所有物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建设与管理工作，其职责分工是，建设部负责（）。
- A、全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建设和监督管理
- B、一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作
- C、二级资质以下物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理
- D、物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作
正确答案:A -
第8题：
物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为（）。
- A、由建设单位将新建物业移交给物业服务企业
- B、由物业服务企业将新建项目移交给建设单位
- C、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，将物业移交给物业服务企业
- D、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业
- E、在物业服务企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
正确答案:A,C,D,E -
第9题：
单选题在（）阶段，由（）制订临时管理规约。A物业销售之前建设单位
B物业销售之前物业服务企业
C物业竣工阶段建设单位
D物业入住阶段物业服务企业
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题负责物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作，并为各级物业管理行政主管部门和物业服务企业提供由住房和城乡建设部统一开发的物业服务企业信用档案系统专用软件的是（）。A住房和城乡建设部信息中心
B中国物业协会
C中国物业管理师协会
D中国物业管理协会
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第11题：
多选题前期物业管理是指在（）选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理服务。A业主大会
B业主
C物业使用人
D建设单位
E居委会
正确答案： B,D解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题各级物业管理行政主管部门负责组织所辖区域内所有物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建设与管理工作，其职责分工是，建设部负责（）。A全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建设和监督管理
B一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作
C二级资质以下物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理
D物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第13题：
物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由( )承担的意外损失。A:建设单位
B:业主、物业使用人
C:物业服务企业
D:施工单位答案：C解析： -
第14题：
共用题干
某花园小区已经建成，建设单位甲房地产公司对外公开招标选择物业管理公司，有多家物业管理公司投标。最后，乙物业管理公司中标。乙物业管理公司与该花园小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务收费采取包干制。乙物业服务公司的物业服务费的构成应包括()。
A:物业服务成本
B:物业服务企业的酬金
C:法定税费
D:物业服务企业的利润答案：A,C,D解析：招标文件由甲方编制，公开招标时主要包括招标公告和招标文件（也称为招标书）。投标单是由投标单位编制的，所以选项D错误。投标邀请函在邀请招标时由甲方编制，而本题中明确说明该项目采用对外公开招标方式，因此不选C。
该项目采用包干制收费方式。包干制中物业服务费包括三部分，分别是物业服务成本、法定税费及利润。酬金制中物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分。 -
第15题：
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费（）
- A、由政府约定
- B、由物业公司约定
- C、由业主约定
- D、由物业公司和业主双方约定
正确答案:D -
第16题：
前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。
正确答案:错误 -
第17题：
前期管理期间的物业管理，由物业建设单位或与其签订物业管理合同的物业服务企业承担。
正确答案:错误 -
第18题：
某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写字楼时应按什么标准进行接管验收？
正确答案: 原有房屋的接管验收标准：质量与使用功能的检验
1）用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；
2）从外观检查建筑物整体变异状态；
3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度
4）检查房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。
危险和损坏问题的处理：
1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。
2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决。
3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。 -
第19题：
在（）阶段，由（）制订临时管理规约。
- A、物业销售之前建设单位
- B、物业销售之前物业服务企业
- C、物业竣工阶段建设单位
- D、物业入住阶段物业服务企业
正确答案:A -
第20题：
多选题物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为（）。A由建设单位将新建物业移交给物业服务企业
B由物业服务企业将新建项目移交给建设单位
C在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，将物业移交给物业服务企业
D在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业
E在物业服务企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
正确答案： C,E解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题案例三 某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。 【问题】 1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。 2．该类物业承接查验应做好哪些准备工作？ 3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？ 4．试述该类物业承接查验的程序和内容。正确答案： 1.(1)物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时,对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此,上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点:
①移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
2.物业管理机构更迭时承接查验应做好的准备包括:
(1)成立物业承接查验小组
签订物业管理服务合同后,新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组,了解物业的基本情况,并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力,专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
(2)准备资料和工具
准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触,洽谈移交的有关事项,商定移交的程序和步骤,明确移交单位应准备的资料、清单等。
(3)提前与有关单位协调关系
机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定,为了顺利开展承接查验,需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。
(4)对物业项目进行调查评估
为了使物业项目的承接查验能够顺利进行,在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估,为物业移交和日后的管理提供依据,对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括:
①了解房屋的完好情况;
②了解各类设备设施的运行、管理、维护情况;
③了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况;
④业主(物业使用人)、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况;
⑤了解员工的办公、生活情况;
⑥了解各类管理人员的素质;
⑦管理处经营情况,包括:
A.管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取;
B.日常开支、维修基金使用;
C.各类押金、欠收款项、待付费用。
3.在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周到,以利交接和今后工作的开展。根据案例内容,A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,待具备开机条件时再进行运行状况查验,而不能草率签字。
4.物业管理机构更迭时承接查验及移交的程序和内容包括:
(1)成立承接查验组织,确定查验和移交方案
为保证物业查验和移交的顺利进行,使物业管理实现无缝衔接,应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
(2)查验和移交的物业管理资料
查验和移交的物业管理资料包括:
①物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,包括:
A.物业竣工图纸资料;
B.竣工验收资料;
C.设备的使用、维护技术资料;
D.物业产权资料;
E.物业清单等。
②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:
A.物业设施设备清单、台账;
B.使用、修理、改造报告;
C.重大事故报告;
D.专业检测报告;
E.完好率评定报告。
③业主资料。包括:
A.业主身份、产权证明;
B.物业查验、问题解决记录;
C.物业使用、装修、维修资料;
D.有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告。
④财务管理资料。包括:
A.属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单;
B.水电等抄表记录及费用代收代缴明细表;
C.物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录;
D.其他需移交的各类凭证、表格、清单等;
E.业主各类押金、停车费、应收款项等。
⑤合同协议书。包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
⑥人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
⑦其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。
(3)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交
物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交的主要内容包括:
①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验,评价其使用功能及安全性和完好程度,关注是否存在危险隐患,以便分清责任,由责任人负责解决和处理。
②物业共用设备的查验和移交。主要包括:供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能,共同确定其存在的问题,从而界清责任,协商处理和解决。
③物业共用配套设施的查验和移交。主要包括:环境卫生设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。
④物业管理用房。包括:办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括:办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具,安防、保洁、绿化设备、工器具,物业管理软件、财务软件等。
(4)物业查验与移交资料
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议,即可办理移交手续,交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面:
①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价,真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度;
②各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等)应明确收取、支付方式;
③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单;
④提出遗留问题的处理方案;
⑤一定要签订物业承接查验协议。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写字楼时应按什么标准进行接管验收？正确答案： 原有房屋的接管验收标准：质量与使用功能的检验
1）用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；
2）从外观检查建筑物整体变异状态；
3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度
4）检查房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。
危险和损坏问题的处理：
1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。
2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决。
3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。解析： 暂无解析 -
第23题：
多选题由建设单位负责的物业工程质量保修范围是（）。A物业服务企业承接管理的物业共用区域部分
B物业服务企业承接管理的物业共用设施设备部分
C业主从建设单位购买的产权共有部分
D物业服务企业承接管理的物业产权专有部分
E业主从建设单位购买的产权专有部分
正确答案： B,C解析： 物业工程质量保修分为两部分：①物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；②业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责 -
第24题：
单选题在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由（）负责物业管理服务的招标组织工作。A物业建设单位
B业主大会
C物业产权人
D专业管理公司
正确答案： C解析： 暂无解析