问答题案例一　　某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万㎡，地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域由各承租单位自行管理。［2011年真题］　　【问题】　　1．节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段等方面上下功夫）请就本项目建筑和

问题：

1.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。

2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。

3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所;(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务;(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责;(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担;(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m²，地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域由各承租单位自行管理。[2011年真题]

问题：

1.节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段等方面上下功夫）请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各两项以上（含两项）。

2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务，设各设施管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言哪些是管理的重点工作？请简要说明理由。

3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点：

(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。

(3)百货商场内夜间值班巡视不必于物业管理公司职责。

(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。

(5)大厦层项设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，对不当或错误的观点说明理由。

1、(1)本项目建筑和设备设施管理的技术节能措施包括：

①楼面门窗采用节能建材，做好保温节能；

②制冷管道包做好保温层；

③采用非氟利昂制冷剂；

④冷却塔能源再利用。

(2)本项目建筑和设备设施管理的管理措施包括：

①减少门窗开启次数；’

②空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度；

③更换节能照明灯具；

④绿化使用中水；

⑤关闭未启用物业空调。

2、保洁服务、公共秩序服务以及消防管理服务属于管理的重点工作。理由如下：这三项是物业管理过程中发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全。因此属于重点工作。而设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。

3、(1)裙楼出租经营场所的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，消防是物业管理的重中之重。

(2)租赁业主分别与物业签合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人。

(3)百货商场夜间巡视不是物业责任。该观点是正确的，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。

(4)写字楼卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是正确的，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。

(5)楼顶商业广告牌收入交到业主委员会账号的观点是错误的。物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。

问题：

1.试列举物业项目开发建设存在的问题。

2.早期介入的含义及必要性分别是什么?

3.根据案例分析，该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么?